供求逆轉(zhuǎn)

　　調(diào)控之下，大量投資性購(gòu)房需求退出市場(chǎng)，與此同時(shí)，剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內(nèi)造成了樓市供大于求的局面。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面積為24.9萬(wàn)平方米，除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬(wàn)平方米，環(huán)比5月同期，期房住宅成交套數(shù)下降41.8%，實(shí)際成交的期房商品住宅套數(shù)下降40.7%。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日晚，6月北京取得商品房預(yù)售證期房住宅項(xiàng)目共有8個(gè)，合計(jì)提供2546套商品住宅，新增商品住宅面積27.68萬(wàn)平方米，分別是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

　　從單日成交量來(lái)看，6月份實(shí)際成交的期房商品住宅僅有4天超過(guò)100套，最低2日的日成交量?jī)H有30套，這對(duì)于北京在售的近200個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，成交低迷之勢(shì)可見(jiàn)一斑。

　　截至6月22日，北京市可售期房套數(shù)為11.24萬(wàn)套，可售房屋面積為144.88萬(wàn)平方米；其中住宅套數(shù)為5.87萬(wàn)套，可售住宅面積760.89萬(wàn)平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫認(rèn)為，從存量房源看，目前北京市場(chǎng)的供需比超過(guò)8比1，說(shuō)明供應(yīng)量出現(xiàn)較明顯的過(guò)剩。任啟鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企開發(fā)熱情相對(duì)高漲，而根據(jù)北京市建委的預(yù)售管理規(guī)定，入市項(xiàng)目須一次性推出全部取證房源，從而導(dǎo)致近期樓市量增價(jià)縮。此外，新增房源戶型呈現(xiàn)出明顯的縮減態(tài)勢(shì)，比如首開智慧社、潤(rùn)楓欣尚的套均供應(yīng)面積都在70平方米以下，相應(yīng)套數(shù)增加，供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)更為明顯。

　　資金吃緊

　　“今年，總公司給我們的銷售任務(wù)是30億元，但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大�！币患掖笮偷禺a(chǎn)公司北京區(qū)域的銷售總監(jiān)坦言。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金中，超過(guò)三成來(lái)自商品房預(yù)售款，銷售低迷將直接導(dǎo)致房企資金鏈趨緊。今年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源增速持續(xù)回落。其中，定金及預(yù)收款回落明顯。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，在銷售回籠資金嚴(yán)重受阻的情況下，開發(fā)商的資金鏈條將不會(huì)順暢。今后，開發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲(chǔ)備土地較多、新項(xiàng)目開發(fā)和銷售受阻的房企以及負(fù)外債的上市公司，可能會(huì)面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，今年5月以來(lái)，中華企業(yè)、世茂股份等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元，以期能緩解資金壓力。

　　今年以來(lái)，綠城中國(guó)等房企在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)拿地，銷售放緩后，這些公司可能再度面臨財(cái)務(wù)困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之內(nèi)繳清土地價(jià)款，這意味著，高價(jià)拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。”

　　以綠城中國(guó)為例，2009年公司456億元的地價(jià)款中，已支付200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。2010年，公司又購(gòu)買一批土地，地價(jià)款為90億元左右。另外，綠城今年的在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，在建面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，新開工面積將超過(guò)800萬(wàn)平方米。

　　一位證券分析師指出，根據(jù)綠城2009年年報(bào)，公司持有的現(xiàn)金可以償付短期債務(wù)，但由于該集團(tuán)項(xiàng)目多布局在華東地區(qū)，銷售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大，而公司在銀行信貸獲取方面沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，因此在2010年下半年公司的財(cái)務(wù)狀況有惡化的可能。（林喆）