上�！段餀�(quán)法》第一案昨天出爐。南匯法院依據(jù)《物權(quán)法》判決一起商品房預(yù)售合同糾紛案中，關(guān)于小區(qū)地面停車位和地下自行車停車庫(kù)的歸屬。業(yè)主龔先生要求房地產(chǎn)公司返還購(gòu)買小區(qū)地面汽車停車位1萬(wàn)元、賠償相應(yīng)利息損失的訴訟請(qǐng)求獲得了法院支持。同時(shí)記者了解到，《物權(quán)法》實(shí)施后，由于缺乏相關(guān)細(xì)則引發(fā)的爭(zhēng)議不斷涌現(xiàn)，目前，最高人民法院正在緊鑼密鼓地制定《物權(quán)法》的司法解釋。
●直擊
業(yè)主起訴：已“買斷”車位，物業(yè)還收管理費(fèi)
2005年2月，龔先生一家花了50余萬(wàn)元從上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買了一套南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康達(dá)公寓的房屋。在小區(qū)開盤后，開發(fā)商還同時(shí)向業(yè)主公開出售小區(qū)的停車位�！爱�(dāng)時(shí)覺(jué)得有個(gè)自己的停車位，以后停車方便，再加上小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主都買了，我們擔(dān)心今后會(huì)停不了車，也毫不猶豫地掏了錢。”2006年年初，龔先生一家花了33000元買下了一個(gè)地下自行車停車庫(kù)和一個(gè)地面停車位。其中地下自行車停車庫(kù)23000元，地面停車位1萬(wàn)元。
“本以為我們已經(jīng)買斷了這兩個(gè)停車位，可以隨意使用，沒(méi)想到小區(qū)物業(yè)入駐后，竟開始向業(yè)主收停車費(fèi)，還美其名曰是管理費(fèi)。”2006年5月，開發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記者：“不知道這錢是進(jìn)了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如果放入維修基金，那還說(shuō)得過(guò)去。但是物業(yè)對(duì)于這筆錢的去向一直沒(méi)有個(gè)明確的說(shuō)法�！饼徬壬患冶汩_始了與物業(yè)長(zhǎng)達(dá)一年多的漫漫交涉。希望物業(yè)能明示這筆管理費(fèi)的去處。
但物業(yè)一直無(wú)動(dòng)于衷，管理費(fèi)照收不誤，卻沒(méi)有一句解釋。“停車位是小區(qū)的公共配套設(shè)施，開發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利對(duì)外出售的�！苯衲�9月龔先生一家向南匯法院提出了起訴，要求開發(fā)商返還當(dāng)時(shí)用于購(gòu)買地下自行車停車庫(kù)和地面停車位的33000元錢，并賠償相應(yīng)利息損失。
庭審爭(zhēng)議：開發(fā)商是否有權(quán)出售車庫(kù)車位？
《物權(quán)法》從今年10月1日起正式實(shí)施，在《物權(quán)法》實(shí)施后第一個(gè)工作日，法院開庭審理了龔先生家的這一案件。庭審中，龔先生認(rèn)為，地下車庫(kù)和地面停車位是屬于全體業(yè)主的，根據(jù)上海市物業(yè)管理規(guī)定開發(fā)商無(wú)權(quán)出售。因此其所取得的款項(xiàng)屬于不當(dāng)?shù)美�，�?yīng)當(dāng)予以返還，并賠償相應(yīng)利息損失。
而開發(fā)商稱，小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間并沒(méi)有簽訂合同，約定地上停車位和地下自行車車庫(kù)歸業(yè)主所有。因此開發(fā)商有權(quán)銷售地下車庫(kù)和地面停車位的使用權(quán)，不存在33000元不當(dāng)?shù)美f(shuō)，故不同意返還。
法院判決：地面停車位歸全體業(yè)主所有
幸運(yùn)的是，龔先生一家成了《物權(quán)法》實(shí)施后，滬上首個(gè)受益者。
南匯法院一審支持了龔先生一家關(guān)于地面汽車停車位的訴請(qǐng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第三款之規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
現(xiàn)開發(fā)商將車位出售給龔先生，與法有悖，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還龔先生，故法院對(duì)原告該項(xiàng)訴請(qǐng)予以支持。
而針對(duì)地下自行車停車庫(kù)，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十條第一款第(三)項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)歸全體業(yè)主所有。
