成交量持續(xù)下滑，房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲，雖然無(wú)法斷言拐點(diǎn)已至，但樓市滯漲局面卻已經(jīng)大勢(shì)難改。在滯漲的局面下，市場(chǎng)的幾方勢(shì)力也出現(xiàn)了新的苗頭，企業(yè)中，一部分爭(zhēng)相上市爭(zhēng)取更多的融資，在土地市場(chǎng)不惜代價(jià)獲取資源，另一部分卻在定價(jià)上猶豫，甚至開(kāi)始明折暗扣；購(gòu)買群體也陷入兩難選擇，一部分冷眼看房?jī)r(jià)漲跌，另一部分還在伺機(jī)進(jìn)入，更有一部分選擇拋售獲利離場(chǎng)。紛繁的背后，市場(chǎng)正在醞釀新的調(diào)整。

　　滯漲現(xiàn)象

　　樓市價(jià)漲量跌

　　經(jīng)歷了上半年量?jī)r(jià)快速齊漲后，北京樓市從8月份開(kāi)始出現(xiàn)銷量下跌，價(jià)格持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

　　8月份，北京全市住宅銷售面積為168.4萬(wàn)平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以來(lái)，北京新建住宅銷售價(jià)格一路上揚(yáng)，8月份新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，比上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月走高。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，北京市二手住宅環(huán)比價(jià)格穩(wěn)步走高。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布，上周北京市商品房成交面積為35.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.68%，而成交均價(jià)為13700元/平方米，環(huán)比上漲7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武漢等城市也出現(xiàn)不同程度的成交面積環(huán)比下跌。

　　商品房市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)上半年的大量成交消耗了大量?jī)?yōu)質(zhì)房源。房源緊缺，業(yè)主惜售，供求失調(diào)加速了價(jià)格上漲。價(jià)格飆升致使相當(dāng)?shù)膭傂孕枨蠹案纳菩托枨筚?gòu)房者選擇觀望，從而對(duì)交易量產(chǎn)生較大影響。

　　原因分析

　　高房?jī)r(jià)是根本原因

　　在牟增彬看來(lái)，房?jī)r(jià)太高是滯漲局面形成的最根本原因，“以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，買得起房的人，太少了�！�

　　經(jīng)過(guò)半年的高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)接近臨界點(diǎn)。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，1-9月份，北京在售項(xiàng)目的實(shí)際銷售房?jī)r(jià)至少上漲了30%-40%，部分項(xiàng)目的漲幅更高達(dá)50%以上，個(gè)別項(xiàng)目漲幅甚至超過(guò)了80%，以至于到8月份，北京的房?jī)r(jià)就已經(jīng)全面超越2007年的高峰期。同時(shí)，今年北京市二手房的累計(jì)漲幅也已經(jīng)近40%。

　　牟增彬認(rèn)為，在寬松的貨幣政策背景下，地王的頻出、投資需求的涌入共同拉高了房?jī)r(jià)。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲又帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的熱度和投資需求。這種交互作用將房?jī)r(jià)推到了前所未有的高度。

　　高企的房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者無(wú)法承受，裹足不前，新一輪觀望再次形成，交易量下降就成為必然。

　　地價(jià)推高房?jī)r(jià)

　　4月份以來(lái)，全國(guó)地王頻出，其中尤以北京表現(xiàn)最為突出，土地市場(chǎng)火爆到地王紀(jì)錄一日一刷新的程度，各區(qū)域的樓面地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年的紀(jì)錄。

　　廣渠路15號(hào)地以接近16000元/平方米的樓面價(jià)刷新了2007年底萬(wàn)科拿下大望路27號(hào)地時(shí)創(chuàng)下的近13000元/平方米的紀(jì)錄；六里橋地塊以15700元/平方米的樓面地價(jià)逼近目前周邊房?jī)r(jià)；九棵樹(shù)地塊以6259元/平方米的地價(jià)把通州區(qū)域地價(jià)從5000元級(jí)別推高到6000元以上；大興19號(hào)、20號(hào)地則以6605元/平方米的樓面地價(jià)成為大興最貴土地。連聲稱不會(huì)再拿地王的萬(wàn)科都在偏遠(yuǎn)的房山拿下一塊地王，樓面地價(jià)超過(guò)6400元/平方米。

　　地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用是毋庸置疑的。廣渠路15號(hào)地成交后，周邊在售項(xiàng)目和二手房房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲2000元-3000元/平方米。大興地王產(chǎn)生后，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2000-4000元/平方米。