牟宗勇：

　　香港我交上表之后，白紙黑字寫我?guī)啄昕梢阅玫椒浚?/p>

　　李文杰：

　　它是排隊(duì)，比如說他是這樣的，你排到了一千號(hào)，它每年推出三千套房，一定能拿到。

　　牟宗勇：

　　它每年推出的房子的總數(shù)有一個(gè)普遍的標(biāo)準(zhǔn)嗎？

　　李文杰：

　　它是根據(jù)申請(qǐng)人數(shù)的比例來決定的。申請(qǐng)的少，它可能推得少一點(diǎn)，申請(qǐng)得多，它就多一些。按照排隊(duì)的方法，讓大家知道，我可預(yù)見的幾年之后我可以有房。

　　劉維新：

　　我覺得不是合同問題，不從機(jī)制上建立來，你簽這個(gè)合同誰也不敢簽。他做四年市長(zhǎng)，我給你簽合同，那最后不等于一句空話嗎？

　　于雪：

　　我覺得我們需要的是政府切切實(shí)實(shí)能夠給我們制定一些，就像剛才肖老師說的，能夠制定一些讓我們相信的，讓我們信任的，切切實(shí)實(shí)可行的措施，讓我們真正能夠買得起房，而不是每天都是，你說明天你會(huì)住到房，但是明天在哪里？

　　李文杰：

　　我覺得是人人都住得起房，并人人都買得起房。

　　牟宗勇：

　　應(yīng)該有多少人買得起房是比較合理的？

　　李文杰：

　　我們國家住房自有率相當(dāng)高的，有統(tǒng)計(jì)數(shù)字說，大概在80%，也就是100套住房里面，有80套房子全屬居住人的，在一般的西方發(fā)達(dá)國家的平均住房自有率可能是在50%到60%左右。

　　于雪：

　　但是很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，我租房是我每年給出的錢跟月供其實(shí)是一樣的，但是這個(gè)房子始終到最后都不是我的，我覺得這個(gè)賬好像小孩都會(huì)算哪頭合適。

　　劉維新：

　　現(xiàn)在關(guān)鍵是我們國家當(dāng)前這個(gè)租賃市場(chǎng)很不正規(guī)。

　　肖勇：

　　我感覺，可能年輕人要靠市場(chǎng)化，市場(chǎng)化政府肯定要有一定的措施，比如我們認(rèn)為現(xiàn)在的供應(yīng)量應(yīng)該增加，就是土地供應(yīng)量應(yīng)該增大，應(yīng)該提倡郊區(qū)化，應(yīng)該提倡中小戶型。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)模式，應(yīng)該走香港模式，高密度，提高容積率。這樣可以通過戶型的增加，緊湊型戶型的增加，大大增加供應(yīng)量。另外，還得鼓勵(lì)年輕人梯度置業(yè)，就是從買小戶型開始，就是香港模式。

　　牟宗勇：

　　我現(xiàn)在想請(qǐng)各位對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)討論做一個(gè)小結(jié)，大家的觀點(diǎn)是什么，通過討論之后有沒有調(diào)整？

　　本節(jié)小結(jié)：

　　劉維新：

　　我覺得任何地方不能讓青年失去信心，對(duì)這個(gè)地區(qū)失去信心很重要，沒有信心這個(gè)地區(qū)就完了，大家都會(huì)脫離。這點(diǎn)我認(rèn)為王市長(zhǎng)這個(gè)說法是有道理的，但是不能放空炮。

　　李文杰：

　　我認(rèn)為如果說保障性住房的比例過高，這是社會(huì)的一個(gè)倒退。因?yàn)槲覀儑�家�?000年前房改已經(jīng)注定了說我們過去的分房機(jī)制實(shí)際上是存在一定的問題。我認(rèn)為是要兼顧民生，但是不可以說兼顧的比例過高，如果比例過高，我認(rèn)為會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，包括開發(fā)企業(yè)，包括一部分中高收入的人，他們是會(huì)失去積極性。

　　肖勇：

　　我總體上也贊成這樣的觀點(diǎn)，就是最終還是要靠市場(chǎng)化解決。另外，市長(zhǎng)要有一些具體的措施。

　　于雪：

　　其實(shí)我覺得對(duì)于學(xué)生來說，到底是要買商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)并不重要，我們關(guān)心的是我們只要有套房就行了。也就是說其實(shí)我們要求不高，所以你別讓我們等得太久，等到花兒都謝了。

