退地，至多損失幾千萬

　　張維倫介紹，開發(fā)商如果“退地”，則有兩方面要損失錢：即首付地價(jià)的利息和保證金。首付地價(jià)上限一般不超總價(jià)的1/3，而保證金一般是起始價(jià)的1成。

　　記者抽取了2007年一幅風(fēng)傳“退地”的地塊為例來計(jì)算。該地塊面積較大，起始價(jià)也比較高，為6.82億元，即保證金是6820萬元。最終成交價(jià)為15.9億元，按照1/3計(jì)算，首付款為4770萬元；再根據(jù)當(dāng)時(shí)1～3年期的貸款利率是7.20個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，則損失利息約為343萬元。兩者加總，如果非協(xié)議無條件退地，大約要損失7163萬元。

　　如果最終是根據(jù)合同約定的賠付方式進(jìn)行退地，則開發(fā)商雖然可能在拿地初期可在股票市場(chǎng)上融得資金，但仍會(huì)有損失。

　　廣州地價(jià)

　　約占房?jī)r(jià)3成

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)，到底是怎樣的關(guān)系一直備受關(guān)注。今年5月底，國土資源部組織開展了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查，其所選取的620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%，最高為58.6%。在所有樣本中，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%～30%之間。其中，比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。

　　昨日，廣州新浪樂居第一時(shí)間對(duì)廣州樓盤進(jìn)行了抽查，提取了15個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)與房?jī)r(jià)作為比較，協(xié)議拿地的成本最低樓面地價(jià)僅占了房?jī)r(jià)的3%，而拍賣獲得的土地成本基本在30%左右，限價(jià)房樓面地價(jià)成本最高達(dá)到4成左右。對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，在協(xié)議出讓地價(jià)計(jì)算方面，拆遷等隱形地價(jià)成本沒有被計(jì)入。但從調(diào)查看，廣州市開發(fā)商可承受的地價(jià)房?jī)r(jià)比，約在4成左右。

　　專家建議

　　“三板斧”

　　讓開發(fā)商迅速動(dòng)工

　　目前，廣州的住宅地出讓采用的是市場(chǎng)定價(jià)。如果開發(fā)商愿意舉出天價(jià)，政府也沒有干預(yù)的理由。那如何能使開發(fā)商在拿到地王后，除了坐享其帶來的房?jī)r(jià)拉升，還能迅速“將地變房”供應(yīng)市場(chǎng)，緩解供求矛盾呢？

　　廣州維森置業(yè)有限公司總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，如果不嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，“地王”曬太陽的解決是治標(biāo)不治本的。政府要在土地拍賣上要做一定的限制，首先，開發(fā)商的土地出讓金要一次性繳清；其次，限制開發(fā)商用銀行的錢拿地，現(xiàn)在很多開發(fā)商七八成的拿地款都是銀行借的；最后，如果有無法繳清、無法開發(fā)等情況，政府要馬上收回土地。一旦這“三板斧”嚴(yán)格執(zhí)行了，開發(fā)商壓著那么多錢在地塊上，自動(dòng)就會(huì)趕緊去開發(fā)。(田桂丹)