陳先生說(shuō)：“做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有地方政府的人脈關(guān)系是萬(wàn)萬(wàn)不行的，不熟不做是溫州人做生意的基本原則。他們都是在打拼多年的城市做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本是先有項(xiàng)目，才做公司。二三線城市做開(kāi)發(fā)也是量力而行，用我們自己的話說(shuō)，避免與央企在一線城市交鋒。”

　　黃興海就是其中一員。在溫州靠做眼鏡外貿(mào)生意發(fā)家的黃興海春節(jié)后決定到江西某市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)�！叭�線城市的房?jī)r(jià)上漲慢、交易量低，沒(méi)法炒，只能自己搞開(kāi)發(fā)�！秉S興海認(rèn)為。

　　開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，拿地是關(guān)鍵。如果按照該市政府招拍掛的價(jià)格，商業(yè)用地的價(jià)格已將近300萬(wàn)元/畝�！斑@樣的價(jià)格肯定是不劃算的�！秉S興海盤算。為了以更低的價(jià)格拿下土地，黃興�！扒�線救國(guó)”：投資建造該市第一家五星級(jí)酒店。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，消費(fèi)力不足，這家五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)的最初幾年肯定是虧損的。但建造五星酒店有利于當(dāng)?shù)卣�府的招商引資。所以，當(dāng)?shù)卣�府向黃興海許諾，只要他投資這個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目，就給稅收等一系列優(yōu)惠，更能以20萬(wàn)元/畝的價(jià)格賣給他120畝土地。其中，50畝用于建造五星級(jí)酒店，70畝可以用于住宅開(kāi)發(fā)。20萬(wàn)元/畝的土地成本對(duì)住宅開(kāi)發(fā)而言，利潤(rùn)相當(dāng)可觀。

　　黃興海的房地產(chǎn)投資還有三個(gè)溫州朋友的5億元資金�！叭绻�超過(guò)這個(gè)數(shù)字，我會(huì)拉新的股東進(jìn)來(lái)�！惫蓹�(quán)極為分散是溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一大特點(diǎn)。比如，一個(gè)在沈陽(yáng)的溫州開(kāi)發(fā)商居然有100多個(gè)股東，董事長(zhǎng)股份只比股東的平均股份多一點(diǎn)。這個(gè)開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金是董事長(zhǎng)和溫州的親朋好友出資組成的。

　　幫助當(dāng)?shù)卣�府招商引資是溫州炒房團(tuán)獲利的一大法寶。李女士透露，最早一批溫州炒房團(tuán)的第一桶金就是利用地方政府急于招商引資的心理騙來(lái)的�！�2000年的時(shí)候，有溫州人與上海郊區(qū)的當(dāng)?shù)卣�府商談，如果政府出地建造各種批發(fā)市場(chǎng)，那么招商引資的事情交給他們做就行。地方政府欣然答應(yīng)并建造了批發(fā)商城，并與這些溫州人簽訂為期一年的租賃協(xié)議。這些溫州人回到溫州向本地很多商戶以更高的價(jià)格兜售了這些商鋪。然后以這些商戶為籌碼和地方政府交涉稱，商戶提出如果不辦產(chǎn)權(quán)就不來(lái)。當(dāng)?shù)卣�府為了招商引資又害怕商戶鬧事只好答應(yīng)辦產(chǎn)權(quán)證。這些溫州人在全國(guó)不少地區(qū)如法炮制，為未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)攫取了第一桶金�！�

　　黃興海在江西某市的房地產(chǎn)項(xiàng)目目前已基本敲定，“關(guān)鍵還要所有股東同意后才能實(shí)施�！彼�說(shuō)。對(duì)于這次調(diào)控影響下的房地產(chǎn)走勢(shì)，黃興海認(rèn)為，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)估計(jì)會(huì)有一定調(diào)整，但內(nèi)地城市不會(huì)，“因?yàn)檎鎸?shí)的需求擺在那里”。

　　抑制投機(jī) 廣建“防火墻”

　　炒房在溫州幾乎是“全民運(yùn)動(dòng)”。盡管溫州人在房地產(chǎn)市場(chǎng)順勢(shì)而為，追逐利潤(rùn)的做法無(wú)可厚非，但炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房?jī)r(jià)“火上澆油”。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范

　　中國(guó)人民銀行溫州市中心支行的相關(guān)人士認(rèn)為，房貸收緊對(duì)溫州人投資買房沒(méi)有抑制作用，因?yàn)樗麄兒芏嗍抢�用自有資金而非銀行貸款來(lái)投資炒房。“就我了解的情況，從山西煤礦撤出的資金和海外溫州人的資金是購(gòu)房資金的兩大來(lái)源�！�

　　上述溫州炒房團(tuán)第一任團(tuán)長(zhǎng)李女士分析，溫州人炒房資金主要有兩塊：產(chǎn)業(yè)資本和居民存款。后者中相當(dāng)一部分是海外華僑資金回流。張和平稱，基本上具備一定實(shí)力的溫州企業(yè)都有自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。像溫州的美特斯邦威、奧康等知名的民營(yíng)企業(yè)在房地產(chǎn)的投資都很厲害。

