去年年底，中央和地方政策出手救北京樓市于“低谷”，其中，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“猛藥”的有首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免等。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，去年年底密集的樓市優(yōu)惠政策出臺(tái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)受惠范圍已經(jīng)涵蓋了首次置業(yè)需求、改善型需求。一方面，購(gòu)買(mǎi)首套房可享七折利率，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅征收范圍從五年以?xún)?nèi)改為兩年以?xún)?nèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)也由評(píng)估價(jià)全額的5.5%改為按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)征收5.5%，這使不少剛性需求結(jié)束觀望，帶動(dòng)樓市回暖。另一方面，放開(kāi)了改善型二套房貸，取消了限外，這就促使了改善型需求和投資型需求積極入市。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，優(yōu)惠政策也使其極大緩解了資金壓力。除了明確指出要支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求外，優(yōu)惠政策中還有條款規(guī)定，對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，在不影響土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國(guó)土管理部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示，延期最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

　　在大力度優(yōu)惠政策等利好因素的刺激下，今年北京樓市一改去年的萎靡姿態(tài)，年初就開(kāi)始回暖，4月份以后，北京樓市更是步入了快速上升軌道，不僅成交量大增，而且房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，10月北京樓市的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15891元/平米，為兩年以來(lái)的最高值，而2008年北京樓市成交均價(jià)最高的8月份，也僅為13814元/平米。在土地市場(chǎng)上，去年鮮見(jiàn)的“天價(jià)地”現(xiàn)象，今年也卷土重來(lái)，不時(shí)有地塊刷新“地王”記錄。一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地認(rèn)為，樓市已經(jīng)從去年的“過(guò)冷”轉(zhuǎn)為了今年的“發(fā)燒”。

　　現(xiàn)如今，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放開(kāi)、限外等一些優(yōu)惠政策的時(shí)限將到，而首套房貸七折利率等政策是否會(huì)有變數(shù)，現(xiàn)在也受到業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的廣泛爭(zhēng)議和討論。搜狐網(wǎng)正在進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有56%的網(wǎng)友認(rèn)為2008年底出臺(tái)的優(yōu)惠政策對(duì)其作出買(mǎi)房決策影響較大，而對(duì)于明年的政策走向，64%的網(wǎng)友認(rèn)為政策的走向是逐漸收緊。

　　離年底僅剩一個(gè)半月時(shí)間，本報(bào)對(duì)優(yōu)惠政策中的重點(diǎn)條款進(jìn)行分析和解讀，以期展現(xiàn)其市場(chǎng)影響和前景。

　　政策 1

　　首套房可享基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠

　　出臺(tái)時(shí)間：2008年10月22日

　　期限：無(wú)明確限定

　　解讀：居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。優(yōu)惠前標(biāo)準(zhǔn)———基準(zhǔn)利率下浮15%。

　　關(guān)注度：★★★★★

　　【算賬】

　　百萬(wàn)房產(chǎn)可省利息近10萬(wàn)

　　一套100萬(wàn)元住房，首付款為20萬(wàn)元，比優(yōu)惠政策出臺(tái)前的30萬(wàn)減少了10萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元以等額本息還款法貸款20年，按七折最低利率來(lái)算，每月還款額4915.7元，利息總支出約379773.3元，按8.5折優(yōu)惠利率來(lái)算，每月還款額5301.6元，利息總支出約472381.8元。由此可見(jiàn)，七折最低利率比八五折優(yōu)惠利率每月還款額少385.9元，共節(jié)省利息支出約92608.5元。

　　【取消之影響】

　　抑制新增購(gòu)房需求

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行，相當(dāng)于購(gòu)房成本增加了一成，在當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位、六成以上購(gòu)房者處于被迫購(gòu)房的狀態(tài)下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強(qiáng)的抑制新增需求的作用，至少會(huì)影響六成以上人群推遲購(gòu)房。

　　同時(shí)，將可能發(fā)生需求無(wú)力入市與房源拋售并舉的現(xiàn)象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新增需求迫于成本壓力難以入市，發(fā)生整個(gè)交易市場(chǎng)跌入谷底的情況。