近些年，一些新建小區(qū)入住很長時間內(nèi)仍存在出行難、購物難、上學(xué)難、就醫(yī)難等問題。綠地面積不夠，小區(qū)停車車位不足等開發(fā)商遺留問題，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。
隨著3月1日起《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)的實施，這種情況有望得到控制。以后新建小區(qū)規(guī)劃中有綠化、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等居住公共服務(wù)設(shè)施的，必須在全面建成后開發(fā)商才能真正把房交給業(yè)主。《辦法》從進入土地、規(guī)劃、招標(biāo)、施工許可、商品房住宅預(yù)售五個行政審批環(huán)節(jié)給開發(fā)商設(shè)下了五道關(guān)卡。
日前，北京市規(guī)劃委用地處處長王偉、北京市建委工程質(zhì)量處處長鄭偉革、北京市建委政策法規(guī)處副處長張國偉和法律專家做客北京城市管理廣播《城市零距離》，就《辦法》涉及的具體問題進行了解答。
配套設(shè)施包括什么
記者：《辦法》實施后，小區(qū)到底應(yīng)該有哪些配套設(shè)施？作為業(yè)主或者買房人來說，怎樣能夠知道配套設(shè)施的情況？
王偉：基礎(chǔ)設(shè)施主要是水、電、氣、熱這些問題，比如排水管線、供水管線，燃氣的管線，供熱的熱力站管線等等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施主要包括一些教育、文化、體育活動的場所，社區(qū)管理、醫(yī)療服務(wù)等場所。文件核心有一個建設(shè)方案，在建設(shè)方案里包括設(shè)施有哪些、在哪個位置、建設(shè)時序等說明。開發(fā)公司在向國土規(guī)劃建設(shè)等行政主管部門申請相應(yīng)行政許可的時候，要提交建設(shè)方案。買房時買房人可以向開發(fā)商索要這個方案，這樣可以保證自己知情權(quán)。
記者：剛才您說到基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施比較好理解，水電氣熱、電視、電話，那其他服務(wù)設(shè)施，比如郵局、銀行、醫(yī)院等，建還是不建，由誰說了算？是開發(fā)商說了算嗎？
王偉：應(yīng)該不能簡單說由誰說了算，這些公共服務(wù)設(shè)施確定和落實是一個比較復(fù)雜的過程。首先在各層級城市規(guī)劃里對這些公共服務(wù)設(shè)施會作相應(yīng)的安排。比如說我們城市總體規(guī)劃是2005年國務(wù)院剛剛批復(fù)的，對城市市級重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施有一些位置的安排；在詳細規(guī)劃里，對地區(qū)一級設(shè)施進行安排；具體到一個居住的項目，根據(jù)居住公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)從2006年6月1日開始執(zhí)行的一個新標(biāo)準(zhǔn)，會有相應(yīng)的安排。這些都是一些比較基本的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。但是在實際情況中，它會有一些變化。比如說有一些地區(qū)按照標(biāo)準(zhǔn)來配備的話，可能會不足，這跟地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模會有關(guān)系，有一些地區(qū)可能設(shè)施會有所富裕。從提高城市土地利用效率這個角度和合理安排各項資源角度考慮，會進行一些相應(yīng)調(diào)整，到最后通過規(guī)劃許可會確定下來到底應(yīng)該建什么配套設(shè)施，最終會落在建設(shè)方案里。
記者：完工和交付有沒有什么具體的標(biāo)準(zhǔn)？服務(wù)設(shè)施比如學(xué)校、醫(yī)院的配備由誰來驗收？
鄭偉革：為了保證新建商品房當(dāng)中的住宅涉及到相關(guān)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施同步交用，這個文件規(guī)定，在住宅竣工驗收之前，建設(shè)單位按照國家有關(guān)法律法規(guī)在組織工程竣工驗收的時候，相關(guān)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施要達到一定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，才能夠組織驗收。比如醫(yī)療衛(wèi)生，或者郵局和銀行這些服務(wù)設(shè)施，按照建設(shè)方案完成以后才能夠竣工驗收。應(yīng)該說，這個管理辦法就是針對同步交付做了一個規(guī)定。至于住宅本身，國家有相應(yīng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)各方會進行竣工驗收。
哪些樓盤適用規(guī)定
記者：如果是去年買的期房，現(xiàn)在還沒有收房，受不受這個《辦法》的保護？
