熱點城市房價將回穩(wěn)

　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　2010年有什么樣的形勢，個人總結(jié)特點為一個“后”字，有三層含義：第一個含義是后金融危機的世界經(jīng)濟(jì)；第二個含義是后救市措施的宏觀政策；第三個含義是“后”大落大起的房地產(chǎn)市場。2010年是“后”的問題，所有這些問題，這些措施都采取過后會怎么樣，這里有個關(guān)鍵：遏制房價過快上漲。怎樣遏制，路在何方，我們必須綜合來看。

　　首先看遏制的力度，就是政策的力度或者是趨向。最近政策出臺比較多，也比較敏感，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議和隨后一系列房地產(chǎn)政策表態(tài)，要遏制部分城市房價過快上漲。但是我們也要注意到，遏制的力度是有限的，因為總的2010年政策是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性，只是遏制部分城市房價過快上漲，總體的房地產(chǎn)仍會延續(xù)比較寬松的政策導(dǎo)向；其次是它的手段也是比較溫和的。遏制房價的方法很多，總體歸結(jié)為三大手段：土地手段、金融政策、稅收方面。以稅收政策為例，它可分三個層次即交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和增值環(huán)節(jié)，現(xiàn)在政府也只是在交易環(huán)節(jié)采取了措施，總體還比較溫和；最后是遏制房價過快上漲預(yù)期的效果或者是效應(yīng)。個人估計2010年我們整個國家的房地產(chǎn)市場仍然是處于周期性向好的階段，不會出現(xiàn)明顯的收縮和大落。熱點城市的房價應(yīng)該是回穩(wěn)，市場回歸正常。

　　調(diào)控手段

　　房產(chǎn)調(diào)控需要下“慢功夫”

　　裴長洪 中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長

　　我們希望房地產(chǎn)市場是一個穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但實踐中很難做到，包括政府的土地財政收入、開發(fā)商的企業(yè)利益、投資房地產(chǎn)的投資者的利益等五大利益主體的矛盾都體現(xiàn)在房價上，這種利益調(diào)整的空間非常小，幾乎沒有什么余地，這也就是為什么房價只能是大起大落，而且政府的調(diào)控手段往往是很難讓它趨于平穩(wěn)的原因。

　　目前政府所采取的調(diào)控手段基本是短期政策，比如土地供應(yīng)量的增減、比如信貸的調(diào)控以及一些稅收的臨時措施，往往實行不到一年就變。我們應(yīng)該尋找一個讓房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的途徑，這個途徑是“慢功夫”，需要進(jìn)行各種規(guī)范，比如說房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及金融信貸措施、財政稅收措施等等。這樣一套配套的體制和機制性的建設(shè)恐怕要逐步地取代目前頻繁采用的短期政策調(diào)整，但這個是比較長的過程。

　　解決高房價要多管齊下

　　葉劍平 中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任

　　目前中國的房價很高，這種高房價持續(xù)發(fā)展，肯定是不可能的。解決之道是什么？新發(fā)展起來、新富起來的人擁有大量的資金需要投資，股市有風(fēng)險，房市又覺得價格太高，是不是有別的可替代的產(chǎn)品？我認(rèn)為還是有的。

　　所以就房地產(chǎn)來說，未來肯定會推出很多房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，使我們這些投資客在末端去爭房產(chǎn)這樣的末端產(chǎn)品跑到前端帶來投資收益。所以是投資多元化。第二個解決之道是加大供應(yīng)。城市化在快速發(fā)展階段，只有加大供應(yīng)量才能解決供求矛盾問題。第三個應(yīng)該建立多元化的市場，高端、中端、低端都要多元化的配置，通過完善市場機制緩解或者保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　現(xiàn)在中心城市房地產(chǎn)價格都非常高，中央已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)工作會議提出來了中小城市發(fā)展，包括戶籍已經(jīng)放開了。所以說由中心城市向外輻射的次中心的城市的發(fā)展使得中心城市的高房價向外溢出，拉平整體房地產(chǎn)價格，使得普通老百姓能夠買到滿意的房子。當(dāng)然這里頭有品質(zhì)問題、有交通問題，包括政府的公共配套問題。只要這些問題都解決了，次等的城市或者次中心的城市，包括小城鎮(zhèn)如果生活能夠和大城市生活一樣的品質(zhì)，大家都會去的。這是未來房地產(chǎn)的方向。

　　不能急于下 “猛藥”

　　金碚 中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長

　　我們通常所說的還是狹義的房地產(chǎn)行業(yè)，它至少有五個功能：首先當(dāng)然是解決老百姓的居住問題，其次是中國老百姓家庭財產(chǎn)的一個重要組成部分；第三，是政府收入的一個重要來源；第四，房地產(chǎn)是中國企業(yè)投資資金配置的一個重要方面，我們看看上市公司的報表，有相當(dāng)一部分原先非房地產(chǎn)企業(yè)，都投資此領(lǐng)域；此外還有一個最重要的功能，即房地產(chǎn)是一個重要的金融抵押產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)沒有一個全國性的市場，是區(qū)域性的產(chǎn)品，所以不能夠用全國性下猛藥的方式折騰這個行業(yè)，使這個行業(yè)一會兒熱、一會兒冷。這次少數(shù)地區(qū)，像北京、上海、南京這樣的城市，房子價格到下半年猛漲，這和政策有很大關(guān)系，是因為很多優(yōu)惠政策今年年底要結(jié)束，所以大家恐慌性地?fù)屨�策點。房地產(chǎn)的牽扯面太廣，它不僅僅是解決老百姓居住的問題，也對各種各樣的企業(yè)包括金融企業(yè)、工商企業(yè)以及政府的財政收支等有很大的連帶關(guān)系。這種情況下，我們希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的增長，有一些波動不要緊，政策上不要急于下猛藥。

　　穩(wěn)定房價才能推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　范從來 南京大學(xué)商學(xué)院教授、中國金融學(xué)會常務(wù)理事

　　房地產(chǎn)理論上具有財富效應(yīng)，但是就目前中國的經(jīng)驗來講，它的財富效應(yīng)很弱。為什么這么說呢？首先是因為在中國的住房更多的不是表現(xiàn)為投資品，而是為消費品。房價的上升雖然導(dǎo)致了人們財富價值的提高，但是因為房子本身作為消費品，它的使用成本也增加了，而這一部分就進(jìn)入了消費價格指數(shù)，投資價值的提升被消費價值抵消。大量的實踐檢驗結(jié)果表明，房價緩慢上升時期，財富效應(yīng)是明顯的，但是房價急劇上升時期，財富效應(yīng)本身是負(fù)的。

　　從這個方面來說，要想放大我們的財富效應(yīng)，要想真正刺激中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須實現(xiàn)房價的穩(wěn)定，只有穩(wěn)定房價才能增強經(jīng)濟(jì)運行的穩(wěn)定性。目前房價走勢非常喜人，但不可忽略的是，今年整個房地產(chǎn)才剛剛走出危機。席卷全球的這一場金融風(fēng)暴就源自美國的次貸危機，而次貸的根本原因不是人們的工資和經(jīng)營性收入，而是人們炒房的收入出了問題，這種財產(chǎn)性收入的不確定性就是金融危機的前兆。要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，既要依賴政府的調(diào)控和價格管制，又要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展。

　　-本報地產(chǎn)評論員 高宏年 彭平