調(diào)查起因

　　歌星李玲玉，因7年沒(méi)拿到房產(chǎn)證，今年6月將北京將軍苑房地產(chǎn)有限公司告上法庭，要求辦理房產(chǎn)證并支付違約金90余萬(wàn)元。

　　演員沈丹萍夫婦，因十余年沒(méi)拿到房產(chǎn)證，年初狀告北京圓明園花園別墅有限公司，要求立即為其辦理房產(chǎn)證并支付違約金100萬(wàn)元。

　　按照2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，住宅的買(mǎi)受方在房屋交付使用(期房)或合同訂立

　　(現(xiàn)房)90天之內(nèi)，就應(yīng)該得到屬于自己的房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　今年2月24日，北京市建委發(fā)布消息稱(chēng)，今后辦理房產(chǎn)證的時(shí)間將由原來(lái)的20個(gè)工作日縮減為現(xiàn)在的10個(gè)工作日。6月6日，朝陽(yáng)區(qū)又出臺(tái)新規(guī)，如果在朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)房后特別著急辦理房產(chǎn)證，在手續(xù)正常、資料齊全的情況下，提出申請(qǐng)，5個(gè)工作日就能拿到房產(chǎn)證。

　　一方面，行業(yè)主管部門(mén)在不斷盡力縮短買(mǎi)房人的拿證時(shí)間，另一方面，買(mǎi)房多年的人還在為房產(chǎn)證訴諸公堂。看似并不復(fù)雜的房產(chǎn)證，到底難產(chǎn)在哪個(gè)環(huán)節(jié)？

　　驗(yàn)收之難

　　十幾項(xiàng)驗(yàn)收一次通過(guò)難

　　如果您購(gòu)買(mǎi)了新房，并且在搬進(jìn)新居后的一年內(nèi)順利拿到了房產(chǎn)證，那么恭喜您，這是記者調(diào)查了若干新竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目后遇到的較快的拿房本速度了。

　　不到一年，這是一個(gè)界限，如果一年沒(méi)有拿到，通常的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，您還要等上更久。很多人不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證的原因是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿到整棟樓的大產(chǎn)權(quán)證。

　　原因主要有兩點(diǎn)，土地出讓金未交齊或者住宅工程竣工的規(guī)劃驗(yàn)收未通過(guò)。前者只要補(bǔ)齊就可以了；可住宅工程竣工的驗(yàn)收未通過(guò)，那麻煩就大了。據(jù)北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)業(yè)委員會(huì)委員、北京時(shí)代九和律師事務(wù)所的合伙人王建文介紹，如果工程竣工的驗(yàn)收未過(guò)，購(gòu)房人雖然能按時(shí)收房入住，但是不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證，這將耗時(shí)通常短則幾個(gè)月、長(zhǎng)則幾年的時(shí)間，等待開(kāi)發(fā)商改進(jìn)未合格部分直到驗(yàn)收通過(guò)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，在依法向城市規(guī)劃、工程質(zhì)量、消防、人防、房管、市政等有關(guān)單位和部門(mén)辦結(jié)單項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)后，向市建委辦理驗(yàn)收備案手續(xù)，備案通過(guò)后，方可交付使用。對(duì)分期建設(shè)的較大規(guī)模住宅小區(qū)，可申請(qǐng)分期驗(yàn)收備案。規(guī)劃要求的公共配套設(shè)施和供水、供電、燃?xì)�、道路、排水、排污、路燈、郵政、電信等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)完畢，并經(jīng)各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)驗(yàn)收合格并具備正常使用條件方可合格。這些說(shuō)起來(lái)容易，真正能夠一次性通過(guò)驗(yàn)收的還真是少數(shù)。

　　開(kāi)發(fā)商逐利常蓋超標(biāo)樓

　　因?yàn)闀r(shí)代九和律師事務(wù)所的主營(yíng)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)上，因此王建文說(shuō)起竣工驗(yàn)收深有感觸：“最常見(jiàn)的竣工驗(yàn)收不合格就是建設(shè)超面積了”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米，因此竣工驗(yàn)收多出幾百甚至幾千平方米的事情都有發(fā)生。“我們知道，現(xiàn)在北京的房產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)到了一萬(wàn)四五了，這多出的面積能夠多賣(mài)多少錢(qián)相信您也算得出來(lái)”。

　　針對(duì)這種情況，規(guī)委等有關(guān)部門(mén)是不會(huì)讓項(xiàng)目驗(yàn)收合格的，剩下的事情就是開(kāi)發(fā)商各顯神通地公關(guān)了。因?yàn)榉孔右呀?jīng)蓋好了，有關(guān)部門(mén)也不會(huì)輕易地讓開(kāi)發(fā)商拆掉，所以最終的解決辦法往往是罰款。而從不合格整改到最終通過(guò)，這時(shí)間就長(zhǎng)了去了。如果最終按照規(guī)委等有關(guān)部門(mén)的處罰方法，超出面積每平方米只需要罰款300元至3000元，而且真正的處罰大多按照300元的下限執(zhí)行，這300元和一兩萬(wàn)的房?jī)r(jià)差距有多大，顯而易見(jiàn)。

　　上面提到的只是眾多驗(yàn)收項(xiàng)目中最常見(jiàn)的一項(xiàng)，其他的每項(xiàng)驗(yàn)收都有不合格的可能，而驗(yàn)收單位除了規(guī)委，還有建委、環(huán)保、消防、園林、市政等部門(mén)，每個(gè)部門(mén)管轄的范圍都不少。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，他們的房產(chǎn)項(xiàng)目早就竣工入住，其他的配套也都合格，就是旁邊的配套路上有個(gè)釘子戶(hù)沒(méi)拆遷，現(xiàn)在又不允許強(qiáng)拆，所以遲遲拿不到驗(yàn)收合格的手續(xù)，業(yè)主的房產(chǎn)證也就無(wú)從說(shuō)起了。