三、調(diào)控政策有無(wú)退出的必要性？

　　筆者的回答肯定是“有”！此輪救市政策，簡(jiǎn)單概括就是：擴(kuò)張性極強(qiáng)的財(cái)政政策、激進(jìn)的信貸政策、或明或暗的配套政策。比如貨幣政策，今年前三季度,新增人民幣貸款8.67萬(wàn)億元,同比多增5.19萬(wàn)億元，也就是同比增長(zhǎng)149%。比如財(cái)政政策，不但減免稅、費(fèi)，大大減輕了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而且實(shí)行了極具擴(kuò)張性的支出政策，4萬(wàn)億的規(guī)模占比GDP的比例，再我們國(guó)家是12%，遠(yuǎn)超美國(guó)小布什和奧巴馬兩屆政府的10%，以及歐盟的5%，這還是在一個(gè)并沒(méi)有發(fā)生金融危機(jī)的國(guó)家，可見(jiàn)，政府的在這這方面的救市力度有多大，決心有多大！

　　必須申明的是，這種總體激進(jìn)的調(diào)控政策只能在特殊的經(jīng)濟(jì)時(shí)期才能使用，因?yàn)榧みM(jìn)政策帶來(lái)的副作用，在不加控制的情況下，會(huì)抵消救市的成效，到頭來(lái)只會(huì)空歡喜一場(chǎng)。房?jī)r(jià)用了三個(gè)季度就趕超了歷史最高點(diǎn)，已經(jīng)是需要修正的時(shí)候了。而修正的最好方式，就是就是政策有序退出。

　　四、調(diào)控政策有沒(méi)有整體退出的迫切性？

　　并不是筆者認(rèn)為沒(méi)有這個(gè)迫切性，而是因?yàn)榕c同“需要政策具有連續(xù)性”相比，迫切性這個(gè)矛盾只能趨于其后。

　　從房?jī)r(jià)的角度講，三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.9%，其中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.5%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲3.5%，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)的整體攀升并不是很激進(jìn)。

　　以成都為例，從04到06年的2004-2006年期間，價(jià)格上漲幅度相對(duì)穩(wěn)定，漲幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)也一路飆升。2007一手住宅年成交均價(jià)為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。略高于平常年份的漲幅(當(dāng)然，對(duì)于那些漲了價(jià)但沒(méi)有售出多少的，并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi))。07年12月，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。

　　如今，在09年的10月份，市區(qū)一手房均價(jià)已經(jīng)突破6300元/平方米，看似上漲幅度很大，但剔除正常年份的上漲幅度，還有今年流動(dòng)性達(dá)到了歷史性的泛濫，這個(gè)房?jī)r(jià)水平有水分，筆者認(rèn)為擠掉20%，才應(yīng)該是真實(shí)的上漲幅度。統(tǒng)觀成都這樣的二線標(biāo)桿城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位，以及城市升級(jí)，城市化等等因素，房?jī)r(jià)不論在基數(shù)上，還是在上漲幅度上，都還是健康和相對(duì)理性的，因此，但從房?jī)r(jià)的角度講，政策轉(zhuǎn)向的迫切性并不大，相反的是，需要政策穩(wěn)定的力量倒是很強(qiáng)大。

　　從土地市場(chǎng)看，今年第一季度，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)總體水平為3189元／平方米，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn)，而105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平同比下降1.23%。 到了第二季度，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市的平均地價(jià)水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%，但比一季度下降的幅度縮小了0.35個(gè)百分點(diǎn)。而到了今年第三季度，全國(guó)105個(gè)主要城市地價(jià)才實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，據(jù)國(guó)土資源部27日公布的“全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，今年三季度末，35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市(各省會(huì)、自治區(qū)首府城市、直轄市和計(jì)劃單列市，不含拉薩市)綜合地價(jià)水平為3345元／平方米，同比增長(zhǎng)0.36%，環(huán)比增長(zhǎng)2.49%。　也就是說(shuō)，與08年相比，可以說(shuō)地價(jià)基本是理性的，雖然有很多地王，甚至“王中王”出現(xiàn)。政策的大轉(zhuǎn)向，永遠(yuǎn)以整體為依據(jù)，以經(jīng)濟(jì)基本面為參考，即使局部出現(xiàn)過(guò)熱，招來(lái)的也只是微調(diào)，不會(huì)是大轉(zhuǎn)向。

　　綜合以上資料，可以得出目前經(jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)見(jiàn)底回升，總體健康，但局部或結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，這說(shuō)的是基本事實(shí)。與之相應(yīng)的政策，也只能是小修小補(bǔ)，至少在年底之前，針對(duì)樓市的救市政策，不會(huì)突然轉(zhuǎn)向。

　　完成了上面的分析，也就為暢想2010年的樓市局勢(shì)，提供了一定依據(jù)，至于2010年的樓市大勢(shì)如何，且聽(tīng)筆者下回胡侃……

　　（張宇良）