房貸收緊 北京退房潮隱現(xiàn)

　　新政規(guī)定二套房提高首付、三套房停貸；業(yè)界稱，5月將出現(xiàn)因湊不齊首付或無法貸款而引發(fā)的退房高峰

　　“我3月份簽了購房合同，但貸款一直沒下來。前幾天，開發(fā)商要求我們按新政策執(zhí)行，補交10%的首付款。我該怎么處理？”近段時間，不少小區(qū)的業(yè)主論壇上都出現(xiàn)了這類求助帖。

　　4月30日，北京出臺落實國務院調控樓市的地方版政策之后，很多簽了合同但尚未獲得貸款的購房者都遇到同樣的問題———要么補交首付款，甚至是必須交全款，要么退房或違約。記者采訪了解到，這類購房者在目前的市場上已不在少數(shù)。業(yè)內人士指出，5月份或將出現(xiàn)因湊不齊首付或無法貸款而引發(fā)的退房高峰。

　　新政擊中貸款“命門”

　　要么補交首付款甚至全款，要么退房或違約　

　　“現(xiàn)在銀行基本上都是嚴格按政策收緊了房貸，特別是四大國有銀行”，5月5日，中易安擔保公司市場總監(jiān)徐東華告訴記者。短短半個月時間，第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸，在北京各家商業(yè)銀行已難覓蹤跡。5月5日，公積金管理部門又下達緊急通知，第二套房貸款成數(shù)為五成，取消第三套貸款。

　　新政風暴下，很多購房者犯了難�！拔蚁胭J六成，但是已經(jīng)是第三套房，前幾天我咨詢了銀行，他們立刻告訴我，我的這種情況估計貸款辦下不來,他們建議我要么提高首付,要么先提交資料碰碰運氣”，在通州一樓盤買了房正等待貸款審批的梅女士頗為無奈。

　　在多個小區(qū)的業(yè)主論壇上，新政后的貸款問題成為關注焦點。有業(yè)主表示，自己去年簽署了購房合同，但因為開發(fā)商施工進度慢，直到現(xiàn)在還沒有封頂，致使自己被房地產調控新政殃及，“應該由開發(fā)商負責賠償”；也有業(yè)主表示，雖然按照新的政策自己確實應該補齊首付，但也應該在銀行放款前后補交，而不是現(xiàn)在；還有業(yè)主認為，新政出臺屬于“不可抗力”，應該無條件解除合同，開發(fā)商退還首付或定金。

　　退房潮“山雨欲來”

　　貸款購買了多套房產的投資客會先扛不住　

　　在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上，SOHO中國董事長潘石屹表示，這一輪地產新政下來，未來一個月內北京可能上演“退房潮”。潘石屹說，“目前銀行提高房貸門檻，意味著投資房產的資金成本提高了，但租金回報率沒變化，貸款購買了多套房產的投資客會先扛不住。”

　　“我們項目這兩天有兩三個客戶退房，因為首付要從三成提到五成，他們實在想不到招了”，通州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在這種情況的退房基本上在每個項目都有，多數(shù)購房者其實并不愿意退房，一方面是退房需要承擔不菲的違約金，另一方面也是更主要的原因是目前的房價已經(jīng)比他們買的時候高出了不少。但有些人確實是沒辦法湊齊首付或是貸不上款，無奈之下只好退掉了。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰介紹，一般地，新政出臺后的一到兩個月會是退房違約高峰，因為購房者簽了合同到銀行受理會有一個多月的滯后期。

　　二手房買家違約愈演愈烈

　　以前90%的違約都是房主認為賣便宜了而違約，現(xiàn)在70%是買房者感覺買貴了而違約

　　曾幾何時，不少二手房買房人都想方設法防止賣家違約，臨時抬價。然而隨著政策調控風聲漸緊，原來是賣家因為覺得賣便宜了而違約，現(xiàn)在開始出現(xiàn)買家因為感覺買貴了而違約。

　　4月中旬，陳先生在掛牌出售東四環(huán)一處房產。接下來的幾天中，中介帶著一位買房人看了幾次，談了幾次，陳先生感覺買房人也很有誠意，便決定售出，要求5萬元定金，約定一周內付首付。五一期間，陳先生得到電話稱買房人以“新政之后首付款提高，支付不起”為由不買了。陳先生后來輾轉得知，北京新政出臺后，同一小區(qū)的一些房主馬上下調價格，買家因此看中了報價比陳先生低了不少的房子。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計，在2009年以來的房地產市場違約案件中，90%都是因為房主認為售價過低而違約，而在4月15日以后，客戶違約比例已經(jīng)達到了70%。其中，買房者以“銀行首付提高，無力籌夠首付”為借口違約的，更是占到了買房違約總比例的80%。

　　北京中原三級市場部研究總監(jiān)張大偉指出，目前很多開發(fā)商已銷售的房源明顯地開始醞釀退房潮，而二手房市場中的買方違約退房現(xiàn)象也愈演愈烈，預計將在5月份達到頂峰，屆時，市場上可能出現(xiàn)因為首付款難以湊夠及看跌后期樓市而引發(fā)的違約退房潮。

