貸款政策變化引連鎖反應(yīng)

　　新房現(xiàn)退房風(fēng)波

　　首付款提高了，購(gòu)房人湊不齊首付，想退房但開發(fā)商不同意。日前，上上城就迎來了這樣一場(chǎng)“退房風(fēng)波”，“新政前簽合同交首付，新政后開發(fā)商通知說辦不了貸款，要加首付，不加首付就認(rèn)定是我違約，不但房子沒有了，還要收我房款20%的違約金，這太不合理了”，一位上上城購(gòu)房者說。近百名上上城的購(gòu)房者欲在“國(guó)十條”前簽完購(gòu)房合同交完首付，“國(guó)十條”出臺(tái)后，卻被開發(fā)商告知貸款批不下來，需要提高10%-15%的首付款，銀行才能批貸。但開發(fā)商擺在他們前面的只有兩條路：要么加首付，要么解約但卻要不回首付款。

　　三成以上購(gòu)房者被拒貸

　　不光新房市場(chǎng)遭遇這樣的尷尬，二手房市場(chǎng)購(gòu)房貸款比例也屢創(chuàng)新低，在新政規(guī)定中，無論之前是否貸款買房，也無論之前是否已經(jīng)將手中房產(chǎn)售出，只要名下有房產(chǎn)或者是使用過貸款，在各個(gè)銀行以及公積金中心面前，都算二套房，不僅首付比例提高，甚至有可能被銀行拒絕放貸。于是從5月1日到5月15日，在京購(gòu)買二手房貸款客戶僅為兩成，被拒絕放貸的購(gòu)房者占到了總數(shù)的三成以上。

　　記者了解到，商業(yè)銀行以及公積金的“認(rèn)房又認(rèn)貸”解釋：購(gòu)房者名下有房或者有貸款記錄兩者只要符合一條，就被認(rèn)定為第二套或者多套房產(chǎn)。而此前的標(biāo)準(zhǔn)是只認(rèn)貸不認(rèn)房，現(xiàn)在的雙重審核標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)讓不少改善型需求被認(rèn)定為“二套房”，熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近被銀行因?yàn)槿�套房被拒簽的客戶占到了總�?shù)的三成以上。

　　目前購(gòu)房者或者屬于三套房被拒貸，或者因?yàn)閾?dān)心二套房利率太高而全款購(gòu)房，使得在京購(gòu)房貸款比例創(chuàng)下歷史最低值。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從5月1日到5月15日，二手房7144單網(wǎng)簽中，貸款的僅有1458單，只占總數(shù)的20.38%，其余的成交全部是全款支付。而往常，每月按揭貸款比例都在40%-50%之間，全款支付只占半數(shù)。

　　審批時(shí)間拉長(zhǎng)致違約

　　今年4月中，王先生通過中介公司購(gòu)買了一套位于朝陽區(qū)望京花園95平米的2居室，并在購(gòu)房協(xié)議中約定最遲需在5月15日之前將房款交給賣方，否則將承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。孰料，隨著國(guó)十條、京12條的陸續(xù)出臺(tái)，王先生已經(jīng)無法按原計(jì)劃的時(shí)間拿到貸款。

　　據(jù)北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保公司市場(chǎng)分析員透露，像王先生這種因?yàn)橘J款難度加大、審批流程拉長(zhǎng)而面臨違約的情況，在房產(chǎn)政策頻繁出臺(tái)的近期尤為常見。王先生在新政前一般只需5個(gè)工作日左右就從銀行拿到放款，付給賣方，而新政出來后，銀行為規(guī)避放款過程中的風(fēng)險(xiǎn)，使得實(shí)際辦理過程中的內(nèi)部審核時(shí)間和實(shí)際辦理需要時(shí)間雙重疊加，拉長(zhǎng)了貸款的審批流程。

　　新政出臺(tái)后，北京市多家銀行對(duì)于二套房貸款的主要判定依據(jù)仍是征信系統(tǒng)。即使已經(jīng)還清貸款，但因?yàn)樵谡餍畔到y(tǒng)中有過貸款記錄，所以王先生的新購(gòu)房產(chǎn)還是屬于2套，需要執(zhí)行2套房首付5成的規(guī)定。

　　-專家觀點(diǎn)

　　擔(dān)心報(bào)復(fù)性上漲

　　熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為放貸從嚴(yán)是一把雙刃劍，對(duì)于合理的購(gòu)房需求以及改善型需求來說是“飲鴆止渴”。不是長(zhǎng)久之計(jì)，而一旦政策放開，這些需求必將全面爆發(fā)，但是開發(fā)商土地購(gòu)進(jìn)方面也創(chuàng)下歷史最低值，等于說兩三年后商品房供應(yīng)極為緊缺，一旦需求爆發(fā)，供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。顧辰天認(rèn)為，應(yīng)盡快落實(shí)北京住建委“出售唯一住房再購(gòu)算首套”的政策才能疏導(dǎo)合理的購(gòu)房需求。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京的政策時(shí)間點(diǎn)是5月1號(hào)以后，它的法律節(jié)點(diǎn)應(yīng)該以真正進(jìn)行網(wǎng)簽為準(zhǔn)，一手房也是，跟開發(fā)商簽訂了，交訂以后在網(wǎng)上有簽約了。二手房也是，雙方已經(jīng)到相關(guān)部門進(jìn)行網(wǎng)簽的。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)以前的應(yīng)該還按照原來的政策執(zhí)行，因?yàn)橛行┤藭?huì)因此帶來巨大的首付損失。

　　凱盛經(jīng)略市場(chǎng)分析師提醒：在近期政策多變的情況下，在二手房買賣過程中，應(yīng)盡量預(yù)留足夠的貸款審批時(shí)間。同時(shí)，在購(gòu)買前可先做下貸款預(yù)審，對(duì)自己的貸款能力有個(gè)比較客觀的預(yù)估，這樣在實(shí)際交易中才能避免出現(xiàn)違約的狀況。

　　本報(bào)記者 魯歡 張蓓