在聶梅生看來，公共租賃房建設(shè)熱潮引發(fā)的中國(guó)住房保障模式轉(zhuǎn)型，還不能完全理解為“另起爐灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是過去長(zhǎng)期被人們忽視�！�

　　三大考驗(yàn)

　　從各地實(shí)踐來看，公共租賃房最大的優(yōu)點(diǎn)在于覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活，并且補(bǔ)貼對(duì)象明確、操作透明，適于建立退出機(jī)制。

　　然而，早期試水公共租賃房的一些城市，如廈門、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手難題。

　　對(duì)于當(dāng)前探路公共租賃房所遇之考驗(yàn)，聶梅生用資金匱乏、主體缺位和立法缺失予以概括。

　　廈門從2005年醞釀公共租賃房制度，保障對(duì)象是廈門戶籍的無房戶家庭。由于公共租賃房的租金補(bǔ)貼水平總體偏高，租戶僅需負(fù)擔(dān)相當(dāng)于市場(chǎng)租金的10%~30%，使得超過88%的符合資格家庭爭(zhēng)相申請(qǐng)公租房，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等銷售型住房無人問津。這一結(jié)果導(dǎo)致政府的財(cái)政投入不能及時(shí)收回，后續(xù)資金漸漸不支，直接影響到公共租賃房政策的可持續(xù)性。

　　曾去廈門考察的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，廈門曾同時(shí)開發(fā)了15個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房和廉租房“無縫對(duì)接”的保障性住宅小區(qū)。目前，其中一些項(xiàng)目“后續(xù)壓力越來越大”，建設(shè)瀕于停滯。

　　遭遇資金難題的不止廈門一地。深圳市對(duì)于公共租賃房的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)的60%~70%，遠(yuǎn)低于廈門，即便如此，一套公共租賃房的投資回收周期也要20年~30年。

　　曾參與北京市公共租賃住房政策課題論證的我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露：北京市在2009年夏天曾找過幾家政府背景的房地產(chǎn)開發(fā)公司談話，希望由他們來經(jīng)營(yíng)公共租賃房物業(yè)。其中一家公司曾請(qǐng)胡景暉幫忙計(jì)算投資回報(bào)率�！八銇硭闳�，就算企業(yè)經(jīng)營(yíng)良好，企業(yè)最高的年收益回報(bào)率也就是5%左右。”

　　“除非給開發(fā)商補(bǔ)償，否則沒有人愿意去做�！焙�景暉說。

　　對(duì)于上海市政府提出的“大租賃”計(jì)劃，楊紅旭并不認(rèn)可，“如果僅靠政府投資，連保本和微利經(jīng)營(yíng)都無法實(shí)現(xiàn)，公租房將成為政府投資的無底洞。”

　　另據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解，對(duì)于公積金支持公共租賃房建設(shè)的做法是否適合推廣，在業(yè)內(nèi)一直爭(zhēng)議很大。一些學(xué)者認(rèn)為，用公積金建公共租賃房是“花別人的錢，辦自己的事”，“有失公平”。

　　至于主體缺失，早在上一屆建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議上，時(shí)任科技司司長(zhǎng)的聶梅生就曾提出，不應(yīng)僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)頒發(fā)“物業(yè)開發(fā)資質(zhì)”，還應(yīng)該發(fā)“物業(yè)持有資質(zhì)”，鼓勵(lì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房屋租賃一類的持有型物業(yè)。

　　在聶梅生看來，沒有專職的建設(shè)主體，是公共租賃房政策逐步萎縮的一大原因。在國(guó)外成熟市場(chǎng)，比如日本，均是由國(guó)企性質(zhì)的機(jī)構(gòu)來承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)任務(wù)。

　　此外，中國(guó)的公共租賃房政策亟待立法。目前各地大都出臺(tái)了地方管理?xiàng)l例，還沒有形成一個(gè)全國(guó)性的法律。而在公共租賃房政策實(shí)踐較好的地區(qū)，如香港、新加坡，立法是發(fā)展公屋事業(yè)的重要依據(jù)和保障。