　　牟宗勇：

　　觀眾朋友對(duì)這個(gè)問題有什么見解，可以登陸我們?cè)谛吕艘曨l的官方網(wǎng)頁，來發(fā)表您的見解來留言，我們休息一下馬上回來。

　　牟宗勇：

　　各位好，這里是《瞭望評(píng)辨天下》，我們今天討論的題目是“十年買房，你相信嗎？”說到這個(gè)問題，我們也不妨也來聽聽重慶相關(guān)方面的意見。

　　張遠(yuǎn)(電話采訪：重慶市規(guī)劃局總規(guī)劃師)：

　　實(shí)際上現(xiàn)在重慶的住房條件和過去相比得到了非常明顯的一個(gè)改善，我們現(xiàn)在人均住房面積去年大概二十七八個(gè)平方米了，我們的目標(biāo)是達(dá)到三十，我們每年的建房總量我們應(yīng)該是比較高的，去年大概有四千二，前年是四千九百萬平米，其中有三分之二都是居住。然后這樣的標(biāo)準(zhǔn)，量大這是一個(gè)方面，再一個(gè)是我們?cè)谧》繉用嫔�，我們和有些城市相比，他們的�?jīng)濟(jì)使用房比例是比較低的，而我們的經(jīng)濟(jì)適用房比例還是比較合適。在土地供應(yīng)層面上，我們是能夠確保我們的城市人口在2020年以前的增長(zhǎng)的，沒有任何問題。

　　牟宗勇：

　　我們謝謝張總師。各位的高見，怎么評(píng)價(jià)重慶方面的意見？就是現(xiàn)在關(guān)心的是掌控樓市的，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的到底是誰？是供求關(guān)系、消費(fèi)者還是暴利的開發(fā)商，還是供地的政府？我請(qǐng)各位逐一做答。

　　劉維新：

　　炒股就是賭，房地產(chǎn)市場(chǎng)也成了一個(gè)“賭市”，這是很危險(xiǎn)的。所以說，我認(rèn)為現(xiàn)在就是說明你政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)控制力度不到位，就是說，你該征的稅沒征，該控制的地方?jīng)]控制。

　　李文杰：

　　土地供應(yīng)從我們十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化來看是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)主要因素，特別是在2002年的土地招拍掛制度之后，實(shí)際上土地一直呈現(xiàn)一個(gè)供不應(yīng)求。

　　肖勇：

　　我的理解就是供求完成是主導(dǎo)，但政策起的作用是最大�，F(xiàn)在馬上把首付提到五成，或者是利率提高，提高到三成、四成一線，房子跌掉百分之二三四，隨便跌，個(gè)別房子跌到五成也有可能。

　　于雪：

　　專家所說的這種住房的剛性需求，仍然是會(huì)隨著我們一代一代年輕人逐步走入社會(huì)，是一個(gè)不可避免，必須要逐步增加的一個(gè)需求。所以我覺得現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)像，人家都說市場(chǎng)是誰腰粗誰說了算，我覺得現(xiàn)在可能會(huì)是我們購房者勒緊褲帶，省吃儉用，把自己的腰勒得越來越細(xì)了，卻是把開發(fā)商的腰喂得越來越粗了，它形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　牟宗勇：

　　李總怎么看這個(gè)問題，大家覺得開發(fā)商現(xiàn)在社會(huì)觀感還是不好。

　　李文杰：

　　實(shí)際上對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為，其實(shí)并不是說越便宜越好，如果說重慶房?jī)r(jià)過于便宜，實(shí)際上沒有人去重慶投資，如果沒有去重慶投資，重慶的就業(yè)率就會(huì)減少，所以這個(gè)也是一個(gè)和GDP和就業(yè)和人口發(fā)展以及投資增長(zhǎng)有很多密切關(guān)系的。

　　牟宗勇：

　　可是我們看到重慶的房屋供給量并不小。

　　李文杰：

　　很大。這個(gè)原因是什么呢？因?yàn)樵谖迥昵白笥遥�重慶實(shí)施西部大開發(fā)，還有包括最近兩年前，重慶所謂的西部的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)定的吸引了大量的投資，開發(fā)商認(rèn)為有利可圖。但是經(jīng)過了這五年左右的時(shí)間發(fā)展，絕大多數(shù)開發(fā)商我認(rèn)為，賺的錢不多或者沒有賺到錢。所以現(xiàn)在目前，實(shí)際上就我了解的，不少開發(fā)商，寧可進(jìn)入到一些其它的三線城市，也就是一些經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市，他可能也不一定愿意去重慶。

　　劉維新：

　　我不大贊成這種說法。應(yīng)該說，房屋的價(jià)格和收入水平和區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口水平這三者必須協(xié)調(diào)，是個(gè)平衡點(diǎn)，如果這三者不能平衡，這就說明你房地產(chǎn)價(jià)格不正常。

　　肖勇：

　　我也贊成劉教授這個(gè)觀點(diǎn)。富人在炒房，程懷(音)先生前天我看他登了一篇文章，我本來寫了一個(gè)博客，馬上要發(fā)還沒發(fā)，就是“富人在抬高房?jī)r(jià)”，程懷先生印證了我的一些觀點(diǎn)。

