望京地王：中標(biāo)公司急澄“退地說(shuō)”

　　3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元競(jìng)得大望京1號(hào)地，綜合下來(lái)，商品房樓面價(jià)達(dá)2.75萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)時(shí)北京市場(chǎng)新的“單價(jià)地王”。

　　該地塊成交后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾感嘆，以2.75萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，建成后商品房的成交均價(jià)需達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商才能保證10%的利潤(rùn)率。然而時(shí)下該地塊周邊房?jī)r(jià)卻可能對(duì)該地塊 “預(yù)期4.5萬(wàn)元”的價(jià)格形成巨大的壓力。

　　望京地王誕生后，其周邊樓盤(pán)融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京、寶星國(guó)際與慧谷陽(yáng)光的成交均價(jià)分別為3.5萬(wàn)元/平方米、3.1萬(wàn)元/平方米、2.9萬(wàn)元/平方米與3.3萬(wàn)元/平方米，而在新政出臺(tái)后，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪，上述四個(gè)樓盤(pán)當(dāng)前的成交均價(jià)依次為3.1萬(wàn)元/平方米、2.7萬(wàn)元/平方米、2.5萬(wàn)元/平方米與2.8萬(wàn)元/平方米。該地塊周邊四個(gè)典型樓盤(pán)時(shí)下的均價(jià)區(qū)間為2.5萬(wàn)元~3.1萬(wàn)元，已與望京地王的樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平方米相差無(wú)幾。

　　正因?yàn)槿绱耍?月初，業(yè)界一度傳出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)退地一說(shuō)。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公關(guān)部在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的書(shū)面回復(fù)中說(shuō)，“退地說(shuō)”只是市場(chǎng)猜測(cè)，公司已交付了地價(jià)款，時(shí)下正在辦理開(kāi)工作業(yè)所需的相關(guān)前期手續(xù)。

　　亦莊地王：現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，3月15日北京產(chǎn)生的三個(gè)地王中，只有北京中信新城房地產(chǎn)有限公司拍下的亦莊地王項(xiàng)目X1-1B地塊正在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作，并進(jìn)行了該地塊項(xiàng)目的環(huán)評(píng)公示。

　　但與另外兩個(gè)地王一樣，該地塊同樣面臨樓面價(jià)與周邊樓盤(pán)成交均價(jià)接近的困擾。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亦莊地王周?chē)�的瀛海名居、上海沙龍與金地格林三個(gè)樓盤(pán)在地王產(chǎn)生后，成交價(jià)分別漲至1.6萬(wàn)元~1.7萬(wàn)元/平方米、2.1萬(wàn)元~2.2萬(wàn)元/平方米與2.1萬(wàn)元~2.2萬(wàn)元/平方米，但在新政出臺(tái)后其時(shí)下價(jià)格分別下降至1.4萬(wàn)元~1.5萬(wàn)元/平方米、1.9萬(wàn)元~2.1萬(wàn)元/平方米與2萬(wàn)元~2.1萬(wàn)元/平方米。

　　北京中信新城房地產(chǎn)拿下亦莊地王的代價(jià)為52.4億元，其樓面價(jià)達(dá)13395元/平方米，雖然較時(shí)下周邊樓盤(pán)的成交均價(jià)稍低，但也相差不大。

　　專(zhuān)家建議

　　開(kāi)發(fā)商需轉(zhuǎn)換思路

　　針對(duì)地王項(xiàng)目遲遲未現(xiàn)太多開(kāi)工跡象一事，北京美聯(lián)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為這是正常的。因?yàn)閺拈_(kāi)發(fā)商拿地到實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)一般都要經(jīng)過(guò)一年至一年半的前期籌備時(shí)間。

　　但她認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，當(dāng)下地王尷尬的本質(zhì)在于開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好的心理預(yù)期與此后房地產(chǎn)調(diào)控大背景間的失衡。開(kāi)發(fā)商時(shí)下的出路或許就是對(duì)手中的地王項(xiàng)目重新進(jìn)行差異化定位與品牌包裝。

　　她進(jìn)一步解釋說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一路狂奔之際，開(kāi)發(fā)商可能更傾向于將商品房做好，然后盡快推向市場(chǎng)，以粗放式的發(fā)展模式不斷加快節(jié)奏，但在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，地王的高成本決定其產(chǎn)品定位必須以高端項(xiàng)目為主。因此開(kāi)發(fā)商需要轉(zhuǎn)變思路，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，通過(guò)強(qiáng)化項(xiàng)目小區(qū)的增值服務(wù)，為其高價(jià)的商品房提供品牌支撐。

　　同策咨詢(xún)資深分析師倪曉玲也表示，以華僑城蘇河灣地塊5.29萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)計(jì)算，將來(lái)開(kāi)發(fā)商的售價(jià)必將達(dá)到7萬(wàn)元/平方米以上�！伴_(kāi)發(fā)商只能在此建造超豪宅了，通過(guò)精裝修等手段提高樓盤(pán)價(jià)格。這樣的樓盤(pán)將來(lái)一般要賣(mài)到9萬(wàn)元~10萬(wàn)元/平方米�！�(記者 張初亮 葉書(shū)利 )