●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點

　　●2009年房價上漲是土地招拍掛、賣地財政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)

　　●如果不加以調(diào)控，2010年的房價很可能還會繼續(xù)上漲

　　●應(yīng)當鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房

　　●開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機的唯一手段

　　●嚴格控制村莊宅基用地，適當放寬城市建設(shè)用地

　　●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩(wěn)定和降低房價，必須用改革的辦法

　　房價太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購買能力；遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動，家庭不能團圓，農(nóng)村老齡化快于城市，這種狀況，必定會給中國二三十年后的社會造成極不穩(wěn)定的麻煩。房價太高，從短期看，與流動性過多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專訪著名經(jīng)濟學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國目前的房價收入比嚴重惡化

　　經(jīng)濟參考報：周教授，今年以來，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財政體制及住房相關(guān)政策制度的問題，以及如何進行改革，想請您談?wù)効捶ā?/p>

　　周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟、社會的一個熱點，一是房價持續(xù)上漲，遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價購買土地，成為“地王”，進一步推高了房價的預(yù)期。之所以熱，是因為這個領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點。

　　一般來說，政府以權(quán)力來分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營和消費所形成的利益，在中國，主要是通過出讓金和壟斷性的市場、稅收、收取各種費、讓開發(fā)商承擔配套等等來實現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機會等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大于供給來分配，假定供應(yīng)量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價格定位就在能買得起這五百套的消費者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權(quán)。

　　土地和房屋問題，如果調(diào)控不當，會影響經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房價水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究，房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2008年在我們?nèi)珖�統(tǒng)計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經(jīng)不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。

　　經(jīng)濟參考報：我看到您提出，2009年房價上漲，是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認為，2009年房價上漲，主要是由貸款投放過多而流動性過多形成的。您怎么看？

　　周天勇：房價持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長的速度，其原因是復(fù)雜和綜合性的。從供求上來看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說的體制性的原因。短期的流動性過多，也會推動地價和房價的上漲。

　　現(xiàn)在許多人擔心，2010會是一個通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬億貸款的投放，有的進入了投資建設(shè)，有的進入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來的流向看，明年最麻煩的一個事是有一部分流動性可能跑到了房地產(chǎn)市場，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房價如果不加以調(diào)控，2010年我認為上漲的可能性較大。

　　房價上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)

　　經(jīng)濟參考報：有看法認為，房價上漲與土地的供應(yīng)無關(guān)，我看到您的一些不認同的觀點，您能不能談?wù)劊?/p>

　　周天勇：房價的上漲，不可能與土地的供應(yīng)多少無關(guān)系，否則，在經(jīng)濟學(xué)道理上講不通的。中國最大的一個兩難問題是人口眾多與耕地較少，你是實行嚴格的控制制度，用耕地來保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來滿足住房的建設(shè)需求，防止房價上漲過快？不可能嚴格控制土地用于住宅建設(shè)，而住宅價格不上漲。當然，有些地區(qū)是全國人民，甚至是全世界的人來買房，這樣地區(qū)的房價上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區(qū)，低了15個百分點以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房價將還會持續(xù)上升。

　　經(jīng)濟參考報：2009年大家的一個關(guān)注點是房地產(chǎn)商的囤地，您認為這對房價有影響嗎？

　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營行為。也就是控制土地用來建設(shè)房屋的量，使其供給小于需求，在房價較高時，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價格征用過來，先儲備起來，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價格因此而上升時，再將其進入招拍掛，這時政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進入房價，這是導(dǎo)致房價上升的一個很重要的原因。