　　開發(fā)商暗中綢繆應對

　　開發(fā)商想辦法幫業(yè)主通過改底單、貸裝修款等方式不退房　

　　多數(shù)開發(fā)商都表示，盡管目前大規(guī)模的退房潮尚未洶涌而至，但是聯(lián)想到2008年北京那場“退房潮”，都不敢掉以輕心。2008年下半年樓市急轉直下，北京多個項目出現(xiàn)價格“跳水”，由此帶來了一場風起云涌的“退房潮”，當時為了應對危機，不少項目推出了贈送精裝修、老業(yè)主退房款差價等方式。

　　“現(xiàn)在很少有開發(fā)商愿意退定金的，一般都會想辦法讓業(yè)主不要退房”，一位不愿具名的開發(fā)商告訴記者，目前開發(fā)商一般有幾種方式應對政策因素的退房。一種是“改底單”，就是通過更名的方式，以朋友或親戚的名義貸款來規(guī)避政策；另一種是推遲封頂期限，比如本來是今年底封頂，開發(fā)商推遲到明年上半年，這樣就可以將申請貸款的時間往后挪，寄希望于將來銀行政策會放寬。

　　此外，一些開發(fā)商還想出了不少新點子。某開發(fā)商將原本精裝修的房子改成毛坯，讓業(yè)主除了房款外，還可以以裝修的名義，從銀行取得個人消費貸款，貸上幾十萬元。此外，廣州海珠區(qū)某新盤五一開盤，推出“首付兩成，其余三成由開發(fā)商墊付，分5年還清”的方案。

　　- 市場觀察

　　買方退房違約成本是道坎

　　據(jù)了解，目前在退房的實際操作中，按合同來履行退房手續(xù)的占到絕大多數(shù)。業(yè)內人士介紹，一般來說，購房合同中通常會對違約情況進行約定，多是約定一個違約金額，比如5萬元或10萬元，更有甚者，少數(shù)開發(fā)商在合同中約定“如果違約，已交款項不予返還”，這種情況下開發(fā)商會罰沒首付或定金。目前，這種方式引起了欲退房者的很大爭議。

　　4月上旬，外省的童先生看中了北京南三環(huán)邊的一套二手房，和房主萬先生敲定了200萬的總房款。因為當時房價上漲得太快，童先生害怕房主臨時毀約提價，就在合同中約定，如果因為買賣雙方一方違約需要賠付被違約方30%的房款作為賠償。4月12日雙方簽約，4月15日系列調控政策就開始陸續(xù)出臺，童先生認為現(xiàn)在買房不劃算，就與房主協(xié)商退房，房主要求他按合同賠付房款的30%即60萬元的違約金，但童先生卻堅持國家政策是“不可抗力”，一分錢都不肯賠，雙方至今都沒有達成共識。

　　房貸政策是否屬“不可抗力”有分歧

　　新政實施后，買方是否能以“政策調整是不可抗力”的理由來要求房主或開發(fā)商退房，成為了備受關注的焦點。由于我國相關法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定，使得各地判決結果各不相同。近日，接受記者采訪的多位專家和業(yè)內人士，對于“新政導致房貸政策變化”能否成為退房理由的問題也看法迥異。

　　中易安擔保公司市場總監(jiān)徐東華認為，以首付比例提高為借口，想不承擔責任地“全身而退”不太可能�！霸诖蟛糠峙c開發(fā)商簽訂的購房合同中，由于購房人資質問題無法貸款的情況都屬于購房人違約，而目前新政帶來的首付比例提高，無疑也將被歸為此類”。

　　徐東華表示，按照合同相關條款，退房人將承擔違約責任，盡管這在一定程度上屬于“霸王條款”，但是購房者不打官司往往難以全身而退，即使訴訟，也要看法官的自由裁量權。

　　“在目前的操作中，新政因素不屬于‘不可抗力’，利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立”，北京中原三級市場法務專家認為，“不可抗力”主要包括三方面，一是自然災害，如臺風、洪水、冰雹等；二是政府行為，如征收、征用等；三是社會異常事件，如罷工、騷亂等。

　　不過，盛廷律師事務所律師畢文強則持完全相反的觀點�！按饲耙呀�(jīng)有過相關判例，應該無條件解除合同，退還定金”，畢文強認為，此次新政中關于房貸的相關規(guī)定，使履行合同條款的事實基礎發(fā)生重大改變，雙方應該互相返還，不應追究任何一方責任。

　　- 鏈接

　　“國十一條”后第一案受理

　　近日，崇文法院受理了因“國十一條”而發(fā)生的首例購房人要求解除房屋買賣合同案。

　　今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購買郭女士位于崇文區(qū)沙子口路、建筑面積為98.38平米的房屋一套。雙方當時約定，由吳先生交付5萬元給郭女士作為購房定金，并在4月13日辦理合同網(wǎng)簽、4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒有履行約定。

　　4月17日，國務院出臺了“國十一條”，吳先生趕緊去銀行，發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)開始執(zhí)行新政策，他不得不再掏16.1萬的首付款。但由于吳先生來京工作不久，收入不高，無力承擔新增的16.1萬元。同時，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規(guī)定，銀行不會向他發(fā)放貸款。無奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院，要求法院判決解除合同，郭女士雙倍返還購房定金10萬元并承擔所有訴訟費用。

　　本版采寫/本報記者 楊娟娟