【策劃人語】
今年“兩會”，房地產(chǎn)儼然成為最受關(guān)注的民生話題之一，各項議案、提案屢屢出現(xiàn)，其中最受關(guān)注和民生牽涉最多的，首推具有中國特色的住房保障制度的建設(shè)和完備工程。
必須指出的是，盡管已算是成績斐然，我們的安居工程還是難說十全十美。特別是在個別地方，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房各有各的難處、各有各的缺陷，甚至各有各的暗箱和黑洞，大有淪為“雞肋”和反面教材的趨勢。
這一期的《上證·地產(chǎn)投資》，愿和您一起追問住房保障制度的那些不完善面，一起探討解決之道。
經(jīng)濟(jì)適用房 怎成富人的資源？
經(jīng)濟(jì)適用房制度存在合理性的討論，觀點(diǎn)對撞從來都是異常激烈。
“經(jīng)濟(jì)適用房制度存在一些固有的缺陷，在實(shí)際操作過程中很難起到真正降低房價的作用�！比珖舜蟠�、中山大學(xué)MBA企業(yè)家商會會長李永忠直言不諱。此前，也有專家曾提出取消經(jīng)濟(jì)適用房的建議。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院信息中心副總監(jiān)陳嘯天表示，從房價來看，保障類住房和商品化住房分屬兩個領(lǐng)域，價格的相互影響力不大。經(jīng)濟(jì)適用房制度不在于拉低房價，而在于切實(shí)實(shí)現(xiàn)住房保障，但是從實(shí)際操作而言，這一目標(biāo)確實(shí)遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士的評價并非無據(jù)。人們不會忘了2005年年中，那場關(guān)于北京經(jīng)濟(jì)適用房變身“豪宅”的大揭底。一邊，當(dāng)2000多位中低收入市民焦急又疲憊地排隊等待經(jīng)濟(jì)適用房放號時，另一邊，一個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)已掛出售價115萬的二手房，賣房者還介紹，60萬元買來的180平方米經(jīng)濟(jì)適用房僅裝修就花費(fèi)了30萬元。
“經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商都很強(qiáng)硬，嫌價格高、質(zhì)量不好、物業(yè)有問題，都可以退房，因為后面有無數(shù)人等著買房�！北本┮晃挥徑�(jīng)濟(jì)適用房的吳先生無可奈何地告訴記者。
更令記者疑惑的是，就是這樣一個普通市民饑渴等待、可謂一房難求的經(jīng)濟(jì)適用房市場，購房門檻的設(shè)置條件是如此疏松�！拔矣袀�朋友能搞到經(jīng)濟(jì)適用房號，只要再有個當(dāng)?shù)氐纳矸葑C就可以買房了�！币粋�大型城市的某媒體廣告部經(jīng)理稱。十幾天之后，他成功借到了一個當(dāng)?shù)厣矸葑C，順利簽約購房。“戶口主人是我親威，只要多給幾萬元，再簽個轉(zhuǎn)讓協(xié)議就可以了。”而根據(jù)記者了解，這位開著自家車的廣告經(jīng)理人月薪應(yīng)該在萬元以上。
沒有家庭收入的嚴(yán)格評估、沒有對房號發(fā)放的嚴(yán)格管理，富人的介入、尋租的滋生就不可避免，當(dāng)年開著豪華轎車進(jìn)出經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的現(xiàn)象重演也就是必定無疑的事情。
廉租房 條件改善就做“老賴”?
