房地產(chǎn)業(yè)

　　面臨三大挑戰(zhàn)

　　賈生華 浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任

　　在經(jīng)歷了金融海嘯的洗禮后，2009年中國房地產(chǎn)業(yè)正在進入新的成長周期。然而，這個新起點面臨著“后金融危機”、“后救市政策”的新問題和新挑戰(zhàn)。

　　首先，從2008年到2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)的劇烈波動更深層次緣于供求關系的屬性和不平衡特征。土地和商品房的“供不應求”，導致地價和房價上漲的預期不斷強化，房地產(chǎn)市場的投資屬性增強。在一個典型的投資市場上，市場預期是關鍵因素。如何針對投資市場的供求關系特點，完善供求平衡機制，防止市場過度波動，是我們必須應對的一個挑戰(zhàn)。

　　客觀上，房地產(chǎn)市場具有投資和消費的雙重屬性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)的投資屬性和消費屬性并不容易協(xié)調。特別是在中國現(xiàn)階段，富裕家庭的投資性購房需求十分旺盛，房地產(chǎn)市場整體供不應求，價格上漲，導致大中城市房價明顯偏高，中等以下收入家庭住房消費能力不足。在完善住房保障政策的同時，如何對房地產(chǎn)投資需求進行調控和管理，是今后房地產(chǎn)政策優(yōu)化的重點和難點。

　　在過去10年的房地產(chǎn)繁榮周期中，在“面粉比面包貴”的格局中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險也暴露無遺。如果房價下跌，甚至只要房價不漲，許多開發(fā)商就面臨資金鏈斷裂和破產(chǎn)的境地。因此，政府要對高地價采取克制態(tài)度，開發(fā)商不能對高房價歡欣鼓舞。這個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分脆弱。要在這樣嚴峻的市場和行業(yè)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須反思企業(yè)的商業(yè)模式，逐步形成自己的核心競爭力。如何在房價不漲的情況下也能夠賺錢，這是想要長期生存和發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的問題。

　　鼓勵老百姓

　　投資實體經(jīng)濟

　　夏斌 國務院發(fā)展研究中心金融所所長

　　房價為何漲這么快，波動那么大？原因之一是資金問題，投資渠道少。第二是政策制度問題。我認為當前調控房地產(chǎn)首先應該對民生與市場問題要有清晰的區(qū)別政策。在廉租房建設上，政府應從土地供應、資金供應、城市交通規(guī)劃、租金補貼等各方面予以充分的政策優(yōu)惠。只有確保基本的民生和社會穩(wěn)定之后，才能給房地產(chǎn)市場以充分的、更大的市場調控空間，才能在市場調控中減少各種顧慮。

　　第二，進一步運用稅收等手段，減少房地產(chǎn)市場中的虛擬資產(chǎn)市場因素。中國要吸取世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場中的經(jīng)驗與教訓：凡是將房地產(chǎn)市場作為消費市場的，一國的經(jīng)濟周期波動就比較小。所以我認為，我國應盡快開放各項實體經(jīng)濟領域的私人投資政策，鼓勵老百姓獲得更多的實體經(jīng)濟投資上的財產(chǎn)收入，而不是鼓勵老百姓獲得更多的虛擬資產(chǎn)市場上不穩(wěn)定的財產(chǎn)收入。

　　第三，對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣要嚴格堅持一定比例的自有資本金制度。認為金融政策是決定當前房地產(chǎn)冷熱的輿論引導是不正確的，危險的。必須把房地產(chǎn)市場調控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟增長與物價、經(jīng)濟增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的考量中。