現(xiàn)象：樓市瘋了！

　　對(duì)于樓市形勢(shì)的判斷，開發(fā)商、購房者、學(xué)者、媒體難得步調(diào)一致。但評(píng)價(jià)今年一季度的樓市時(shí)，他們卻罕見地默契，用了同一個(gè)詞：瘋狂。

　　房子賣瘋了 房?jī)r(jià)漲瘋了

　　直到本月上旬，樓市飆升勢(shì)頭仍在繼續(xù)：

　　一向不溫不火的南昌象湖板塊變得炙手可熱：“幸福時(shí)光”本計(jì)劃4月10日開盤，但4月9日便有四五百人聚在售樓處門口，開發(fā)商“被迫”提前一天開盤，推出的200余套房源被搶購一空；4月10日，豐源醇和開盤，僅一上午時(shí)間，102套房源基本售罄。

　　本來就是熱點(diǎn)市場(chǎng)的紅谷灘板塊熱得發(fā)燙：4月10日，紅谷凱旋開盤，盡管均價(jià)高達(dá)7200元/平方米，但230套房源賣掉了210多套；4月11日，東方海德堡開盤，均價(jià)超過7500元/平方米，但房源同樣售罄……

　　同致地產(chǎn)援引南昌市房管局發(fā)布的信息顯示：3月南昌新推、續(xù)推樓盤，開盤當(dāng)天銷售率達(dá)72.35%；4月上旬南昌又有12個(gè)樓盤新推或續(xù)推房源，平均銷售率高達(dá)80%。

　　房子賣瘋了的背后不是房?jī)r(jià)便宜，恰恰相反，是房?jī)r(jià)的瘋漲。同一渠道的信息顯示，3月南昌樓市(含南昌縣和新建縣)新推、續(xù)推成交均價(jià)達(dá)到4568.51元/平方米，環(huán)比、同比增長(zhǎng)23.8%、10.9%。而整個(gè)一季度，南昌樓市成交均價(jià)同比上漲905元/平方米，漲幅為23.89%。

　　要買房住的人被逼瘋了

　　這是一張南昌樓市走勢(shì)“路線圖”：2008年短暫低迷；2009年出現(xiàn)瘋狂勢(shì)頭，成交量及價(jià)格均創(chuàng)歷史新高；2010年頭3個(gè)多月，瘋狂加劇，紅谷灘中心區(qū)均價(jià)已過7000元/平方米，紅角洲板塊均價(jià)過6000元/平方米；作為南昌去年唯一沒有達(dá)到2007年房?jī)r(jià)水平的象湖新城片區(qū)，在僅一路之隔的朝陽新城地王的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)有望過4000元/平方米大關(guān)。

　　在這張“路線圖”下，許多需要買房結(jié)婚、改善生活的剛性需求購房者被逼瘋了，他們弄不清楚這次瘋狂的走勢(shì)還要持續(xù)多久，在樓市亂相面前，只得選擇非理性行為：明明知道房?jī)r(jià)高，不得不入市。“很多人到處托關(guān)系找開發(fā)商，并不是為了能打折，是為了能‘搶’到房源”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月南昌樓市銷售的970套一手房源中，面積為70至90平方米的房子占到一半以上。這反映出“當(dāng)前市場(chǎng)還是以中小戶型供求為主，剛性需求在支撐整體市場(chǎng)”。

　　炒房客想賺錢想瘋了

　　雖然剛性需求是樓市的主力軍，但作為生力軍，炒房客們起到了推波助瀾作用。

　　采訪中，眾多開發(fā)商并不諱言：自己的樓盤中有炒房客光臨。一家房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)總監(jiān)甚至斷言，近期所有購房者中，以投資為目的需求占總成交量的七成。他表示：“從去年下半年開始，投資、投機(jī)性購房主體逐漸開始進(jìn)入南昌樓市，主要原因是很多人都有通貨膨脹和人民幣升值的預(yù)期，更為重要的是，前兩年買房的人都賺到了錢，這種財(cái)富效應(yīng)讓許多人因羨慕和后悔而跟進(jìn)。”

　　“這種預(yù)期有許多非理性的地方，每位炒房客都知道當(dāng)前的樓市有泡沫，但都不相信泡沫會(huì)到自己這一站就破滅。”該人士說：“很多人都相信，自己不會(huì)是擊鼓傳花游戲中最后接到花的人�！�

　　探因：信心崩了！

　　這是一個(gè)悖論：是瘋狂的樓市價(jià)格逼瘋了購房者，還是瘋狂的購房者帶瘋了樓市。悖論的背后，是對(duì)樓市信心的崩盤。

　　沒錢賺就撤，有錢賺就進(jìn)，開發(fā)商對(duì)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展沒信心

　　在南昌樓市，流傳著許多類似故事：2008年市場(chǎng)不景氣，某某樓盤的某某開發(fā)商跑了；2009年市場(chǎng)瘋狂，“胡漢三”又殺回來了，結(jié)果行將爛尾的樓盤賺得卻更多。

　　從故事當(dāng)中，可以看出的是眾多開發(fā)商“沒錢賺就撤，有錢賺就進(jìn)”的游擊心態(tài)。究其原因，是他們對(duì)樓市持續(xù)健康發(fā)展沒信心。

　　這種游擊心態(tài)，讓樓市的供需像過山車一樣，直接助推了市場(chǎng)的瘋狂：

　　——沒錢賺就撤。受2008年國際金融危機(jī)影響，南昌樓市遭遇重創(chuàng)，開發(fā)商們信心不足，拿地?zé)崆椴桓�、商品房開工率降低。而一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期在6至8個(gè)月左右，從而使得今年一季度的南昌樓市上市量不大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年一季度供求環(huán)比大幅下降，供應(yīng)面積減少39.72萬平方米，減幅達(dá)37.18%。這種供需失衡的局面，引發(fā)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

　　——有錢賺就進(jìn)。隨著去年下半年樓市的復(fù)蘇、瘋狂，開發(fā)商們又“豪爽”拿地。地價(jià)大幅上揚(yáng)，“地王”頻現(xiàn)：去年12月，朝陽洲某地塊以每畝662萬元成為南昌“地王”；三個(gè)月之后，萬科以每畝821萬元的價(jià)格拿下了朝陽洲另一塊地，刷新“地王”新高度。有業(yè)內(nèi)人士核算，這個(gè)新“地王”，僅樓面地價(jià)就達(dá)3500元/平方米�！暗赝酢鳖l現(xiàn)，直接助推了周邊甚至整個(gè)南昌市樓市上漲的勢(shì)頭，提振了樓市瘋狂向上的信心，也引發(fā)了廣大購房者的恐慌心理。