今年“兩會”期間，一個耐人尋味的細(xì)節(jié)是，關(guān)于完善廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度的提案，壓倒金融改革、三農(nóng)問題、醫(yī)療保障、環(huán)境保護(hù)等多個經(jīng)濟(jì)大事，成為今年政協(xié)會議的1號提案。
據(jù)記者的初步統(tǒng)計，去年以來，中央方面提出的與廉租房制度建立健全有關(guān)的文件不下5個，這還不包括建設(shè)部等相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人在多種場合多次強(qiáng)調(diào)地方建立廉租房制度的最后底線，以及強(qiáng)調(diào)廉租房在保障住房中的重要性。
然而，廉租房在運(yùn)行過程中也存在一些不和諧的現(xiàn)象，如退出機(jī)制就是現(xiàn)在必須考慮清楚的問題�！霸镜睦щy戶住進(jìn)廉租房后，就算條件改善了，也很難再自愿退出，還導(dǎo)致其他一些住房困難家庭只能‘在外苦候’，給廉租房管理和‘周轉(zhuǎn)’帶來困難�！庇袑＜抑赋�。此外，不符合規(guī)定的人享受了住房補(bǔ)貼等暗箱操作行為也時有發(fā)生。
專家認(rèn)為，與經(jīng)濟(jì)適用房相比，廉租房可以做到最大限度地保障最低收入者居住問題，緩解此前經(jīng)濟(jì)適用房購房人多是中等收入甚至高收入人群的社會爭議。但政府在選擇廉租房的建設(shè)區(qū)域時，應(yīng)該考慮困難群眾上學(xué)、工作、購物、就醫(yī)等眾多問題，不能減少了困難群眾的房租，卻提高了其它方面的生活成本。同時，要明確責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管，保證應(yīng)享受保障待遇的人群的住房問題都能得到妥善解決。
而除了操作中存在的不良現(xiàn)象外，供應(yīng)量小、覆蓋面窄等現(xiàn)實(shí)問題依然存在。“如果說廉租房制度在去年的宏觀調(diào)控中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從無到有的全面制度覆蓋，接下來就是如何執(zhí)行落實(shí)的問題�！鄙虾７康禺a(chǎn)專家林戈表示，“此前，雖然各地也有廉租房制度，但因受惠群體甚微，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果基本沒有體現(xiàn)出來。各地更多地選擇出售經(jīng)濟(jì)適用房方式完成住房保障的任務(wù)。”
業(yè)內(nèi)人士介紹，地方政府不愿意建廉租房的原因有很多，最大的問題是資金問題。市政府把廉租房建設(shè)任務(wù)下放到區(qū)政府，區(qū)政府要么找地自建廉租房，這對于位置在中心城區(qū)的地方政府而言無異斷臂割肉之痛。
“廉租房關(guān)系到敏感的弱勢群體保護(hù)，建的不好，社會問題更多。地方也擔(dān)心如果把中低收入者集中在一個地方容易引發(fā)區(qū)域治安問題；如果分散在市區(qū)各地，則土地和管理的成本過高�！睂＜冶硎�，廉租房執(zhí)行困境的根本還是政府責(zé)任不清。
限價房 避不開的地方潛規(guī)則?
除了建議完善廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度外，政協(xié)1號提案同時提出了普通商品房的限地價與限房價問題。
根據(jù)去年“九部委十五條意見”的要求，為保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)的土地供應(yīng)，各級城市政府在土地規(guī)劃審批中優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
“雙競雙限房”的提出，無疑把政策性住房建設(shè)任務(wù)部分地推向了市場。“政府希望在保證地價的前提下壓低房價，減少政府的土地收益損失，又完成了房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)�！狈治鋈耸糠Q。
這一初衷有一定可操作性。上世紀(jì)90年代，政府通過回購、限價等方式要求市場上的開發(fā)商幫助完成住房保障任務(wù)的方法也曾執(zhí)行了較長時間。“但那時候政府完全控制開發(fā)成本和開發(fā)收益，開發(fā)商只是代建角色，基本由政府完成劃撥土地、監(jiān)理及銷售的全過程�！币晃辉鴧⑴c過此類住房建設(shè)的開發(fā)商介紹。
這一輪的限價房則顯然有所不同。從政策上看，到目前為止，政府除了限定較高地價和較低房價之外，并無其它職責(zé)分工。深圳從去年10月開始在土地出讓中部分設(shè)有政府無償收回物業(yè)的條款，開發(fā)商不同意可以不拿地。如果開發(fā)商想打平損失，一方面可以提高售價，如果售價被限則可以通過壓縮成本的方式找回收益。
另外，限價房入市時的購房資格審查則遇到了與經(jīng)濟(jì)適用房類似的問題。有媒體報道，近日，福州首例限價房入市銷售，大量房源被“有關(guān)系的人”買走，主要原因正是當(dāng)?shù)卣谕瞥鱿迌r房時并沒有規(guī)劃認(rèn)購人的資格。
對此，此次的政協(xié)1號提案建議，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是限價房，一定要先界定目標(biāo)群體，明確受惠對象�！巴晟齐娮踊膫�人收入記錄，這是成功實(shí)現(xiàn)政府住房保障目標(biāo)的關(guān)鍵�！碧岚阜Q�！爱�(dāng)政府部分而不是全部地承擔(dān)保障責(zé)任，勢必造成分工和奪利上的矛盾�！鄙钲谝患曳康禺a(chǎn)一評論機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱。
同時，因為在土地招拍掛中增加了限房價、控房型等條款，簡單以地價論結(jié)果的招投標(biāo)開始變得人性化很多。一些開發(fā)商并不諱言地向記者表示，因為和地方政府關(guān)系良好，其在招投標(biāo)中勝出的可能性無疑加大。同樣，由于“雙競雙限”政策的出臺，一些地方政府放地速度明顯放緩，“近期的土地供應(yīng)量減少已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，這可能導(dǎo)致供給矛盾進(jìn)一步加大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院的分析師表示。（柯鵬 于兵兵）
