“一個城市失去中產(chǎn)階級是很大的損失。”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：您覺得地方政府在控制房價上漲上應(yīng)該有什么作為么？

　　黃奇帆：重慶有一套管理方法，看三個指標(biāo)。

　　第一、每年商品房的建設(shè)總量不能超過城市固定資產(chǎn)總投資的25%，但也不能太低，低了會顯得供應(yīng)不足，也會房地產(chǎn)城市發(fā)育不良。全中國只有重慶停留在剛性的25%上，其他地方總是高高低低，要么30%、40%、15%。

　　你找不到一個城市連續(xù)六七年城市固定資產(chǎn)總投資以2000億元、4000億元、6000億元的速度遞增，其房產(chǎn)投資很精確地壓著25%的比例在遞增。只有我們重慶是壓著這根線的，今年城市固定資產(chǎn)總投資6500億元了，我閉著眼睛跟你說我們的房產(chǎn)投資是1600億元。

　　整個中國的市長、省長和城市管理專家從來沒有想過要對這個坐標(biāo)進(jìn)行控制，而重慶在六年前就定了這么一個規(guī)定，要把這個指標(biāo)控制在25%，多也不行，少也不行。你問我怎么控制？控制起來很方便。如果我發(fā)現(xiàn)這個月到30%了，房產(chǎn)投資大了，而房產(chǎn)商的各種項目開工是要批的，我就放他一個月兩個月不批。然后如果發(fā)現(xiàn)投資小了，那么進(jìn)來三分鐘就出去，房產(chǎn)商從批到開工很快。批房地產(chǎn)項目我們是可以官僚主義的，房地產(chǎn)這個東西早兩個月、晚兩三個月沒有關(guān)系，有時就壓他幾個月。這方面我們就是剛性的。

　　第二、每個城市最終規(guī)模人均居住面積不能超過30平方米，一個500萬人的城市，地就批到1億平方米；1000萬人的城市，就造3億平方米。供過于求，總量就得控制。

　　第三、地價不能賣得超過房子銷售價的35%。如果一個地方的房價是1萬元/平方米，那么這個樓面地價一般應(yīng)該賣到3300元/平方米。如果賣上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1萬元/平方米，那政府就有點(diǎn)唯利是圖了。地價超過房價，面粉賣得比面包貴，很自然就把面包給炒上去了。不承認(rèn)這條規(guī)律的政府就是狗屎政府。你們可以審查重慶政府批的任何一塊地，我們的地價從來沒有超過房價1/3。

　　一個重慶市民現(xiàn)在住的破房子是5000元/平方米，突然周邊的土地賣到了1萬元/平方米，那他當(dāng)然會想到，1萬元/平方米的地造出來的房子肯定是兩萬，既然新房子能夠賣兩萬元，我的房子也漲到1萬元。就這樣二手房市場也炒高了。

　　所以只要動腦筋，比如說我做的任何事，政府是可以控制住房價的。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：能詳細(xì)說一下如何不讓地價賣得超過房價的35%么？

　　黃奇帆：其實政府一開始就會知道某個地塊會漲得高，那就多拍幾塊地一起賣，比如我三塊地一起賣，開發(fā)商如果把它炒得很高，他一下子拿出來的成本就非常高，就給他抬高了門檻。

　　另一方面如果政府想要把地賣高，可以把這里的前景規(guī)劃弄得很漂亮，然后只拿一塊地出來拋，這樣就容易被眾家開發(fā)商炒高，過了半年，我又拿旁邊的地塊再拋，這時又能炒高。

　　還有一招。在舊城改造的時候，政府絕對不能讓房產(chǎn)商去拆這個房子。房產(chǎn)商去拆，房子成本會越拆越高，政府應(yīng)該掏自己的錢去把這個危舊房拆了。政府不能只想著賺錢，他們還得考慮社會環(huán)境，香港現(xiàn)在一平方米幾十萬港幣，很多有產(chǎn)階層或者有識之士都跑到深圳或上海去買房了。一個城市失去中產(chǎn)階級是很大的損失。

　　再有就是對高檔房要收遏制性的物業(yè)稅。高檔房被我們3%甚至5%的特別房產(chǎn)稅一收以后房價就炒不上去。

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　　對高端商品住房的稅收約束

　　為節(jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市設(shè)想：通過征收特別房產(chǎn)稅，對高端住房房價和消費(fèi)加以必要約束。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。重慶市與財政部稅政司共商，特別房產(chǎn)稅的政策設(shè)計是：

　　(一)征收對象。方案一：凡城市獨(dú)棟住房(別墅)或住房建筑面積超過200平方米，且評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。方案二：住房評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。

　　(二)計稅辦法。擬按評估價值的70%至80%計算。對評估值實施一定折扣后作計稅依據(jù)，是國際通行的普遍做法。同時，計稅時扣除120平方米基本住房建筑面積。

　　(三)稅率。擬采取分檔累進(jìn)稅率。方案一：(1)獨(dú)棟住房建筑面積在300平方米以下的，稅率為1%；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%；500平方米以上的，稅率為2%。(2)建筑面積達(dá)到200平方米以上的住房，評估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍至4倍的，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。方案二：住房評估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍至4倍，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。

　　□記者 楊維成 劉亢 朱薇 施智梁 重慶報道