上海二手房成交量從2004年開始逐年下滑,2006年成交量僅為1557萬平方米。2007年成交量是走高還是走低?精于謀劃的房產(chǎn)中介們開始主推“特色房源”來推高二手房走勢。
寶寶房(兒童房、三口之家、學(xué)區(qū)房)
尼爾森媒體研究報告表明:“2006年和2007年是中國傳統(tǒng)生肖的狗年和豬年,一波結(jié)婚潮于2006年第一季度出現(xiàn),相應(yīng)的一波嬰兒潮也將在2006—2007年產(chǎn)生!
因此,以寶寶房、兒童房或三口之家,乃至為孩子將來念書考慮的學(xué)區(qū)房為賣點的房源,將成為今年住房的主流需求。事實上,主打“親子”概念的二手房,持續(xù)“供不應(yīng)求”:一方面是因為“擇校風(fēng)”影響深遠,“不能讓孩子輸在起跑線上”讓眾多家長“只要在能力范圍之內(nèi),再貴的房子也要買”;另一方面,由于相當(dāng)一部分購買者并不打算長久居住,所以單價昂貴的學(xué)區(qū)房中,總價相對較低的小戶型、老房型就成了二手房市場上真正的“香餑餑”。
需求結(jié)構(gòu)人群:改善型、新婚型 適用房型:兩房、三房及以上
免稅房
去年年中,“國六條”對二手房營業(yè)稅執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后,個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅(成交價的5.55%)。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售,應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。
順馳不動產(chǎn)推算,按照這個規(guī)定時間節(jié)點本來是2年,新政將時間延長到5年,以上海2006年11月普通住宅成交均價8836元/平方米計算,加上此項稅費后,房屋買賣成本每平方米增加約490元,無疑增加了交易的成本。
隨著時間的推移,那些交易期限在5年以上、可免除此項稅額的房源陸續(xù)上市,將成為購房市場上獨特的亮點。
需求結(jié)構(gòu)人群:通用 適用房型:普遍
老人房(孝順房、親情房)
雖然一手房市場中已經(jīng)出現(xiàn)老年公寓,且銷售狀況良好,但無一例外位于遠郊。相比之下,市中心成熟社區(qū)低總價老工房更易吸引老年購房者。因此,一些中介公司陸續(xù)推出老人房來分流一手房客戶。
順馳地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示:成熟社區(qū),特別是醫(yī)療配套、購物方便、空氣質(zhì)量、學(xué)習(xí)運動休息場所等條件成熟社區(qū)的住宅,將是滿足大量老年需求的緊俏房源。
需求結(jié)構(gòu)人群:改善型、功能需求型
適用房型:一室戶、一房及兩房等
低總價房(工薪房、性價比房、小戶型)
低總價房是指那些地段、社區(qū)、品質(zhì)、樓層、房齡、房型等房產(chǎn)附加屬性都一般或者有缺陷,唯獨價格一項相對較低的房源。
漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,總價在70萬元-140萬元的普通住宅占總成交量50%以上。但這類房源供給量在遞減,房源日益稀缺。而中低端目標客戶群主要集中在30歲以下未婚人士和其他年齡段的低收入者。年收入大多在5萬元以下,家庭結(jié)構(gòu)2人左右,大多為第一次置業(yè),作為過渡住房,解決基本居住需求。
房源分布廣、數(shù)量多,需求客戶較大,是此類房源交易雙方的特點。注重這方面的市場也就抓住了房屋買賣市場上的大多數(shù)人群。
需求結(jié)構(gòu)人群:獨立型、過渡型、拆遷型和外地遷入
適用房型:一室戶、一房、兩房、小三房及其他性價比高的房源
(來源:房地產(chǎn)時報 作者:唐穎豪)