-原因

　　持有成本太低

　　囤地現(xiàn)象為什么屢禁不止？一位業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出根本原因：“炒地跟炒房一樣，就是持有成本太低”。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，與開(kāi)發(fā)房產(chǎn)相比，“囤地幾乎沒(méi)有成本”。

　　雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不能在承諾的開(kāi)發(fā)期限內(nèi)完成開(kāi)發(fā)工作，將受到相關(guān)懲罰，“但實(shí)際執(zhí)行中，處罰力度根本跟不上，甚至沒(méi)有任何處罰”，該負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)樘幜P力度跟不上，加上幾乎沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)行為，所以，囤地的成本只來(lái)自資金成本，而這種成本對(duì)囤地帶來(lái)的高額利潤(rùn)而言，幾乎為零�！澳壳耙话闫髽I(yè)的資金成本是一年6%-8%，央企更低，大概在4%-5%左右，而囤地一年地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此�！�

　　以李澤楷拿的工體四號(hào)地塊為例，該地按照約定開(kāi)工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，但實(shí)際情況卻是截至8月21日被轉(zhuǎn)讓時(shí)，整個(gè)工地僅有一個(gè)大坑。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀為其算了筆賬，該地轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元，當(dāng)初拍賣(mài)價(jià)為5.1億人民幣，按照當(dāng)時(shí)的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費(fèi)用，大概賺了0.5億美元，3年利潤(rùn)在78%以上。

　　政策執(zhí)行性過(guò)差

　　除了持有成本過(guò)低外，現(xiàn)行政策可執(zhí)行性太差也是囤地現(xiàn)象屢禁不止的重要原因。

　　一位有過(guò)多年開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商告訴記者，每次政府說(shuō)要嚴(yán)控囤地現(xiàn)象的政策出臺(tái)前，業(yè)內(nèi)都要緊張一次，但是，政策出臺(tái)后，卻都徹底放了心，“就像紙老虎，看著厲害，實(shí)際上沒(méi)有任何威懾能力，很難執(zhí)行�！�

　　根據(jù)目前規(guī)定，一年未動(dòng)工可征收土地出讓金20%以下土地閑置費(fèi)，閑置兩年以上可無(wú)償收回。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為貌似很?chē)?yán)，但實(shí)際操作缺乏細(xì)節(jié)，大有文章可做。上述開(kāi)發(fā)商笑問(wèn)記者：“如果開(kāi)發(fā)商拿到一塊20萬(wàn)平方米的土地，兩年開(kāi)發(fā)了1000平方米，這算不算開(kāi)發(fā)？”

　　另有開(kāi)發(fā)商告訴記者：“把規(guī)劃做復(fù)雜點(diǎn)，總需要修改，拖延時(shí)間；抓住政府規(guī)劃的問(wèn)題不放，也可以拖延時(shí)間；實(shí)在不行，在工地挖個(gè)大坑，這也算動(dòng)工吧”。

　　政策漏洞過(guò)大還不是最重要的，最重要的是，從政策出臺(tái)至今兩年多的時(shí)間里，全國(guó)各地對(duì)此政策的執(zhí)行程度更讓所有的開(kāi)發(fā)商覺(jué)得此前的擔(dān)心是多余的�！澳昧说夭婚_(kāi)發(fā)的土地比比皆是，超過(guò)兩年以上的多了去了，但有幾塊地真正被處罰被收回的？就算被處罰被收回的，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際損失也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地價(jià)款，因?yàn)榕牡猛恋睾螅�基本上只要交了首付款，就可以無(wú)限期地拿著�！�

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從該政策頒布至今，全國(guó)出讓土地中，因閑置被收回的不超過(guò)5例。

　　業(yè)內(nèi)人士直言，這與地方政府執(zhí)行意愿不強(qiáng)有密切關(guān)系。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)。

　　供地計(jì)劃遭詬病

　　雖然有些企業(yè)囤地就是為了獲得高額利潤(rùn)，但還有相當(dāng)一部分企業(yè)卻認(rèn)為自己囤地是出于無(wú)奈，“政府供地計(jì)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性和透明性，如果不囤地，就會(huì)陷入被動(dòng)中，非常不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則公開(kāi)聲稱(chēng)：“房地產(chǎn)是要囤地的，手里有糧心中才不慌�！边@點(diǎn)得到相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)同，即便是披露1/3房企不開(kāi)發(fā)只倒地的潘石屹，也曾公開(kāi)表示，土地供應(yīng)不足，地價(jià)上漲預(yù)期過(guò)高，是大部分企業(yè)囤地的主要原因。他認(rèn)為如果國(guó)土部能夠把原來(lái)定的條條框框的東西打破，能夠按照中國(guó)城市化進(jìn)程的需要供應(yīng)土地，這才是讓中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲20%，甚至30%的真正方法。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，囤地牟利跟當(dāng)今中國(guó)土地市場(chǎng)制度的不完善有較大關(guān)系。政府每年向市場(chǎng)究竟供應(yīng)多少土地，有太多的不可確定性。正是因?yàn)檫@種不確定性迫使開(kāi)發(fā)商必須為自己買(mǎi)大量的土地，滿(mǎn)足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)需求。