“三大戰(zhàn)略”應對“焦慮癥”

　　“我們從三個月前就一直在做意向客戶登記，目前已經確定購買意向的有600位，但房源只有300套，所以下個月開盤價要比預計的高600多元/平方米以上�！变N售員的解說，讓兩次因開盤價高出預期而放棄買房的文女士再次陷入購房焦慮之中。

　　買還是不買？對已有一套邊緣地段住房，希望再買一套市中心區(qū)住房的文女士來說，已成了“咋就那么難”的“心病”。

　　實際上，從上半年的急速復蘇到年末搭乘“政策末班車”的沖動，日新月異的樓市不但令剛性需求者心急如焚，也促成很多“意向購房者”付諸行動，紛紛加入搶房隊伍。臨近年末，一邊是擔心明年房價再漲、欲搭年末政策車買房的購房熱情，一邊是令人生畏的房價新高；一邊是催人購房的通脹預期，一邊是海灣明珠“迪拜”敲響的房地產泡沫破滅警鐘。

　　如何應對這個焦慮的年末樓市？“設定購房計劃”、“看清大勢”、“精選個盤”，準確的戰(zhàn)略準備，應該是應對焦慮的最佳方式。

　　五大因素促成“火爆”

　　“迪拜”的震波，使飽暖中的中國樓市感到世界金融危機仍未“了結”，也給急于搭政策“末班車”的購房者敲響了警鐘，在全國樓市不斷刷新的房價、地價神話過程中，樓市積聚的風險也隨之增大。不僅金融界人士對房地產市場的持續(xù)高溫表示疑慮，房地產業(yè)內專家、全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在廣州日前舉辦的“綠色地產論壇”也表示“繼續(xù)讓房價飚升不可取”。她認為，如果明年繼續(xù)推動房價快速上升，即使實現(xiàn)了短期獲利，那么迎來的將是又一次對全行業(yè)的緊縮性調控。房價飆升的結果，終將觸動敏感的資產泡沫。

　　據(jù)合富輝煌房產(天津)等機構分析人士介紹，今年天津房地產市場未現(xiàn)傳統(tǒng)的淡季行情，開盤熱銷、排隊搶購的場面還在上演，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)一房難求的局面。“住房優(yōu)惠政策取消與否”的爭論好似樓市冬天里的一把火，使搭乘2009樓市末班車的購房者趨之若鶩。從目前發(fā)展趨勢看，11月和12月的新建商品房的成交量仍將達到120萬平方米，全年有望達到1500萬平方米高位。

　　刺激樓市的多項政策和天津城市發(fā)展前景成為火爆的主要誘因，通脹預期是行情持續(xù)的新動力，而供不應求的市場局面也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。由于2008年開工量減少，使2009年商品房供給壓力增大，上半年剛過，很多企業(yè)就爆出“已完成全年銷售任務” 的消息，而釋放的需求量多為2007年—2008年被抑制的部分。下半年以來，由剛性需求引發(fā)的改善型需求、由通脹預期帶來的投資需求先后跟進，以及由藍印戶口帶來的外地需求同時釋放，推動了行情的進一步發(fā)展。

　　合富輝煌、聯(lián)合地產等多家研究機構人士總結認為，是救市政策、天津城市發(fā)展，天津經濟產業(yè)、濱海新區(qū)的發(fā)展預期以及市場供需量不平衡五大因素促使市場持續(xù)量價齊升。后市發(fā)展除了全國性的宏觀政策因素，天津市場自身將起到重要作用。除了城市經濟建設發(fā)展的特殊條件外，天津房價與一線城市相比仍有較大距離，具有價值洼地優(yōu)勢。另外天津產業(yè)發(fā)展、居民總體收入的提高，也為行情持續(xù)打下一定基礎。

　　五大誘因暗藏“變盤”

　　機構人士同時提醒，由于今年的上漲幅度已經很大，如果再繼續(xù)沖刺可能會吞噬明年的上漲空間。因此在年末買房要特別注意風險。

　　專業(yè)人士分析認為，未來樓市仍存在五大變盤因素：首先，在宏觀發(fā)展方面，“迪拜”危機再次提醒中國，不能忽視房地產泡沫破滅給經濟發(fā)展帶來的巨大風險，房地產發(fā)展需要建立在更堅實的實體經濟產業(yè)發(fā)展基礎上，因此明年樓市將面臨產業(yè)結構調整、政策傾斜等變化，如果沒有寬松政策環(huán)境支持，樓市交易的動力可能消失。其次，天津城市建設從新規(guī)劃出臺到濱海新區(qū)區(qū)劃確定，這兩大效應在今年行情中得到一定釋放，“投資購房”、“外地購房交易”比例迅速上升也證明了這一點，這在一定程度上消耗了明年行情能量，使交易可能難創(chuàng)新高。第三，商品房供應結構面臨改變，市場如果沒有更多適合改善型自住房的供應量增加，有效成交量將隨之下降。第四是天津藍印戶口懸念，去年行情啟動，特別是外圍區(qū)域市場回暖，天津的藍印戶口政策功不可沒，但是行情好轉后，如果這一政策的取消也將給樓市帶來一定影響。第五個不利因素就是一直令業(yè)界感到迷茫的“租售比”遠超過1:200的國際警戒線，這也說明，投資型購房主要靠“炒房”盈利，這就使市場空置房量增加，增加了投資風險。