張國偉：按照立法法的規(guī)定，法不溯及既往。除非有特別的規(guī)定要往前追溯，一般只能按照現(xiàn)行法律法規(guī)的框架來維護各方的合法權(quán)益。當(dāng)然這個規(guī)定不是從無到有的，也是以前就有相應(yīng)的規(guī)定。我們商品房示范合同文本幾經(jīng)修改，在最新版里頭加入相應(yīng)的內(nèi)容，所以購買了期房的朋友不用過分擔(dān)心。
鄭偉革：這個問題可以按照相應(yīng)合同規(guī)定來維護它的權(quán)益，按照合同約定來保證正當(dāng)合法權(quán)益。第一，在房屋買賣中合同應(yīng)該作為雙方一個非常重要的文件，合同履約包括開發(fā)建設(shè)單位的履約，包括購房人和開發(fā)商之間簽訂合同這種承諾，包括房屋交用條件，都是合同條款的內(nèi)容，應(yīng)該回到合同規(guī)定的內(nèi)容上來。第二，關(guān)于工程組織建設(shè)，按照國家法律法規(guī)是由建設(shè)單位來組織相關(guān)各方來進行公正的竣工驗收。政府各級監(jiān)管部門是依據(jù)法律法規(guī)所賦予的職責(zé)來進行監(jiān)管，所以房屋建設(shè)組織主體是建設(shè)單位為主的有關(guān)各方。剛才提到城市管理經(jīng)營條件綜合驗收這個概念，應(yīng)當(dāng)說這個《辦法》的出臺正是相關(guān)住宅小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的補充。
記者：經(jīng)濟適用房是不是適用這個新的《辦法》？
張國偉：這次《辦法》主要規(guī)范的是新建商品住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施同步交付使用問題。對于經(jīng)濟適用住房小區(qū)，《辦法》里第十九條明確規(guī)定，住宅和公用設(shè)施建設(shè)參照執(zhí)行。經(jīng)濟適用住宅小區(qū)和商品住宅小區(qū)最大不同點，在于商品住宅小區(qū)用地要有出讓手續(xù)，經(jīng)濟適用住房是參照執(zhí)行。
記者：對于分期建設(shè)小區(qū)，這個辦法是怎么樣規(guī)定的？
張國偉：這個《辦法》對分期建設(shè)也有明確規(guī)定�！掇k法》第六條規(guī)定，建設(shè)方案應(yīng)該包括的主要內(nèi)容：第一個內(nèi)容是住宅小區(qū)建設(shè)的基本情況。第二是建設(shè)安排和保障措施。第三提到住宅小區(qū)如果是分期建設(shè)，建設(shè)方案里面應(yīng)該包括分期建設(shè)區(qū)域劃分區(qū)域界限以及建設(shè)時序；分期建設(shè)當(dāng)中住宅的棟號以及每一棟建筑面積；分期建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施項目功能及其名稱；市政工程基礎(chǔ)設(shè)施項目及建設(shè)的進度安排；分期建設(shè)招標(biāo)和竣工的驗收計劃。應(yīng)該說在分期當(dāng)中要把這幾個內(nèi)容進行細化。同時作為建設(shè)方案，在這個文件里也規(guī)定，在房屋預(yù)售的時候要進行公示，要告知買房者在買房子過程中，區(qū)域分期建設(shè)當(dāng)中所具備的相應(yīng)條件。這個文件強調(diào)要告知和公示。
合同如何體現(xiàn)新規(guī)
記者：以后樓盤的配套設(shè)施是不是應(yīng)該明確地寫進合同里？
專家：我認為寫進合同是應(yīng)當(dāng)?shù)模怯行﹩栴}不一定非得寫進去。因為規(guī)劃文件里有一些配套指數(shù)，同時如果是按照國務(wù)院勘察設(shè)計管理條例規(guī)定，那么相關(guān)圖紙應(yīng)該是政府部門許可后才可以實施的。就像買汽車，不一定把汽車每一個零件都寫進去，整體合格就可以。房地產(chǎn)也是這樣。從合同角度講，在交付條件這一塊把原來取得竣工驗收許可證改為取得綜合驗收許可，在這一點上可能提高了條件。
記者：是不是意味著從3月1日開始，買房人簽的合同就會有一些變化？
張國偉：按照暫行《辦法》規(guī)定，3月1日開始，簽訂小區(qū)開發(fā)用地出讓合同的時候，該小區(qū)要開始實施暫行《辦法》；另一種情況是3月1日全市所有已簽訂土地出讓合同的小區(qū)，沒有進行投標(biāo)小區(qū)項目的要補充制定建設(shè)方案，然后按照建設(shè)方案去辦理施工招標(biāo)投，辦理施工許可以及預(yù)售。但是如果在3月1日這天辦理施工招標(biāo)手續(xù)，這些小區(qū)要實行暫行《辦法》還需要一段時間。
記者：大致在什么時候消費者或者業(yè)主在簽訂合同的時候可以看到這樣一種《辦法》？
張國偉：這跟住宅小區(qū)的建設(shè)時間不同，如果從施工招投標(biāo)開始到辦理預(yù)售，大概需要3個月到半年時間。
記者：此次實行的暫行《辦法》，作為買房人來說應(yīng)怎樣理解“暫行”這樣一個概念？是不是將來還有一個更加具體的措施或法規(guī)？
鄭偉革：這個文件作為暫行辦法，是對于新建商品住宅當(dāng)中的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施管理的一個補充，應(yīng)該說也是一個對于目前大家比較關(guān)注問題的探索。因為涉及到市政基礎(chǔ)公共設(shè)施，這個工作從工程建設(shè)規(guī)劃來看也是比較復(fù)雜的一個過程。在這個過程當(dāng)中，作為建設(shè)相關(guān)主管部門，出臺相關(guān)規(guī)定也要經(jīng)過工作實踐來逐漸加以完善。（董穎）