而對(duì)于本案中的地下自行車車庫(kù)，是開發(fā)商利用地下空間投資建造的，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用的公共設(shè)施，其所有權(quán)理應(yīng)歸開發(fā)商所有，因此開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)出售地下自行車車庫(kù)。
原告上訴：堅(jiān)持地下停車庫(kù)也屬于業(yè)主
“我們始終堅(jiān)持地下自行車停車庫(kù)屬于業(yè)主共有的�！彪m然取得了滬上《物權(quán)法》第一案的勝利，但對(duì)于法院的這一判決，龔先生一家表示要上訴�！拔覀儗⒈M快向市一中院提起訴訟，因?yàn)殛P(guān)于地下自行車車庫(kù)我們沒(méi)有得到訴請(qǐng)�！�
●影響
業(yè)主踴躍維權(quán)法院底氣更足
滬上《物權(quán)法》第一案一審判定后，記者在第一時(shí)間來(lái)到了康達(dá)公寓，在得知龔先生一家打贏了官司后，小區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主也躍躍欲試。“我們當(dāng)時(shí)也購(gòu)買了小區(qū)的地面停車位，法院的這個(gè)判決增加了我們維權(quán)的信心。我們也準(zhǔn)備通過(guò)司法途徑，為自己維權(quán)。”
業(yè)主躍躍欲試想維權(quán)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)一波訴訟潮。對(duì)此，法院方面顯然已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備�！爸灰聦�(shí)清晰，證據(jù)確鑿，并能參照《物權(quán)法》，法院肯定會(huì)受理的。”
滬上《物權(quán)法》第一案的判決保障了有車業(yè)主的合法利益，但一些法律界人士也提醒，即使車位歸全體業(yè)主，業(yè)主也不能隨意停放車輛。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告訴記者，對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的公共場(chǎng)所可不可以停車、停車該不該收費(fèi)、收益的歸屬等問(wèn)題應(yīng)該由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)討論決定，并通過(guò)制定管理公約的形式規(guī)范管理�！艾F(xiàn)在很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，或者業(yè)委會(huì)已經(jīng)解體，而要在車位收費(fèi)等問(wèn)題上維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，成立業(yè)委會(huì)迫在眉睫。否則，有些業(yè)主的權(quán)益會(huì)面臨很大的損失�！�
●延伸
《物權(quán)法》相關(guān)細(xì)則或?qū)⒈M快出臺(tái)
《物權(quán)法》實(shí)施后，很多法律界人士認(rèn)為，作為國(guó)家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實(shí)施過(guò)程中必須以司法解釋加以彌補(bǔ)。記者了解到，目前最高人民法院正在緊鑼密鼓地制定《物權(quán)法》的司法解釋。上海市高級(jí)人民法院也專門就民事審判適用《物權(quán)法》所有權(quán)部分的相關(guān)問(wèn)題展開討論。
《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定�！毕嚓P(guān)法律專家認(rèn)為：該款“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”可理解為一定的構(gòu)筑物，如地下空間的停車位、地上建造的車庫(kù)等。另外，雙方當(dāng)事人之間的約定應(yīng)當(dāng)有兩種情況：一種是開發(fā)商與業(yè)主之間的約定，另一種是業(yè)主與業(yè)主之間的約定，這種情況下車位、車庫(kù)的權(quán)屬已轉(zhuǎn)移至業(yè)主的名下，業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，基于車位、車庫(kù)的從屬性，受讓對(duì)象應(yīng)有所限制�！段餀�(quán)法》第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要�！币虼耸茏寣�(duì)象必須保證業(yè)主的需要。
至于車位的收益，《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！眴蝹�(gè)業(yè)主使用車位應(yīng)根據(jù)公平合理原則或業(yè)主大會(huì)通過(guò)的規(guī)則使用，收益歸全體業(yè)主，不屬于開發(fā)商或物業(yè)公司，但物業(yè)公司管理車位發(fā)生費(fèi)用可以扣除。(陳軼珺 宋超）
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