非理性繁榮

　　非理性狀態(tài)下的投資者信心如空中樓閣。魚晉華認為，在政府新規(guī)劃刺激下形成的此輪上漲存在相當大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市購房者在房產(chǎn)投資中進行多次上門了解及比價，在�？谕顿Y的外地客戶由于時間和精力的限制，面對上百萬甚至千萬的投資幾乎來不及思考就做了決定。

　　這種非理性的投資信心能維持持續(xù)上行的時間難以把握，同時，由于�？谑袌龅亩�手交易市場仍然不完善，市場風險無法由嚴謹?shù)慕灰左w制和規(guī)范來避免，一旦出現(xiàn)投資者信心的波動，二手交易市場的無序和低效有可能會加速市場信心的崩潰，形成對房產(chǎn)價格的極大壓力。

　　從�？诟鲄^(qū)存量房情況來看結(jié)構性的不均衡十分明顯，在非規(guī)劃重點的老區(qū)龍華區(qū)，2009年11月份的存量住房面積仍然高達210萬平米，美蘭、瓊山區(qū)也各有近100萬平米的存量房未消化，只有規(guī)劃新區(qū)秀英區(qū)的去化速度較快。泡沫時期遺留的爛尾項目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城區(qū)，也說明在外地投資客極少參與的投資區(qū)域，目前存在的存量住宅供應仍遠高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規(guī)劃熱點項目造成供應短缺，而另一方面屬于本地居民的市場又存在極大的供應過剩，�？谑袌瞿壳俺尸F(xiàn)出兩級失衡的不健康狀態(tài)，讓我們有理由對這個并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留影響的市場保持謹慎態(tài)度。

　　房價一次上漲到位

　　根據(jù)在文昌、博鰲、三亞等地的調(diào)研，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)商均在早期通過參與當?shù)赝恋匾患夐_發(fā)與當?shù)卣�府建立了良好的關系，經(jīng)過幾年的圈地運動，慢慢成為當?shù)氐摹暗刂鳌�，手中擁有的土地儲備均在千、萬畝以上。由于開發(fā)量在區(qū)域內(nèi)所占比重較大，此類企業(yè)往往在片區(qū)新房定價上擁有一定的領導權，直接影響區(qū)域房屋價格走向。

　　從實地調(diào)研情況來看，各區(qū)域內(nèi)龍頭開發(fā)商目前項目仍有40%-60%的存量未開發(fā)。從目前具有代表性的幾個重點樓盤來推斷，雖然達到預售條件的住房在1月份“國際旅游島”規(guī)劃出臺后已基本消化殆盡，但各項目仍有數(shù)量可觀的存量未開發(fā)土地，政府暫停審批出讓土地對2010年整體市場供給造成的壓力目前來看仍是有限的。

　　“國際旅游島規(guī)劃”的出臺使整個海南市場的房價普遍上漲接近100%，從文昌、博鰲和三亞當?shù)氐臉潜P調(diào)研情況來看，基本符合這一規(guī)律。魚晉華認為，綜合考慮海南目前的基礎設施、商業(yè)配套、人員素質(zhì)及政府辦事效率狀況，房市價格已經(jīng)超前，目前的城市綜合水平將未來預期一次性重估到位，未來的城市配套發(fā)展是一個漫長的、逐步匹配目前快步先行的房價的過程。從北京、深圳等地的城市發(fā)展經(jīng)驗來看，基礎設施的建造完成并不會給房產(chǎn)價格帶來另一個爆發(fā)式增長的機會，大多數(shù)的樓盤價格在基礎設施規(guī)劃公布階段就已經(jīng)迅速消化未來預期。

　　市場高位維穩(wěn)

　　此次調(diào)研的三地中，文昌、博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶群則與�？谳^為一致，主要由東北、江浙以及珠三角構成。從實地走訪的樓盤來看，現(xiàn)場客戶以操北方口音居多，東北客戶對氣候及海景資源的高需求索求度及在當?shù)匦纬傻呐时刃睦恚�一定程度上造成了對海南房產(chǎn)的奢侈品消費心態(tài)。

　　值得注意的是，在此三地調(diào)研的樓盤均表示購買客戶的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分樓盤如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購房，要求客戶一次性付款，用以區(qū)分客戶真正的購買實力。

　　魚晉華認為，目前在三地市場形成的對房產(chǎn)消費的奢侈品化心態(tài)以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，將維持房產(chǎn)價格在目前高位上的持續(xù)波動。

　　“市場高位維穩(wěn)。”魚晉華綜合目前所有調(diào)研情況以及以上的分析認為，在市場供應基本保持穩(wěn)定，政策不會出現(xiàn)明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價格再度急速上升打開通道的情況下，海南房產(chǎn)市場短期內(nèi)將維持高位維穩(wěn)的走勢。

　　來源：南方都市報