宏觀調(diào)控要求防止?jié)q價(jià)蔓延；業(yè)內(nèi)稱上漲動(dòng)力消弭，8月開(kāi)盤(pán)將增加

　　剛剛過(guò)去的7月，“捂盤(pán)惜售”、“約談”成為樓市熱詞。

　　地王頻出，房?jī)r(jià)快速上漲，囤地囤房，投機(jī)進(jìn)場(chǎng)……7月樓市一系列變化，引起決策層警惕。

　　7月，國(guó)務(wù)院兩次調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖未出臺(tái)明確的文件，但傳達(dá)的信號(hào)顯示：樓市泡沫已現(xiàn)，下一步須維穩(wěn)。

　　之后，北京、上海、廣州等地嚴(yán)查“囤地囤房”，各地銀監(jiān)局相繼宣布收緊二套房貸，發(fā)改委釋放資產(chǎn)價(jià)格已達(dá)高位信號(hào)，宏觀調(diào)控政策開(kāi)始微妙的轉(zhuǎn)向。

　　相較于2007年及之前的宏觀調(diào)控，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年下半年的政策不再大規(guī)模動(dòng)用信貸杠桿，而是將增加土地和住宅供應(yīng)，包括督促開(kāi)發(fā)商開(kāi)工、開(kāi)售。房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力消弭，高位特征漸顯。

　　進(jìn)入8月，京城此前涉嫌捂盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目紛紛表示，將在本月開(kāi)盤(pán)。

　　【捂盤(pán)】

　　不見(jiàn)樓盤(pán)開(kāi)　只聞樓價(jià)漲

　　6月7日，90平米小三居，南北通透，均價(jià)10500元/平米。還不錯(cuò)。

　　6月到7月間，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲。擔(dān)憂中……

　　7月4日，原定開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的日子，被告知推遲到中旬，價(jià)格漲到12000元/平米。怒！

　　7月中，又被告知推遲到8月初，至于價(jià)格，“抱歉，我也不清楚……”銷售曖昧地說(shuō)，可能是13000元。恨！想砸樓！

　　欲在北京東五環(huán)外買(mǎi)房的李先生，如此形容他的心路歷程。

　　劉女士幾乎有著相同的“遭遇”，7月22日，她和先生第N次來(lái)到位于東三環(huán)外的某樓盤(pán)售樓處，得知開(kāi)盤(pán)又一次延遲，而房?jī)r(jià)也漲到了18000元/平米。

　　“從5月就盼著開(kāi)盤(pán)，等來(lái)的卻是一再推遲，價(jià)格一路飆升。”劉女士說(shuō)，單價(jià)從5月的1.5萬(wàn)到6月的1.6萬(wàn)、7月的1.7萬(wàn)，這一切看起來(lái)還要繼續(xù)下去。

　　在4月份，這個(gè)樓盤(pán)推出的房源均價(jià)為14500元/平米。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有29個(gè)樓盤(pán)申領(lǐng)了預(yù)售許可證，僅有6個(gè)如期開(kāi)盤(pán)。

　　“捂盤(pán)惜售”，這個(gè)和7月的天氣一樣熱得發(fā)燙的詞，時(shí)隔兩年后，再次籠罩京城樓市。

　　老地王長(zhǎng)草　　新地王頻現(xiàn)

　　很多樓盤(pán)“囤房”時(shí)，開(kāi)發(fā)商“囤地”亦成流行。

　　“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽(yáng)�！睋�(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，廣州2007年拍出高于當(dāng)年平均樓面地價(jià)的地王共有27塊，但到目前為止，未售或未動(dòng)工的地王還有24個(gè)，面積相當(dāng)于2008年全年出讓的住宅用地總量。

　　在北京，前兩年的很多地王也未動(dòng)工或開(kāi)售，如萬(wàn)科大望路地塊、遠(yuǎn)洋玉橋西里地塊，以及華潤(rùn)大興地塊等。

　　從政策層面來(lái)看，今年第一季度，北京、廣州等地政府均出臺(tái)延遲繳納土地出讓金的政策，客觀上也延緩了地王入市時(shí)間。

　　老地王還在那里長(zhǎng)草，新地王卻不斷涌現(xiàn)。囤地囤房交替出現(xiàn)，房?jī)r(jià)隨之飆升。

　　在北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)黃興文看來(lái)，“開(kāi)發(fā)商更想與購(gòu)房者來(lái)個(gè)心理戰(zhàn)。捂盤(pán)惜售會(huì)帶來(lái)蝴蝶效應(yīng)，甚至產(chǎn)生恐慌。原來(lái)是慢慢的瘋狂，這回成突然瘋狂了�！�

　　高價(jià)囤地行為，在業(yè)界看來(lái)，有些開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)并不打算開(kāi)發(fā)“地王”，而是試圖通過(guò)高地價(jià)來(lái)帶動(dòng)周邊在售樓盤(pán)漲價(jià)。

　　一個(gè)例子是，華美地產(chǎn)拍出通州地王后，很多人質(zhì)疑“面粉貴過(guò)面包”。華美地產(chǎn)通州項(xiàng)目K2海棠灣亮相后，不少人“恍然大悟”：該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)到12000元/平米，創(chuàng)通州普宅新高。

　　【探因】

　　招拍掛制度

　　易形成壟斷

　　諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例越來(lái)越大，根源在于當(dāng)前的土地招拍掛制度。

　　“招拍掛為高房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。”廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同指出，始于2004年的“招拍掛”，核心是價(jià)高者得，資金實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商被排除在外，容易形成壟斷。而坐擁土地的大開(kāi)發(fā)商，則掌握了與地方政府博弈的籌碼，拖欠地價(jià)款坐等土地升值，延遲開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象頻出。

　　潘石屹對(duì)此深有體會(huì)，在錯(cuò)失地王廣渠路15號(hào)地后，他說(shuō)，“SOHO還是沒(méi)有中化方興(廣渠路15號(hào)地中標(biāo)者)有錢(qián)”。

　　“地王推高房?jī)r(jià)的輿論，讓國(guó)土部承受了很大壓力�！睋�(jù)接近國(guó)土資源部的人士透露，國(guó)土部門(mén)近日將對(duì)“地王”的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，對(duì)延期竣工的項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)處罰。

　　業(yè)界多次提出改進(jìn)土地招拍掛制度的建議。

　　中國(guó)人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明指出，首先要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，同時(shí)要嚴(yán)格規(guī)定每宗土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間和加大閑置土地的處置力度，以此來(lái)規(guī)范房?jī)r(jià)。

　　為了防止土地市場(chǎng)泡沫，韓世同也建議，現(xiàn)在的土地出讓制度應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開(kāi)發(fā)商竟拍“地王”不是為了迅速建房，而是為了推高其在售樓盤(pán)的價(jià)格。

　　但關(guān)于土地招拍掛制度細(xì)則的改進(jìn)，至今沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的文件出臺(tái)。目前使用的仍是2006年頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)。