中新網(wǎng)1月4日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，在北京二手房交易價(jià)格保持較快增長(zhǎng)的同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯增長(zhǎng)，因而二手房的售價(jià)租金比(又稱租售比)出現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。不過(guò)有關(guān)專家認(rèn)為，目前北京的售價(jià)租金比沒(méi)有超過(guò)國(guó)際警戒線。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為尚在合理范圍內(nèi)
根據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2006年北京市二手房售價(jià)與租金的比例在242：1至286：1之間。中國(guó)國(guó)際金融公司對(duì)北京等城市的調(diào)研結(jié)果也顯示，購(gòu)房資金成本與租金的比率正在上升。據(jù)了解，他們所調(diào)研的167個(gè)樓盤(pán)，購(gòu)房資金成本與租金比率在2006年內(nèi)的平均升幅超過(guò)11%。
業(yè)內(nèi)專家指出，房屋售價(jià)租金比過(guò)高，意味著房產(chǎn)投資收益將下滑，而房?jī)r(jià)也存在“虛高”成分。不過(guò)他們認(rèn)為，目前北京的售價(jià)租金比沒(méi)有超過(guò)國(guó)際警戒線。
三居室租售比接近國(guó)際警戒線
根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月，一居室普通住宅的每套平均總價(jià)在37萬(wàn)元，即一居室普通住宅的售價(jià)與租金比為242：1；二居室普通住宅的租金為1751元/月，二居室普通住宅每套平均總價(jià)為49萬(wàn)元，其售價(jià)租金比在280：1；三居室普通住宅租金為2343元/月，每套平均總價(jià)為67萬(wàn)元，其售價(jià)租金比為286：1。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理指出，北京二手房市場(chǎng)的“租售比”還處于合理范圍內(nèi)。
目前，國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1至300：1。如果售價(jià)租金比超過(guò)300：1，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200：1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，房產(chǎn)后市看好。售價(jià)租金比無(wú)論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。
一位金融專家解釋道，售價(jià)租金比的合理范圍，是根據(jù)資金的長(zhǎng)期收益率確定的。如果把買房視作一種長(zhǎng)期投資，那么200：1至300：1的售價(jià)租金比，折算成長(zhǎng)期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房?jī)r(jià)上漲形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價(jià)租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。以目前的長(zhǎng)期國(guó)債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來(lái)的。他介紹，目前美國(guó)房產(chǎn)的年租金收益率在5%左右。
一手商品房供給相對(duì)收緊
現(xiàn)在北京二手房市場(chǎng)的售價(jià)租金比已經(jīng)處于高位，特別是三居室的售價(jià)租金比更是接近了國(guó)際警戒線。
一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士認(rèn)為，支撐北京售價(jià)租金比持續(xù)走高的主要原因在于住房消費(fèi)者的剛性需求。這位人士分析，首先，北京城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快帶動(dòng)了大量的拆遷住房需求；其次，人們生活水平提高導(dǎo)致住房消費(fèi)升級(jí)，增加了他們的置業(yè)需求；最后，北京作為國(guó)際大都市吸引著大批的精英人士來(lái)京工作，這也產(chǎn)生巨大的自住需求。
除了住房剛性消費(fèi)需求外，為了保值而大量購(gòu)房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點(diǎn)遠(yuǎn)景調(diào)查作過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，調(diào)查對(duì)象是個(gè)人金融資產(chǎn)在50萬(wàn)元以上的都市高收入群體，調(diào)查結(jié)果表明高收入群體大多偏愛(ài)保值型的房地產(chǎn)投資。
業(yè)內(nèi)專家指出，京城二手房市場(chǎng)出現(xiàn)售價(jià)租金比的擴(kuò)大趨勢(shì)是不可避免的。隨著土地緊縮及信貸緊縮的實(shí)施，一手商品房的供給量已經(jīng)相對(duì)緊縮；同時(shí)人們的購(gòu)房成本與風(fēng)險(xiǎn)也在加大。為了控制成本和風(fēng)險(xiǎn)，有些購(gòu)房者已經(jīng)轉(zhuǎn)向成本相對(duì)要低、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的二手房市場(chǎng)，這就加劇二手房市場(chǎng)本就嚴(yán)重存在的供不應(yīng)求矛盾，從而使二手房?jī)r(jià)格一路走高，擴(kuò)大了二手房市場(chǎng)的售價(jià)租金比。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部主任王志偉則指出，2006年，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施“三稅”政策，而在當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況下，絕大部分賣方都將出售的稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中，從而推高了房產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，部分出售者暫緩將房產(chǎn)釋放到買賣市場(chǎng)，而是充實(shí)到租賃市場(chǎng)，使租金更加平穩(wěn)。顯然這也推高了二手房市場(chǎng)的售價(jià)租金比。（林喆）
