上海土地學(xué)會副會長陳耀銓告訴記者，關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索，上海也進行過相關(guān)調(diào)研。去年，由上海市郊區(qū)經(jīng)濟促進會牽頭組織過一次關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)研工作。全程參與其中的土地學(xué)會研究員劉漢裔介紹，在整個調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，一些農(nóng)村中的實際情況和相關(guān)政策規(guī)章脫節(jié)，對不少問題學(xué)術(shù)界也存在很大的爭論。他舉例說：“比如農(nóng)村集體用地的產(chǎn)權(quán)和收益歸屬問題，按照條文，農(nóng)村集體用地的產(chǎn)權(quán)歸生產(chǎn)隊所有，但生產(chǎn)隊在實行包產(chǎn)到戶后早就名存實亡了。那么這些土地進入流轉(zhuǎn)后，收益歸誰，要從政策法規(guī)層面捋清其中關(guān)系，就要涉及到很多條文的更改�！�

　　目前，由國土部負責(zé)制定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法尚未出臺，但國土部已經(jīng)多次強調(diào)，制定流轉(zhuǎn)辦法的一條政策紅線仍是“三個不得”：不得利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品住宅，不得建設(shè)高爾夫球場，不得建設(shè)其他違反國家產(chǎn)業(yè)政策和土地政策的項目。

　　何謂“兩分兩換”

　　統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下的土地管理制度創(chuàng)新

　　通過新農(nóng)村的建設(shè)，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、逐步從包產(chǎn)到戶的小農(nóng)經(jīng)濟升級為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群運作。這是中國農(nóng)村改革過程中至關(guān)重要的一環(huán)，也是各地探索農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的根本動因。

　　早在浙江之前，成都、重慶等地早已開始了這方面的經(jīng)驗探索。成都等地試行政府主導(dǎo)下的規(guī)模化運作，進行土地集約使用、增加耕地，由政府主導(dǎo)各地的主要農(nóng)作物生產(chǎn)、工業(yè)生產(chǎn)，由政府建設(shè)農(nóng)民新村讓農(nóng)民騰出宅基地搬進新居，而政府以土地收入等投入新農(nóng)村建設(shè)所需要的道路、水力等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　而嘉興模式中的“兩分兩換”，指的是通過宅基地與承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地(住房)置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障的做法，實現(xiàn)“土地節(jié)約集約有增量，農(nóng)民安居樂業(yè)有保障”的目標(biāo)。通俗地說，就是按照自愿、有償?shù)脑瓌t，農(nóng)民用原有的宅基地置換成城鎮(zhèn)房產(chǎn)，原有住房按照評估價給予相應(yīng)的貨幣補償，再以優(yōu)惠價格購置城鎮(zhèn)房產(chǎn)。

　　嘉興的具體方式是通過成立投資公司的形式進行企業(yè)化運作，由公司與農(nóng)戶進行土地置換、估價、補償、簽約、安置等一攬子工作。

　　以記者采訪的南湖區(qū)余新鎮(zhèn)明星村為例：該村農(nóng)戶自家的承包地、宅基地可以每畝年租金600元的價格租給該鎮(zhèn)的漁里投資開發(fā)有限公司，每三年租金上漲10%，簽約期限到2028年底；承包地簽約戶中凡年滿60歲的老人每月由漁里公司發(fā)放200元生活費；承包地為苗木、果樹、魚塘等的，都有相應(yīng)的賠償條款；宅基地簽約戶，在經(jīng)專業(yè)評估公司評估后，享受地上建筑部分的一次性賠償款；宅基地簽約戶可自行選擇：商品房、自建房和貨幣三種安置方式。

　　據(jù)明星村總支書記兼村長顧海明介紹，商品房安置標(biāo)準(zhǔn)為平均每戶230平方米，自建房的土地標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭人口數(shù)量從90-120平方米不等，貨幣安置的標(biāo)準(zhǔn)則是在房屋評估價外，另外按每平方米建筑面積發(fā)放1000元的標(biāo)準(zhǔn)補償。該村平均每戶的評估補償款發(fā)放為14萬元左右，基本能支付商品房或自建房的費用，略有盈余的還占了多數(shù)。

　　漁里公司通過流轉(zhuǎn)取得了這些土地使用權(quán)之后，則將原承包地進行農(nóng)業(yè)項目的招租，引進各類農(nóng)業(yè)公司的成規(guī)模項目，目前暫定的起租門檻標(biāo)準(zhǔn)是500畝。宅基地則在復(fù)耕后，經(jīng)國土部門確認后換取土地指標(biāo)，在臨近城鎮(zhèn)的地區(qū)進行商業(yè)和工業(yè)用地規(guī)劃。(羅震光 ）