(辯題二:期房制度推動房價走高?)

　　王志安：關(guān)于亂象之中還有一個問題，很多人認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的價格大起大落，是跟預(yù)售制度有關(guān)的。

　　任志強(qiáng)：沒有任何關(guān)系，如果沒有預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場價格更高。

　　舒可心：價格高我不反對，但是穩(wěn)定。

　　王志安：房子期房的時候，剛開始賣的時候價錢就是便宜，越到現(xiàn)房了，日期越來越近了，價格越來越高。

　　舒可心：那是當(dāng)然的，反而是消費(fèi)者分享了這個增值。

　　王志安：他給很多人造成了一種房價在不斷上漲的現(xiàn)象。

　　董藩：那是錯誤的。

　　任志強(qiáng)：成品在不斷完善的過程中，當(dāng)然成品在漲價了，我們預(yù)售有沒有預(yù)訂汽車的，有沒有預(yù)訂飛機(jī)的？哪個飛機(jī)是建完了以后你付錢的？

　　王志安：但是預(yù)售汽車的時候，從來沒有預(yù)定汽車的時候就說你早預(yù)定可以少花錢。

　　任志強(qiáng)：你到航空展去看看，是不是早預(yù)訂的要少花錢？所有訂的飛機(jī)都是早訂的少花錢，你要買現(xiàn)貨一定貴，這沒什么可討論的。

　　董藩：預(yù)售是根據(jù)現(xiàn)在的供求關(guān)系鎖定一個價格，而挑貨是后一個階段，房價原則上就是上漲的。因為收入在增長，還有其它因素在影響它，所以早預(yù)售的話，其實(shí)消費(fèi)者用自己的錢分享了后面的一部分增值。

　　任志強(qiáng)：問題是供不應(yīng)求造成的上漲，還是供過于求造成的上漲？如果是供不應(yīng)求的原因，就是沒有預(yù)售制度，我們就更加供不應(yīng)求了。

　　董藩：而且沒有預(yù)售制度的話，老百姓更買不到房子。

　　任志強(qiáng)：我們可能得縮到80%到90%的產(chǎn)量，市場供不應(yīng)求的矛盾就會日益嚴(yán)重。

　　舒可心：我覺得任總以改善國民住房待遇的責(zé)任人為自居，說我們發(fā)展商是為了解決全國人民的住房問題。

　　任志強(qiáng)：你說錯了，我們只解決一部分人，而且解決高收入的人，你別搞錯了。

　　舒可心：對，就是整個房地產(chǎn)商，我指的是整個房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商是解決人們的住房問題，但是這里面有一個評估，加速提供人民住房的速度重要還是在穩(wěn)定的環(huán)境當(dāng)中，讓人們在獲得住房的同時也能讓社會比較安定，現(xiàn)在房子的價格起落。

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在社會有什么不安定？

　　董藩：加速供應(yīng)才能穩(wěn)定呢。如果沒有供應(yīng)，老百姓沒房子住能穩(wěn)定嗎？

　　舒可心：任總，不能咱看不見，也可能您的公司房子沒有問題，這我也知道，但是整個房地產(chǎn)商，您不代表房地產(chǎn)商，您代表好的房地產(chǎn)商，我可以這么說，咱們客氣地說，中國大量的開發(fā)商建的房子都是可以俯臥撐的，開玩笑，都是有質(zhì)量問題的。

　　王志安：關(guān)于價格的問題，你剛才說，其實(shí)房價的上漲和下跌是因為供求決定的，不是因為預(yù)售制度決定的。

　　任志強(qiáng)：如果我們國家有豐富的資本市場，或者說資本市場是完全發(fā)達(dá)和開放的，你完全可以實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　王志安：現(xiàn)在我們不談房子的問題，我們現(xiàn)在要推出一個杯子在市場上，這個價錢我就宣布，這個杯子沒有做出來之前，我賣一塊錢一個，或者說一百塊錢一個杯子，一個月之后，我再賣，就是110塊錢，兩個月以后再賣就是120塊錢，你像這樣的銷售制度會刺激需求嗎？

　　任志強(qiáng)：這和銷售制度沒關(guān)系，如果是因為銷售制度就能讓它漲價，而不是因為需求關(guān)系能讓它漲價，那我一開始就應(yīng)該定120元，我傻？我為什么一開始要定一百呢？如果是供求關(guān)系決定的。供求關(guān)系決定了，你到賣120元的時候，有沒有人去買你的杯子，如果有人買一開始你定價可能定低了。

　　王志安：這是另外一個元素。

　　任志強(qiáng)：不是另外一個元素，這就是根本的供求關(guān)系決定，如果供求關(guān)系決定了是供不應(yīng)求占主導(dǎo)地位，你才可能出現(xiàn)先賣的賣一百，后賣的賣120元。

