信貸面臨收縮房地產(chǎn)開發(fā)投資仍受鼓勵

　　近期，國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)市場前三季度運行情況報告顯示，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長了17.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比1~8月提高1.9個百分點。

　　需要特別說明的是，這兩項數(shù)據(jù)在今年的前幾個月還非常不樂觀，受全球金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場不景氣的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的意愿特別低落，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度陷入負(fù)增長的境地。

　　直到今年6月份之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資才重新步入增長通道，盡管在7月曾出現(xiàn)波動。這其中，除了房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇的原因之外，調(diào)低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例和放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資限制也是兩個非常重要的原因。

　　今年5月27日，為應(yīng)對危機(jī)、促進(jìn)投資拉動增長，國務(wù)院調(diào)整了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。其中，值得房地產(chǎn)界關(guān)注的是，房地產(chǎn)項目投資資本金比例由原來的35%調(diào)整到保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　當(dāng)時，國信證券分析報告稱，這一調(diào)整直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的杠桿效應(yīng)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的門檻，將刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。

　　在降低投資門檻的同時，寬松的信貸也讓開發(fā)商資金鏈的緊張壓力消弭于無形。據(jù)統(tǒng)計，今年前9個月，房地開發(fā)商資金增長超過了30%。而資金增加主要原因就是受銀行信貸的支持，今年開發(fā)貸款的數(shù)量增加了47%。

　　而據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)，僅今年1~7月，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款就新增1.1萬億元，占同期全部新增貸款的13.2%。其中開發(fā)貸款新增4281億元，個人購房貸款新增6409億元。

　　此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，幾家大型商業(yè)銀行向萬科、綠地、綠城、SOHO中國、金地、世茂、龍湖等品牌房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行授信總額已接近3000億元。

　　同時，除了信貸支持以外，今年以來，隨著IPO重啟、公司債放行，房企其他融資渠道也被放寬。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，截至8月初，共有近40家上市房企通過資本市場獲得的融資金額超過千億元。

　　然而，就在房企大肆拿地、房地產(chǎn)開發(fā)投資步步增長之時，由于資產(chǎn)價格泡沫化的趨勢，宏觀政策開始出現(xiàn)微調(diào)。有業(yè)界人士擔(dān)心，涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資以及開發(fā)商資金的寬松政策或許會終結(jié)。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌預(yù)測，在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的問題上，政策的傾向依然是鼓勵與支持。例如，下調(diào)資本金比例的政策，應(yīng)該屬于較為長期的產(chǎn)業(yè)政策，短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整的可能性不大。

　　但在信貸政策方面，目前看來，微調(diào)已經(jīng)不可避免。銀行方面人士透露，房地產(chǎn)市場已集聚了風(fēng)險，近期在信貸審核的尺度把握上將會適度從緊。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉分析，未來信貸規(guī)模的收縮已成定局，明年的貸款肯定不會像今年這么瘋狂。

　　有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，由于房地產(chǎn)形勢撲朔迷離，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸上會有所控制，對房企的資質(zhì)要求將比較嚴(yán)格。

　　由于今年樓市銷量的猛增和自有資金比例的下調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地潮、開發(fā)熱再次來臨。但是，對于大多數(shù)房企而言，銀行信貸是資金的主要來源。而隨著信貸規(guī)模的收緊，專家建議，開發(fā)商需要在企業(yè)資金運轉(zhuǎn)上保持高度警惕性，合理安排好開發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度，不要盲目地?fù)尅暗赝酢薄?

　　除此之外，專家還建議，房企仍需拓寬融資渠道，力爭融資方式的多樣性，比如開拓信托融資等，以應(yīng)對未來房地產(chǎn)貸款可能收緊的局面。