國(guó)稅總局一紙嚴(yán)征土地增值稅的公文，讓A股市場(chǎng)掀起驚濤駭浪，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的反應(yīng)卻是波瀾不驚。這其中的訣竅在于，土地增值稅對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響大小，取決于各地方政府針對(duì)國(guó)稅總局文件所擬定的細(xì)則，這不禁又讓人們產(chǎn)生疑問：“土地增值稅是否會(huì)像二手房交易個(gè)人所得稅征收一樣，雷聲大雨點(diǎn)小？”記者昨日走訪北京、上海等地稅務(wù)部門了解到的情況是，此次地方稅務(wù)部門會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅總局的要求，土地增值稅不會(huì)重演二手房交易個(gè)人所得稅的版本。
從嚴(yán)征收
昨日是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式實(shí)施的第一天。但記者查詢后發(fā)現(xiàn)，昨天，并沒有一家地方政府出臺(tái)針對(duì)該文件的實(shí)施細(xì)則。
對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人士昨日強(qiáng)調(diào)，目前國(guó)稅總局尚未做出關(guān)于土地增值稅的其他政策，各地應(yīng)該按照國(guó)稅總局的通知執(zhí)行清算政策。
在北京，雖然實(shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，但土地增值稅的征收工作并沒有懈怠。北京市地稅局有關(guān)人士表示，除了按照《通知》進(jìn)行清算外，在新細(xì)則出臺(tái)前，北京市還將按照原規(guī)定征收土地增值稅，即對(duì)本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)(銷)售商品房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)(銷)售收入的1%預(yù)征土地增值稅，但140平方米以下的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房暫不征收土地增值稅。
盡管宏觀調(diào)控已經(jīng)令當(dāng)?shù)亻_發(fā)商陷入困境，上海稅務(wù)部門似乎也沒有“手軟”的想法。上海稅務(wù)部門某人士告訴記者，其實(shí)在國(guó)稅總局出臺(tái)文件之前，上海一些區(qū)縣今年已經(jīng)開始部署土地增值稅的征管工作。他透露，自從上海財(cái)稅局領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整之后，新任領(lǐng)導(dǎo)班子一直強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，這次土地增值稅的嚴(yán)征也不會(huì)例外。目前，具體的細(xì)則條款仍在推敲之中，預(yù)計(jì)很快就會(huì)出臺(tái)。
深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張文華則表示，目前深圳地稅局與國(guó)土部門正研討在國(guó)家政策的大框架下制訂細(xì)則，總體上不會(huì)有大的出入。據(jù)了解，深圳曾于2005年11月在全國(guó)率先恢復(fù)征收土地增值稅，當(dāng)時(shí)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收辦法，對(duì)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。
專家指出，中央今年加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的決心很大，土地增值稅作為今年調(diào)控的一個(gè)重要政策，在抑制土地囤積，減少房地產(chǎn)行業(yè)暴利，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展上有著重要的作用，不會(huì)半途而廢。因此，可以預(yù)計(jì)的是，各地政府不會(huì)出臺(tái)與中央精神不符的細(xì)則，土地增值稅嚴(yán)征的政策效果不會(huì)像去年個(gè)人所得稅征收流于形式一樣被輕易化解。
“一刀切”引質(zhì)疑
國(guó)稅總局嚴(yán)征土地增值稅的文件在房地產(chǎn)開發(fā)商中引起巨大的震動(dòng)。在靜待細(xì)則出臺(tái)的時(shí)候，他們也向記者表達(dá)了“土地增值稅征收不能一刀切”的想法。
一位開發(fā)商高管向記者表示，從土地增值稅的征收意圖上講，自己是擁護(hù)中央的決定的，因?yàn)檫@會(huì)規(guī)范目前較為混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以后那種靠關(guān)系拿地，小作坊式的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)逐步退出市場(chǎng)，而品牌開發(fā)商在市場(chǎng)中將有更大的發(fā)揮余地。但目前一刀切的土地增值稅征收方式，也會(huì)給市場(chǎng)造成不小的負(fù)面效果。
專家則指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展后，會(huì)出現(xiàn)層次化的現(xiàn)象，除了滿足居民正常居住需求的低端市場(chǎng)外，也必然會(huì)存在注重品牌、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和概念性的高端市場(chǎng)，這也是一個(gè)行業(yè)正常發(fā)展的趨勢(shì)。土地增值稅的征收應(yīng)當(dāng)考慮到市場(chǎng)細(xì)分的因素，在保障低端市場(chǎng)需求的同時(shí)，不應(yīng)造成對(duì)高端市場(chǎng)的過(guò)度抑制，實(shí)現(xiàn)科學(xué)性的調(diào)控效果。
業(yè)內(nèi)分析人士則認(rèn)為，由于各個(gè)地區(qū)存在不同的情況，有些地區(qū)的高端住房需求也形成了一定規(guī)模，預(yù)計(jì)地方政府在執(zhí)行中央政策的同時(shí)也會(huì)因地制宜。但這種“一刀切”做法到底對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成怎樣的實(shí)質(zhì)性影響，目前還難以作出判斷，相信今后隨著調(diào)控影響的顯現(xiàn)，政策執(zhí)行也會(huì)趨利避害，逐步調(diào)整。
(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：李良 周明 吳銘)