　　王志安：但是什么決定供求？

　　任志強(qiáng)：什么決定供求？城市化，我們的城市人口，我們的家庭分裂速度等等一大堆，首先要決定的是土地供應(yīng)是不是市場化，如果生產(chǎn)杯子的原材料是被壟斷的，而不是市場化的，它就很難做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承認(rèn)在供求里面，人們對價格上漲的預(yù)期也決定著供求？

　　任志強(qiáng)：我不承認(rèn)。

　　舒可心：對，肯定是。

　　任志強(qiáng)：你查查從2003年到2006年國土局的報告上，每年減少多少土地供應(yīng)，如果這些土地供應(yīng)按原來的速度供應(yīng)不減少，怎么會形成2007年的暴漲呢？為什么2007年年初我們的國務(wù)院報告上提出要用增加供給的方式來解決供求關(guān)系問題？就是因為前連續(xù)四年的時間供應(yīng)太少了，但是2007年供應(yīng)的土地還沒有變成產(chǎn)品的時候，我們又開始剎車，所以才造成2008年出現(xiàn)了問題，和預(yù)售制度沒有任何關(guān)系，因為我們在之前已經(jīng)實(shí)行了預(yù)售制度很多年了，為什么沒出現(xiàn)這么多問題？消費(fèi)者協(xié)會有正式報告，房地產(chǎn)的投訴是在下降，而不是在上升的，雖然絕對數(shù)量是上升了，但是和我們總的銷售量相比是下降的，說明什么？說明預(yù)售制度和它沒關(guān)系。

　　秦兵：一個重要的問題就是它把本來我們在很快時間要進(jìn)行達(dá)成的談判，無限制地延長了，比如早市，為什么快到閉市的時候價格一定降下來？這是規(guī)律，為什么呢？因為談判時間縮短了，必須12點(diǎn)要關(guān)門，所以我趕緊把東西賣出去。但是如果它有無限的談判時間，到晚上12點(diǎn)才關(guān)門，我一定不降價。我們的預(yù)收制度就把談判時間在實(shí)物生產(chǎn)之前，就開始了，所以提高了開發(fā)商的談判時間和談判地位，所以價格上去了。另外，還有一個重要原因，預(yù)售制度為什么要廢除？就是它違背了經(jīng)濟(jì)法則，任總，你買的99%的東西都要看到實(shí)物才付錢對嗎？只有買房子，是什么都沒看到的時候就要付錢。

　　任志強(qiáng)：你說這個沒有任何道理在哪兒？我們現(xiàn)在的市場中銷售的二手房和一手房現(xiàn)在基本上是一比一了，二手房是不是預(yù)售制？不是，我們用不著討論。在我們的商品房里頭，其中現(xiàn)房部分大概占到三分之一，或者說略弱一點(diǎn)，這一部分是不是現(xiàn)房？這兩個部分加起來已經(jīng)大于了預(yù)售制度，是不是房地產(chǎn)這一部分就不漲了？二手房房價為什么會“呼呼”漲呢？它沒有預(yù)售制度。

　　舒可心：但是房屋預(yù)售制度確實(shí)給開發(fā)商更多的描繪最新最美圖畫的機(jī)會，給更多的開發(fā)商談判的主動權(quán)，然后使得消費(fèi)者在選擇的時候，有特別多的困惑，使得這個房子漲價的機(jī)會。所以我覺得我們不能，一說房子漲價，全都?xì)w罪于預(yù)售制度，但是一說預(yù)售制度，它似乎跟一切的惡都沒關(guān)系，我反對您這種觀點(diǎn)。

　　董藩：預(yù)售制度恰恰造成了房價的相對增長幅度相對下降，如果沒有預(yù)售制度，我們整個開發(fā)能力會下降很大，開發(fā)商有多少資金？沒有多少資金，有了預(yù)售制度，集合了全社會的資金，然后生產(chǎn)房子，生產(chǎn)能力大大增加了，供應(yīng)增加了，當(dāng)然，有利于價格增長幅度的下降。第二個，消費(fèi)者在提前把錢拿了出來，交一個價格，預(yù)售的時候確定的價格是根據(jù)當(dāng)時的供給和需求確定的，而交貨的時候是兩年之后，甚至有的時候可能覺得，快一點(diǎn)要一年半，那個時候決定的現(xiàn)貨價格是什么？根據(jù)當(dāng)時的供給和需求，過去這種供給和需求和未來一年半、兩年供給和需求完全是不同，一般來說消費(fèi)者恰恰通過預(yù)售獲得了這種增值。