標(biāo)準(zhǔn)繁多 二手房評估價(jià)相對“真實(shí)”

　　下調(diào)容易上調(diào)難，二手房評估價(jià)既然不與市場價(jià)完全一致，評估機(jī)構(gòu)又是憑借什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)呢？馮雪青向記者介紹說，目前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。

　　其中市場比較法主要指評估機(jī)構(gòu)挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例和所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。

　　收益法的關(guān)鍵是三個(gè)指標(biāo)的確定，即年收益額、資本化率和收益年限的確定。其中年收益額，即年純收益可以利用租賃市場的市場租金，扣除一定的出租經(jīng)營費(fèi)用來確定。收益年限則根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等綜合確定。最后利用收益法計(jì)算公式計(jì)算二手房的收益價(jià)格。成本法則是根據(jù)房屋的土地出讓價(jià)、建筑成本來核算評估價(jià)。

　　但由于收益價(jià)受市場波動(dòng)的影響較大，且類似北京等一線城市的租售比過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)，而成本法在估算的過程中容易忽略房屋折舊等情況，更適合新房估價(jià)，因此大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對二手房進(jìn)行評估。

　　不同的評估方法導(dǎo)致最終的估價(jià)有所不同，左右二手房評估價(jià)格的還包括位置、地段、房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施等因素。其中二手房與新房價(jià)格一樣，朝南的比朝北貴，城里的比城外貴。朝南的二手房與朝北的二手房一平方米價(jià)格可相差數(shù)百元，同樣，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價(jià)格相比之下也能產(chǎn)生很大的落差。

　　修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高，由以上因素造成的房屋評估價(jià)每平方米也可相差數(shù)百元。

　　此外，很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元-200元左右。

　　房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

　　綜合上面的影響因素，以比較法為例，和平里地區(qū)的某處二手房1990年建成，樓層為4層(共6層)，建筑面積100平方米，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。相同地段其他三套剛剛成交的次新房均價(jià)約為18000元/平方米、20000元/平方米、22000元/平方米，取中間值20000元/平方米為基準(zhǔn)計(jì)算，折舊率：10年×（-2%)=-20%；因其是“三小”套型：-10%；樓層：+3%；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：(-5%)+(-5%)=-10%；重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：+15%；心理因素：-8%；一般裝修，裝修時(shí)間過長：0%。得出該房產(chǎn)價(jià)格為：20000×（1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=14000(元/平方米)。 此房在辦理貸款時(shí)的參考價(jià)格便是140萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房主掛出的200萬元的售價(jià)。

　　警覺瘋漲 銀行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁購房者

　　“實(shí)際上銀行給我估多少都沒關(guān)系，我就按照市場價(jià)賣，但估價(jià)太低影響貸款，加上這房子總價(jià)比較高，買主一次性付清基本不可能，這樣一來，估價(jià)低就影響人家貸款了�！庇捎谠u估價(jià)過低導(dǎo)致銀行放貸額度有限，買主無法申請到足額貸款，前述賣房者老趙的房子至今仍壓在手里。

　　究竟是什么造成評估價(jià)的增速趕不上樓市上漲的速度呢？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，二手房估價(jià)超低的背后，是銀行對第三方評估機(jī)構(gòu)的幕后風(fēng)險(xiǎn)操控，以及對于當(dāng)前二手房市場逆市瘋漲前景的不看好和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。

　　“銀行認(rèn)為市場價(jià)格偏離了正常值，已經(jīng)產(chǎn)生了警覺，但新房市場的貸款就是按照售價(jià)走，頂多能控制點(diǎn)二套房貸，但二手房卻可以將評估價(jià)卡的多點(diǎn)�！背Ｄ昱c二手房打交道的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇告訴記者，那些看似中立的評估機(jī)構(gòu)，實(shí)際上都與銀行有著千絲萬縷的聯(lián)系。目前除了建行有自己的評估團(tuán)隊(duì)外，其他銀行二手房的評估業(yè)務(wù)均是外包給這些機(jī)構(gòu)的，而機(jī)構(gòu)的“手高手低”往往取決于銀行放貸的松緊。

　　“以前貸款環(huán)境松一點(diǎn)的時(shí)候，各個(gè)評估機(jī)構(gòu)給出的價(jià)格會(huì)有所不同，特別是一些有意擴(kuò)大市場占有率的銀行，會(huì)明確表示可以多估點(diǎn)，但現(xiàn)在這種情況幾乎沒有。”孟奇表示，隨著10月以來二手房市場由于有消息傳出利好政策即將到期，許多買家、賣家紛紛趕在這個(gè)時(shí)候成交，逆市推高了房價(jià)，這種上漲，在絕大部分已經(jīng)完成全年放貸任務(wù)的銀行眼里“有些離譜”，因此紛紛要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)低或停止隨市場上調(diào)評估價(jià)格，有的銀行甚至放貸前在評估價(jià)的基礎(chǔ)上再打一個(gè)折扣。

　　“銀行和評估機(jī)構(gòu)的這種做法，一方面反映了銀行對房價(jià)瘋漲已經(jīng)有了警覺，另一方面也是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者�！� 孟奇認(rèn)為，評估價(jià)長時(shí)間低于成交價(jià)則意味著購房者實(shí)際所需的首付金額上升，例如一套100萬元成交的房子，如評估價(jià)只有80萬元，以三成首付計(jì)算，購房者只能貸到56萬元，實(shí)際首付高達(dá)44萬元，比按成交價(jià)的30萬元高出了40%多，相當(dāng)于首付近半，14萬元的差價(jià)直接交給了售房者，購房門檻進(jìn)一步提升。

　　對此，孟奇認(rèn)為，在房價(jià)持續(xù)快速上漲的大背景下，這一房屋市場價(jià)格與銀行評估價(jià)格不對等的矛盾，始終存在于二手房市場中，并且將會(huì)繼續(xù)存在下去。作為金融機(jī)構(gòu)，銀行肯定會(huì)站在自身防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度去制定信貸方面的各項(xiàng)政策或標(biāo)準(zhǔn)，這是無可厚非的，只要銀行的金融機(jī)構(gòu)定位不變，這種防范風(fēng)險(xiǎn)的需求就不會(huì)減弱。

　　“但對于那些追漲的購房者們卻必須注意，銀行根據(jù)低評估值房貸的做法，其實(shí)也間接地體現(xiàn)出了銀行對于樓市發(fā)展的預(yù)期信心不足，在這樣一個(gè)前提下，處于瘋狂狀態(tài)的購房者是否也應(yīng)該有所警覺了呢？”孟奇說。