拐點形成不容置疑

　　預(yù)期調(diào)控會使房價大幅下降也不切實際

　　繼2009年12月出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場政策之后,近日國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措(以下簡稱房地產(chǎn)“新政”),其影響如何,試析一二。

　　前段時間房價上漲過快地區(qū)房價停止上漲或拐回向下勢成必然

　　綜合而言,新政會給房地產(chǎn)市場帶來顯著影響,其中最主要的是新政會抑制需求,增加供應(yīng),會讓所有市場參與者的預(yù)期發(fā)生變化,買升不買跌效應(yīng)將會顯現(xiàn),購買行為會切實減少,成交減少和降價將不可避免；進一步,降價會印證人們當(dāng)初的預(yù)期,進而再引導(dǎo)減少購買；循環(huán)往復(fù),市場進入景氣下降周期,直到價格低到一定程度或有其他因素刺激新購買行為增加,才能進入新一輪景氣上升循環(huán)。因此,從短期看,前一段時間房價上漲過快的地區(qū),房價停止上漲或拐回向下勢成必然,從這個意義上講房價拐點形成不容置疑。它的效果最接近于嚴厲的政策會使股市步入調(diào)整一樣。事實上,近年的房地產(chǎn)市場的特征確實很接近股票資本市場,房地產(chǎn)變成全民均想?yún)⑴c(富人多數(shù)已參與)的投資品種(十幾年的漲價和調(diào)控不靈效應(yīng)),因此套用資本市場的調(diào)整規(guī)律來理解當(dāng)今房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢,不會有多大偏差。但是,由于我國宏觀經(jīng)濟已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不斷提高帶來的需求依然會持續(xù)增加,前一段寬松貨幣政策及近期人民幣升值預(yù)期帶來的市場流動性依然充足,通脹步伐不會停止,再顧及政策調(diào)控的初衷并不是促使房價大幅下降,實力開發(fā)商已有近幾年的巨額利潤積累(扛價承壓能力強),預(yù)期調(diào)控會使房價大幅下降也不切實際。

　　新政要進一步達到預(yù)期效果的配套措施

　　房產(chǎn)新政要想進一步達到預(yù)期效果,綜合而言,必須進一步改革公共財政體系和政績評價標(biāo)準(使地方政府不再依賴土地財政,不再依賴房地產(chǎn)漲價帶來的虛高GDP)；需要加快完善房地產(chǎn)稅收體系,考慮到物業(yè)稅推出的制度設(shè)計、程序與技術(shù)障礙,盡快修改房產(chǎn)稅的規(guī)定(適當(dāng)擴大房產(chǎn)稅范圍)以替代物業(yè)稅,不失為有效途徑,因為只有對持有多套、大面積住房征稅,才能對持有人形成持續(xù)的成本壓力,才能有效抑制過量占有物業(yè)資源的奢華消費之風(fēng),打擊囤積居奇的投機行為,培育適度和節(jié)約消費的觀念,減輕我國人多地少、資源稀缺帶來的房價持久上漲壓力(交易環(huán)節(jié)征稅是一次性的,在交易中會被轉(zhuǎn)嫁給最終消費者,在市場流動性充裕的背景下,對壓制投機炒作、抑制房價作用有限)；需要嚴厲打擊各種違法、違規(guī)行為,有法不依、執(zhí)法不嚴、違法不究長期以來成為中央政策效果大打折扣的頑疾,看看我們身邊有多少已出讓的土地閑置或變相閑置(象征性的開工等),看看房地產(chǎn)中介用多少種方法規(guī)避稅負(簽訂陰陽合同,人為壓低成交價,虛增房屋原值或裝修費等,且交易雙方普遍配合),看看開發(fā)商有幾家如實地申報繳納了土地增值稅(虛增各種成本),看看各地經(jīng)濟適用房、廉租房有多少鵲巢鳩占、舞弊腐敗叢生,再想想是不是有人會通過假離婚、掛名在住房套數(shù)上來規(guī)避管控,從某種意義上說,新政的效力取決于執(zhí)法和反腐的力度；需要適時升息,減少市場流動性,從根本上抑制投資沖動；需要調(diào)整土地制度,使符合一定條件的集體土地、小產(chǎn)權(quán)房可以上市流通,從根本上改善供應(yīng)不足；需要政策持續(xù)平穩(wěn),否則,調(diào)控失效,房價再漲,人們會形成越等越買不起的預(yù)期,從而恐慌性需求再起；需要創(chuàng)造新投資渠道,使創(chuàng)業(yè)投資、金融投資等領(lǐng)域有公平、清明的投資環(huán)境和合理的收益,否則,全民炒房,房價必然又走到快速上漲的老路。(廣州大學(xué)工程管理系主任、教授,廣州市房地產(chǎn)學(xué)會專家委員 陳德豪)