　　牟宗勇：

　　像您這樣的有好幾套房子的富人在抬高房?jī)r(jià)。

　　肖勇：

　　我不算富人，我算改善型。

　　牟宗勇：

　　您都好幾套房子您還改善？

　　肖勇：

　　從安居型到康居型，從小一點(diǎn)的房子到大一點(diǎn)的房子，我只是能這個(gè)房子。程懷先生就說，富人買房現(xiàn)在在炒房是對(duì)經(jīng)濟(jì)沒有信心的表現(xiàn)，他不做實(shí)驗(yàn)，不去辦廠，不去把流動(dòng)資金拿去買房，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)非常之大。一旦政策有點(diǎn)調(diào)整，或者怎么樣，泡沫是肯定存在，一旦泡沫破了，他們的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，暴漲之后必然暴跌。

　　牟宗勇：

　　起起伏伏，現(xiàn)在算不算暴漲？

　　肖勇：

　　算。

　　牟宗勇：

　　這個(gè)問題我特別要聽李總的意見，李總現(xiàn)在房?jī)r(jià)高不高？

　　李文杰：

　　我覺得高，但是它是合理的。因?yàn)樗�目前價(jià)格就是市場(chǎng)上的價(jià)格，價(jià)格沒有高低之分，這個(gè)價(jià)格存在就說明它是合理的。

　　牟宗勇：

　　我問一個(gè)機(jī)密的問題，任志強(qiáng)一直認(rèn)為這個(gè)問題是商業(yè)機(jī)密，是不可以公開的，我冒昧地問，您可以不回答�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例什么情況？房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率到底有多少？

　　李文杰：

　　這個(gè)問題我仔細(xì)地測(cè)算過，我們從行業(yè)的平均利潤(rùn)率上來算，現(xiàn)在目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率，每年我們按內(nèi)部收益率來算，15%到18%左右。這個(gè)行業(yè)平均利潤(rùn)率并不高，實(shí)際上政府在房地產(chǎn)發(fā)展中拿了最大一塊，土地出讓金、地價(jià)款、稅費(fèi)，還包括一些土地增值稅等等相應(yīng)的一些東西。

　　劉維新：

　　我們現(xiàn)在把房地產(chǎn)業(yè)擺的位置不正確，把它擺得過高，一個(gè)國家的興旺光靠房地產(chǎn)是興旺不起來的。

　　肖勇：

　　這個(gè)是有道理的，重慶這幾年的情況來看是有道理的，國家可能會(huì)出臺(tái)一些政策鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資。開創(chuàng)業(yè)板就是一個(gè)政策，讓大家賺到錢，讓你創(chuàng)業(yè)。程懷說富人爭(zhēng)著買房是不對(duì)的，對(duì)國家沒信心，為什么不去創(chuàng)業(yè)？為什么不多投資企業(yè)？炒房這個(gè)事情，任何東西，股市、房市、君子蘭凡炒高的必有一跌，我相信這一點(diǎn)。

　　牟宗勇：

　　我覺得剛才我們這個(gè)討論時(shí)間不長(zhǎng)，但是非常非常重要，把所有相關(guān)的因素都羅列進(jìn)來。各位認(rèn)為，在各種因素當(dāng)中，影響房?jī)r(jià)的發(fā)揮作用大小，從前往后排這些因素應(yīng)該怎么排列？

　　本節(jié)小結(jié)：

　　劉維新：

　　第一應(yīng)該說是政府，第二個(gè)是金融，第三個(gè)土地，是這么排的。

　　牟宗勇：

　　土地不就是政府嗎？

　　劉維新：

　　政府不光是賣地這一塊，它還有政策運(yùn)作，我沒跟你說嗎？你現(xiàn)在清理出來這些貪官，90%都跟土地房地產(chǎn)有關(guān)，沒有官商勾結(jié)，土地炒不了那么高。

　　李文杰：

　　核心因素還是土地因素，政府扮演的主要是一個(gè)政策，土地政策。當(dāng)然還有一個(gè)叫金融，我覺得這三個(gè)因素按這個(gè)順序，我個(gè)人認(rèn)為是對(duì)的。目前左右房?jī)r(jià)走勢(shì)的三個(gè)重點(diǎn)因素。

　　牟宗勇：

　　沒您什么事？沒有開發(fā)商什么事？

　　李文杰：

　　沒有開發(fā)商什么事。

　　肖勇：

　　我認(rèn)為政策因素占主導(dǎo)。在我們的自有率達(dá)到80%的情況下，供求矛盾也突出，但不是最突出的。比如像他們年輕人需要房子這個(gè)事，這個(gè)占總?cè)丝诘谋壤�不是最高的，但是因�(yàn)檫@個(gè)政策的調(diào)控的力度，有時(shí)候放，有時(shí)候收，使房?jī)r(jià)忽高忽低，我認(rèn)為這個(gè)因素應(yīng)該排在第一位。

　　于雪：

　　剛才李老師那句話讓我突然想起一個(gè)笑話，所以講的笑話讓大家調(diào)節(jié)一下緊張氣氛。以前有個(gè)歷史老師問學(xué)生說，圓明園是誰燒的，學(xué)生很無辜的說的，不是我燒的。我剛才聽到李老師說不是開發(fā)商的責(zé)任，我覺得有點(diǎn)像這個(gè)笑話。推卸責(zé)任是要不得的，我覺得。