“兩年大限”本應(yīng)是懸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頭上吊繩最細(xì)的那把利刃。自1999年4月《閑置土地處置辦法(中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令5號(hào))》發(fā)布以來(lái)，盡管近期國(guó)土資源部接連下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時(shí)至今日，這把“刀”鮮有真正“砍”向開(kāi)發(fā)企業(yè)的�！斑@是大家心照不宣的事情。”不止一位業(yè)內(nèi)人士在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)這么說(shuō)。在開(kāi)發(fā)企業(yè)和一些地方政府的調(diào)整下，這一原本有效的政策已被化解于無(wú)形。

　　黃金地塊多年閑置

　　“你在北京二環(huán)內(nèi)隨便看一看，多少看起來(lái)正常的地都是5年、10年之前拿的圈著沒(méi)開(kāi)發(fā)，絕對(duì)不止一兩塊�！币晃槐本╅_(kāi)發(fā)商在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府也未必真會(huì)怎么著，這個(gè)事情不算什么秘密，圈里誰(shuí)不知道？只是大家不說(shuō)而已�！�

　　早在上個(gè)世紀(jì)末，由于協(xié)議出讓拿地成本低廉，囤地之風(fēng)一度盛行，不少地方政府就出臺(tái)了處置閑置土地的相關(guān)辦法，1999年國(guó)土部頒布《閑置土地處置辦法(中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令5號(hào))》，明確規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但這一政策卻未能如制訂者預(yù)期般執(zhí)行。

　　“都歇了三年多了，一兩個(gè)月前才開(kāi)始動(dòng)工。”與北京工體北路4號(hào)地一墻之隔的白家莊北里居民介紹，“工人的活動(dòng)營(yíng)房蓋好沒(méi)幾天”。

　　北京工體北路4號(hào)地于2005年底掛牌，由于地處北京東三環(huán)的黃金地塊，2006年1月，在經(jīng)過(guò)當(dāng)時(shí)罕見(jiàn)的126輪殘酷競(jìng)價(jià)后，李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)公司下屬企業(yè)高置投資有限公司打敗華遠(yuǎn)地產(chǎn)等強(qiáng)勁對(duì)手以5.1億元摘得該地塊，樓面地價(jià)高達(dá)11015元。此后，該地塊便一直安靜的呆在北京盈科中心的南邊，記者7月中旬在工地現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊平整一空，工人營(yíng)房剛剛建好，建材仍碼放在平地上，來(lái)往工作的工人并不多。

　　由于土地閑置認(rèn)定以出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，而非簽署土地出讓合同為起始日期，記者多次致電目前開(kāi)發(fā)該地塊的京威房地產(chǎn)公司(與高置投資均屬于盈科系)及北京市國(guó)土局查詢(xún)約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，但對(duì)方均拒絕透露具體時(shí)間。

　　但中國(guó)證券報(bào)記者多方調(diào)查得知，該地塊在簽署出讓合同時(shí)，約定的批準(zhǔn)用地時(shí)間為2006年3月24日，約定的開(kāi)工日期為2006年9月20日，為趕在奧運(yùn)會(huì)前完工，項(xiàng)目約定的竣工日期為2008年3月31日。參照這一時(shí)間，工體北路4號(hào)地在動(dòng)工前已經(jīng)閑置將近3年，距離原定的竣工日期也拖延了一年有余，但地塊非但沒(méi)被收回，仍順利動(dòng)工。

　　一位2006年參與上述地塊競(jìng)標(biāo)的業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊交易時(shí)已做好“三通一平”，并不存在拆遷等歷史問(wèn)題。

　　針對(duì)該地塊拿地三年半方動(dòng)工的原因，一位曾在盈科任職的人士透露，雖然拿地的時(shí)候高置已經(jīng)做好相關(guān)建筑規(guī)劃，但自拿地后開(kāi)發(fā)商一直在試圖來(lái)回更改規(guī)劃，“花了快一年的時(shí)間”，原有的規(guī)劃幾經(jīng)變更。在此期間，起先參與拿地的原高管呂干威和手下從銷(xiāo)售到規(guī)劃的一系列干將均離開(kāi)了盈科系。

　　開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有白折騰，今年5月，北京市國(guó)土局批準(zhǔn)將該項(xiàng)目地下建筑面積由6000平方米增至調(diào)整后的1.74萬(wàn)平米。規(guī)劃變更后，政府土地收益新增約2541.23萬(wàn)元。由此算來(lái)，該地塊的樓面地價(jià)由原來(lái)的11015元/平方米降至9279元/平方米左右。幾乎與這一公告發(fā)布時(shí)間同步，沉寂三年多的工體北路4號(hào)地終于開(kāi)始開(kāi)工。

　　更有意思的是，今年8月21日，香港上市公司瑞安建業(yè)有限公司公告，向盈科大衍地產(chǎn)公司“作價(jià)約1.18億美元購(gòu)入其位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的在建工程項(xiàng)目”，也即剛剛動(dòng)工的工體北路四號(hào)地，與當(dāng)年拿地成本價(jià)格相比，盈科大衍地產(chǎn)公司凈賺約3億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盈科地產(chǎn)拿地閑置三年未曾認(rèn)真開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)手將剛剛動(dòng)工的地塊出售的舉動(dòng)有囤地嫌疑。對(duì)此，盈科地產(chǎn)不予置評(píng)。