產(chǎn)品：被豪宅化

　　看看一年來不同階段廈門市場消化的住宅戶型，就可以發(fā)現(xiàn)，島內(nèi)在售樓盤已被“豪宅化”。

　　第一季度商品住宅銷售以120平方米以下的中小實用戶型為主,60-90平方米的二房戶型最暢銷；第二季度、第三季度以改善型需求和通脹預(yù)期下的投資需求為主，成交產(chǎn)品面積區(qū)間以120-180平方米為主。而在島內(nèi)，從第一季度開始，除了年中快速消化殆盡的一些小體量盤如林海陽光、信和·御園等，始終出現(xiàn)在銷售排行榜的總是幾個超級大盤，如海峽國際社區(qū)、魯能·領(lǐng)秀城、聯(lián)發(fā)五緣灣1號等高均價、高總價盤。

　　根據(jù)廈門市2008年8月1日起全市統(tǒng)一執(zhí)行普通住房的標準，今年均價13824元/平方米以上的大戶型樓盤即“豪宅”。而目前島內(nèi)剩余的可售樓盤，房價大部分已經(jīng)達到這一水平。

　　“島內(nèi)樓盤的豪宅化是被逼出來的�！庇碇薜禺a(chǎn)股份有限公司營銷總監(jiān)陳賽紅說，島內(nèi)樓盤的高均價與庫存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡有關(guān)，比如有的月份，均價就是被一兩個高價盤拉高的。據(jù)了解，2003年5月起，購買島內(nèi)150平方米以上面積住房，方可辦理不超過3人的常住戶口。將廈門島內(nèi)“購房入戶”標準從45平方米大幅提升至150平方米，這一政策的調(diào)整成為廈門樓市發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點，影響至今。政策對整體地產(chǎn)市場的影響，最明顯的體現(xiàn)就是島內(nèi)的新建房源開始向150平方米以上的大戶型傾斜。而不少2003年以后拍下的地塊投入市場的時間正好趕在2007年、2008年的節(jié)點上，因此，出現(xiàn)了“滿城盡是大戶型”的情形。

　　廈門新百瑞物業(yè)企劃有限公司策劃部總監(jiān)鄒紹軍也稱，“豪宅化”是幾年來政策作用的結(jié)果，而島內(nèi)歷來是兵家必爭之地，目前拍地的樓面地價高企，決定了今后大部分島內(nèi)樓盤的均價會繼續(xù)“豪宅化”。

　　“島內(nèi)萬元盤的重新出現(xiàn)，是受區(qū)域房地產(chǎn)的影響�！眹�貿(mào)地產(chǎn)市場與產(chǎn)品開發(fā)部總經(jīng)理助理李琳芳則認為，由于島內(nèi)區(qū)位的稀缺性，島內(nèi)房價還會往上走。但“豪宅化”只是價格的“豪宅化”，真正同時擁有好的居住環(huán)境、居住品質(zhì)、人文積淀、不可替代性以及可流傳后世等諸多特質(zhì)的豪宅，尚需市場的進一步開發(fā)。

　　-觀點

　　2010年樓市或更“狂躁”

　　城市年輪策劃代理公司董事長張文彪：2009年是單一的復(fù)蘇的市場，2010年會更狂躁一點。政府可能會出臺相對溫和的政策調(diào)控，但整個市場泡沫的沖動會更大，購房者對預(yù)期的價值變化也會更沖動，同樣的，開發(fā)企業(yè)對于地塊開發(fā)項目的未來也會更急于變現(xiàn)。

　　新百瑞物業(yè)企劃有限公司總經(jīng)理楊志明：如果說2008年的樓市是“兩岸猿聲啼不住”，那么2009年就是“輕舟已過萬重山”。雖然還將有盤整的過程，但樓市最困難的時候已經(jīng)過去，量價曲線上升的大勢已經(jīng)可以基本定調(diào)。從長期看，房價取決于成本，從短期看，則取決于供求，無論從長期看還是從短期考量，島內(nèi)目前的房價水平都“情有可原”。畢竟，島內(nèi)近期可售樓盤僅三四千套，而今年拍出的地塊進入市場，大部分應(yīng)該是2011年的事情了。

　　領(lǐng)秀城項目經(jīng)理胡曉鳴：在熱錢流進等各方面因素的作用下，島內(nèi)房價還在醞釀下一波漲勢。整個島內(nèi)就是一個CBD，市場定位決定島內(nèi)大部分項目首選開發(fā)大戶型豪宅。

　　立丹行機構(gòu)策劃部總監(jiān)張志源：地價高，房價肯定也會往高端化發(fā)展。2009年島內(nèi)出現(xiàn)了總價和均價的“地王”，是受現(xiàn)金流和銀根放松的影響，畢竟2008年已沉寂了一年。不過，接下去開發(fā)商拿地應(yīng)該會更加理性。雖然目前島內(nèi)房價水平的確超出不少老百姓的購買能力，但仍然有人入市，只能說“存在即是合理”。2009年樓市發(fā)展過快的呼聲又起，會帶來金融政策的微調(diào)。明年的市場如何，要看政策怎么變化。但整體而言，對于房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該還是以扶持為主。

　　國貿(mào)地產(chǎn)市場與產(chǎn)品開發(fā)部總經(jīng)理助理李琳芳：對明年的市場謹慎樂觀。政府會陸續(xù)出臺一些調(diào)控政策，但不是根本性的。從大背景看，在控制一些不良泡沫的基礎(chǔ)上，政府還是扶持房地產(chǎn)業(yè)的。

　　廈門有巢氏房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理王東:由于2008年經(jīng)濟危機的影響，加上短期市場存在的變數(shù)較大，出于對市場的謹慎思考，不少企業(yè)開工不足，少有新盤入市也就不足為怪了。從長期來看，由于島內(nèi)可開發(fā)土地資源的不斷減少，加上目前廈門主要的配套資源基本上集中在島內(nèi)，因此房地產(chǎn)出現(xiàn)高端化、豪宅化的趨勢是正常的。

　　-小貼士

　　明年也有中小戶型樓盤可淘

　　雖然“豪宅化”的趨勢不可阻擋，但這并不意味著在島內(nèi)再也買不到中小戶型的新房了。

　　2009年2月起，購買島內(nèi)五緣灣、觀音山、湖邊水庫等東部三大片區(qū)100-150平方米的新房，可辦理不超過2人的常住戶口。此政策適用于通過“招拍掛”方式取得片區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)的商品房項目，執(zhí)行時間至2011年12月31日。

　　禹洲地產(chǎn)股份有限公司營銷總監(jiān)陳賽紅認為，五緣灣已拍出的地塊，雖然產(chǎn)品定位主要還是“豪宅”，但應(yīng)該也會有一些復(fù)合產(chǎn)品，即部分大戶型，部分中小戶型互相配套。而今年湖邊水庫拍出的多塊地塊也值得關(guān)注。據(jù)悉，萬科的開發(fā)進度，從拿地到進入市場，往往只有一年時間，因此，該地塊會否順應(yīng)入戶新政推出100-150平方米的新房，值得期待。

　　今年5月6日，2009G11商住用地由禹洲地產(chǎn)旗下的海天房地產(chǎn)經(jīng)過30個回合的競價以2.26億元競得，該地塊為東方山莊樞紐站用地，扣除BRT用地面積后的樓面價是4109.09元/平方米。陳賽紅透露，該地塊將開發(fā)中小戶型產(chǎn)品，預(yù)計明年會有所動作。

　　來源：東南早報