　　有一個(gè)數(shù)據(jù)側(cè)面反映了產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)———最能反映工業(yè)景氣程度的溫州市廠房出租價(jià)格從2007年最高時(shí)候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至個(gè)位數(shù)。此外，與瘋漲的商業(yè)地價(jià)形成鮮明對(duì)比的是，2009年溫州的工業(yè)地價(jià)只實(shí)現(xiàn)了止跌企穩(wěn)。

　　周德文分析，溫州當(dāng)?shù)孛耖g資金有7500億元，再加上三分之一的溫州人在各地投資，因此區(qū)域外還有2500億。在最高峰的時(shí)候，溫州炒房團(tuán)有2000億，上海有600億，北京有500億�？偟膩�(lái)說(shuō)，溫州炒房團(tuán)有1500億資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域“南征北戰(zhàn)”。

　　所有接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的溫州人士都承認(rèn)，炒房在溫州幾乎是“全民運(yùn)動(dòng)”。張和平的房地產(chǎn)中介公司有8-10萬(wàn)名溫州客戶�！昂芏嗫蛻綦S隨便便就能拿出幾百萬(wàn)現(xiàn)金。有一次，山西鄆城的一個(gè)樓盤來(lái)溫州推廣，那個(gè)開(kāi)發(fā)商老總對(duì)我說(shuō)，只要我組織手中有50萬(wàn)閑置資金的客戶去，吃住行的所有費(fèi)用由他負(fù)責(zé)。我以有50萬(wàn)以上存款的銀行存折為報(bào)名資格，結(jié)果通知當(dāng)天來(lái)報(bào)名的就有140多人�！�

　　對(duì)于輿論對(duì)炒房行為的痛斥，周德文認(rèn)為，“說(shuō)溫州人撬動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)，我覺(jué)得是抬舉溫州人了，溫州人最多起到推波助瀾的作用。據(jù)我了解，溫州人只進(jìn)入了全國(guó)十分之一縣級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，難道其他地方房?jī)r(jià)上漲也是溫州人干的？在過(guò)去的10年中，溫州人在房地產(chǎn)市場(chǎng)順勢(shì)而為追逐利潤(rùn)的做法無(wú)可厚非�！�

　　“每天都有很多房地產(chǎn)商和各地地方政府來(lái)溫州引資。如果地方政府和開(kāi)發(fā)商不支持、配合，房地產(chǎn)是炒不起來(lái)的。其實(shí)，很多時(shí)候溫州炒房團(tuán)是被開(kāi)發(fā)商利用了�！眲�(chuàng)辦了溫州第一家房地產(chǎn)中介公司的陳先生說(shuō)。

　　經(jīng)過(guò)數(shù)年的觀察和反思，曾經(jīng)炮轟溫州炒房團(tuán)的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立認(rèn)為，”將房?jī)r(jià)上漲的原因都?xì)w結(jié)給溫州炒房團(tuán)顯然有失公允，真正的莊家實(shí)際上是地方政府和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，溫州炒房團(tuán)只是跟著哄抬房?jī)r(jià)，從中牟利�！�

　　事實(shí)上，炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房?jī)r(jià)“火上澆油”。文章開(kāi)始提到的溫州炒房客張女士在北京東二環(huán)的那個(gè)小區(qū)就手握10套房子，加之她從開(kāi)發(fā)商手里拿房的時(shí)候挑選的都是該小區(qū)最好的朝向和戶型，可以說(shuō)基本壟斷了該小區(qū)房源，其定價(jià)對(duì)該小區(qū)二手房?jī)r(jià)格擁有很大話語(yǔ)權(quán)�！八�是全款買房，調(diào)控對(duì)她影響不大。她肯定不會(huì)在價(jià)格上松口，因?yàn)樗�還有9套房子，大不了暫時(shí)賣不出去，但只要賣出一套高價(jià)的房子，她就把小區(qū)的上升空間打開(kāi)了。那么，剩下9套房子的利潤(rùn)就實(shí)現(xiàn)了最大化，她肯定不會(huì)低價(jià)拋售的�！�

　　尹中立認(rèn)為，新“國(guó)十條”對(duì)抑制房地產(chǎn)炒作可謂對(duì)癥下藥。房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市一樣存在信息不對(duì)稱，需要政府采取措施嚴(yán)格規(guī)范交易行為和秩序，這些措施包括提高信息透明度、增加交易環(huán)節(jié)稅收和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。“物業(yè)稅就是很好的抑制炒房措施”。

　　“新‘國(guó)十條’限制了炒房團(tuán)繼續(xù)異地炒房，將有力打擊游資在房地產(chǎn)市場(chǎng)興風(fēng)作浪。只要能得到有力執(zhí)行，調(diào)控就一定可以見(jiàn)效�！敝蟹恐笖�(shù)研究院副院長(zhǎng)陳昇認(rèn)為。(記者 楊光 高改芳)