社科院金融研究所中國經(jīng)濟評價中心主任 劉煜輝

　　建設(shè)銀行研究部高級經(jīng)理 趙慶明

　　興業(yè)銀行資深經(jīng)濟學(xué)家 魯政委

　　國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部副主任研究員 祝寶良

　　快！準！狠！這三個字或許可以用來描述過去兩個星期內(nèi)的樓市調(diào)控。

　　人們可以發(fā)現(xiàn)，對個人房地產(chǎn)購房貸款的首付比例和利率,以及對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)企業(yè)的融資調(diào)控成為此次調(diào)控的重要手段。調(diào)控信貸流向、提高資金運用成本，成為高層對樓市調(diào)控的基本思路之一。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度8457億的新增樓市貸款，以占新增貸款整體規(guī)模30%的高占比成為推動房價高漲最為直接的因素。收緊樓市信貸投放由此成為此輪樓市調(diào)控的一大重點。

　　接受本期圓桌訪談的專家認為，將信貸資金歸結(jié)為房價高漲的主因言過其實，掩蓋了問題的本質(zhì)，那么依靠信貸政策和利率政策的雙重調(diào)節(jié)是否又能達到樓市調(diào)控的預(yù)期效果？我們拭目以待。

　　⊙記者 周鵬峰 鄒靚 ○編輯 于勇 顏劍

　　“信貸推高房價”論言過其實

　　上海證券報：央行發(fā)布的《2010年1季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》中稱，今年一季度，全國主要金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款8457億元，占一季度信貸規(guī)模的30%。媒體解讀認為，信貸資金主推了一季度房價的高漲，您如何看待此觀點？分析認為，這給正在進行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向，那么，除了目前出臺的這些政策外，還有哪些可能的手段？

　　趙慶明：我個人認為如果將信貸資金歸結(jié)為一季度房價高漲的主因有些言過其實。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度新增房地產(chǎn)貸款8457億元，包括兩大部分，一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，二是個人購房貸款新增5227億元。個人購房貸款部分與房價上漲的關(guān)系更加密切和更直接，開發(fā)貸款與房價的關(guān)系要相對遙遠些。去年一季度居民戶貸款新增額4223億元，根據(jù)規(guī)律，其中個人購房貸款約為3370億元左右，由此對比今年一季度個人購房貸款新增額比去年同期相比增幅為56%。僅從數(shù)據(jù)上看，增幅相當(dāng)可觀。但是如果看到去年一季度時整個房地產(chǎn)交易尚處于低迷期，而今年一季度的房地產(chǎn)交易則繼續(xù)去年四季度的勢頭處于極其活躍的狀態(tài)，此外，當(dāng)時的房價與現(xiàn)在相比也處于較低水平，這樣看，今年一季度個人按揭貸款的增長也基本上正常。

　　對于本輪房價的快速上漲，我個人始終認為投資和投機因素才是問題的根源。投資客已經(jīng)將房地產(chǎn)當(dāng)作股票一樣在“炒作”，而不是為了居住。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，我國去年全年住房交易金額超過6萬億元。根據(jù)央行統(tǒng)計，去年個人按揭貸款增加了1.4萬億元，考慮到還款因素，實際新發(fā)放個人住房貸款不會超過2萬億元，由此來看，進入房地產(chǎn)交易的資金三分之二以上為自有資金。也正因如此，我個人認為如果僅單純控制銀行信貸，而不從根源上抑制甚至禁止住房投資投機，這些政策的有效性仍然極其有限。

　　當(dāng)前我國居民儲蓄存款已經(jīng)超過28萬億元，根據(jù)二八規(guī)律，20%的富人大約持有其中的80%。而富人正是當(dāng)前我國房地產(chǎn)投機炒作的主力軍。如果放任投資和投機購房，22萬億元的資金絕對是洪水猛獸。當(dāng)然，銀行對個人住房按揭貸款發(fā)放的相對寬松對于房價的上漲也起到了一定推波助瀾的作用。

