營業(yè)稅減免即將到期與高樓價(jià)給業(yè)主帶來甜蜜的“煩惱”

　　營業(yè)稅減免政策是否續(xù)期給年末的二手樓市帶來一定不確定因素。不過行業(yè)人士認(rèn)為真正阻礙成交的是高樓價(jià)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，目前大部分客戶不愿意追價(jià)，若新政不續(xù)期營業(yè)稅又再加在買方頭上，變相推高樓價(jià)，置業(yè)者更加不愿意追價(jià)。營業(yè)稅減免即將到期與高樓價(jià)給業(yè)主帶來甜蜜的“煩惱”，一方面獲利已頗豐厚，或許可以高位套現(xiàn)；另一方面則有業(yè)主擔(dān)心賣平了或買不回相近素質(zhì)的物業(yè)，故此對(duì)于放盤“心大心細(xì)”。賣還是不賣，這是個(gè)問題？投資者與業(yè)主對(duì)這個(gè)問題各有答案。

　　投資者：有適合的房源換就放

　　廣東中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞日前在《2009年新形勢(shì)下廣州房地產(chǎn)投資全攻略》研討會(huì)上“罕有”地公開了她自己的物業(yè)投資心得，記者也得以一窺這位資深地產(chǎn)人士的樓宇買賣經(jīng)驗(yàn)。

　　潘婉霞說，買樓和買股票的原理是一樣的，分批買和分批賣。如果前期擁有物業(yè)，現(xiàn)在累積了比較多的升幅，上升到一定的程度就要分開賣，價(jià)格低的時(shí)候也要分開買進(jìn)。她透露說，今年她剛以16000元/m2的價(jià)格出手南國花園的物業(yè)，這個(gè)早期入市的物業(yè)已累積以倍數(shù)計(jì)的升幅。大部分南國花園的業(yè)主都希望“攬實(shí)”物業(yè)不放，潘婉霞卻是這樣認(rèn)為：目前市價(jià)16000元/m2，要爬上20000元/m2大關(guān)很吃力，要上30000元/m2則是“這輩子不可能”，因此她決定出售這個(gè)已獲取豐厚利潤(rùn)的物業(yè)，轉(zhuǎn)移投資其他有更高升值潛力的區(qū)域。

　　記者近日采訪一位如潘婉霞一般資深的地產(chǎn)投資人士方女士，不巧她正在簽約。方女士隨后向記者證實(shí)，她當(dāng)時(shí)正在賣樓，近期都有不少物業(yè)賣出買入。對(duì)于持有多套物業(yè)的投資人士，一方面可套現(xiàn)獲取利潤(rùn)，另一方面也可買入升值潛力更大的物業(yè)來持有。

　　中介：投資者出貨“高開低走”

　　合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)余先生介紹，投資客放盤的心態(tài)與自住客有明顯區(qū)別，自住客由于多數(shù)僅持有一套物業(yè)，在價(jià)格上叫價(jià)較硬，而且經(jīng)常即時(shí)“反價(jià)”。相比之下，投資客出貨則可以說十分“有心賣”，他們通常會(huì)先選擇一個(gè)較高的放盤價(jià)出售物業(yè)。例如，他們心理價(jià)位在80萬元，則通常都會(huì)先放85萬元或更高，然后若沒有客人承接，便立刻選擇開始2萬~3萬元的小幅降價(jià)，直到不低于預(yù)期太多又有買家承接為止。

　　據(jù)余先生介紹，由于目前整體市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)全面超過2007年，即使在2007年入貨的不少投資客，近期也可以獲利出貨，例如之前芳草園有一套物業(yè)，投資客在2007年入貨，77平方米的總價(jià)在110萬元，而近期該投資客順利以115萬元出貨。芳草園另一套投資者“蟹貨”也順利售出，該物業(yè)在2007年以135萬元入貨，最近也以150萬元出貨。雖然扣除成本后，僅獲得微利，但投資客也會(huì)“樂意”放售。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士表示，即使在2007年高位入貨的投資客目前基本也能順利獲得微利出貨，因此投資客不妨在有20%~30%的利潤(rùn)時(shí)出手為妙。另外，合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)梁先生建議，像荔灣等老城區(qū)，投資客持有的樓齡較舊的樓梯樓物業(yè)達(dá)到9000元/m2后，繼續(xù)升值空間可能不大，獲利在10%左右放售也未嘗不可。在越秀、荔灣等老城區(qū)，基本上2007年高位入市的投資客也能順利出貨，合富置業(yè)有關(guān)人士介紹，例如天倫花園這類高質(zhì)素的電梯樓，2007年時(shí)入貨價(jià)達(dá)到190萬元，而近期也以220萬元順利出貨。

　　投資者獲利離場(chǎng)后，一般都在選擇別的目標(biāo)入市。合富置業(yè)有關(guān)人士透露，目前天河北的投資客在嘗到甜頭后，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)繼續(xù)入貨，通常他們會(huì)繼續(xù)選擇已經(jīng)十分“熟手”的天河北一帶投資，也有些“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”珠江新城。合富置業(yè)余先生介紹，10月天河北投資客繼續(xù)接貨的比例有所增加，目前投資與自住客的比例大概已經(jīng)升到5∶5。而在老城區(qū)，多數(shù)原來持有樓梯樓物業(yè)的投資客則會(huì)選擇中端的電梯樓物業(yè)繼續(xù)入市，如美東大廈、龍津商務(wù)大廈等。