　　魯政委：我認為“信貸推高房價”掩蓋了問題的實質(zhì)。這一說法本身并沒有能夠理清主動與被動的關(guān)系，即沒有說清楚是銀行主動拓展房地產(chǎn)相關(guān)信貸還是因為客戶有需求使得銀行被動進行相關(guān)信貸投放？而從年初監(jiān)管部門即不斷提示房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險和第一季度較緊張的信貸額度來看，應(yīng)該主要是后一種情況。任何商品的價格要上漲，貨幣都是必要條件，但卻未必是充分條件，即不是說有了貨幣的供給就必然上漲。一個典型的反證是，在住宅價格快速上漲的同期，上海和北京等地的商業(yè)物業(yè)卻依然疲軟甚至是下跌，同樣都具有土地稀缺壟斷、看好中國經(jīng)濟等相同理由，為何出現(xiàn)了截然不同的表現(xiàn)呢？顯然所謂“信貸推高房價”不過是掩蓋了問題的實質(zhì)，無助于為宏觀調(diào)控從根本上解決房地產(chǎn)問題提供指示。

　　我認為商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)表現(xiàn)之所以迥異，主要在前者供過于求，后者供不應(yīng)求。不同的供需格局形成對未來價格變化的不同預(yù)期，從而最終促成不同的投機行為和動力。因此，短期無疑可能因為政策高壓而出現(xiàn)房價的暫時企穩(wěn)甚至小幅的政策性回調(diào)，但要在中長期避免房地產(chǎn)陷入“暴漲-調(diào)控-稍息-暴漲-……”的惡性循環(huán)，還得從增加總量供給、緩解結(jié)構(gòu)失衡、強化地方政府對中央政策不折不扣的執(zhí)行方面狠下工夫。

　　考慮到住房供給短期無法快速增加，因此，以遏制投資和投機需求來緩解房價過快上漲壓力，政策是對路的。但是，從中長期來看，要刺激消費，要增加居民財產(chǎn)性收入，必須得為居民財富尋找到一條能夠保值增值的分流通道，以此減少流向房地產(chǎn)的投資投機資金。

　　從近期政策態(tài)勢來看，如果此輪房價過快上漲不能得到遏制，未來還將有其他政策出臺，最可能的是房產(chǎn)保有稅可能會在一些房價上漲過快的地區(qū)先行試點，成功后推向全國。除此之外，還可能加強保障房建設(shè)落實情況的監(jiān)督督察，確保地方不折不扣完成中央部署。

　　祝寶良：光看金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款和信貸規(guī)模占比，并不能完全說明問題。在推高房價的炒房者中，有靠房貸資金炒房的，也有不靠房貸資金炒房的，這在統(tǒng)計上很難判斷。

　　本次房貸新政運用了信貸政策和利率政策雙重調(diào)節(jié)，對自住型住房需求依然是保護的態(tài)度。在過去的幾次房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中，對二套房貸也有認定的問題，這次也不例外。

　　應(yīng)該說，這次的力度相比前幾次調(diào)控要大。但是，如果只是單純依靠信貸政策和利率政策調(diào)節(jié)，恐怕達不到效果，還需要其他手段來配合。

　　劉煜輝：應(yīng)該看到，中國樓市泡沫形成有很多推手：海量信貸與超寬松貨幣供應(yīng)、低息美元套利拉動的熱錢洶涌、優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值預(yù)期以及一些長變量如城鎮(zhèn)化、人口紅利、傳統(tǒng)文化等。

　　任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實都異常的簡單，過度的貨幣和信貸擴張之后，企業(yè)和家庭對于長期利率的預(yù)期極低，甚至是負利率，只有投資在一些在遙遠的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。調(diào)控方向就是大幅抬升長期利率的預(yù)期。除此，別無他法。

　　短期看，收緊信貸，抬升長期利率預(yù)期，對于房價繼續(xù)飆升的壓制效果是明顯的，包括后續(xù)可能出臺的類似物業(yè)稅之類的調(diào)控，提高保有階段的成本，這跟通脹會抬升長期利率水平道理是一樣的，也能起到相應(yīng)的效果。

　　但是，從長期看，支撐長期利率預(yù)期偏低的根本性因素不解決，要把房價泡沫打下去幾乎是沒有希望的。