預(yù)售制度缺陷放大購房風(fēng)險

　　住宅質(zhì)量安全讓人不放心，買房的風(fēng)險同樣讓人緊張。就在此次上海樓房倒塌事件發(fā)生后，已經(jīng)有不少業(yè)主面臨尷尬。這樣的樓房要住進去，沒有膽量，要退房，維權(quán)成本太高。

　　“開發(fā)商注冊資金只有800萬元，就算開發(fā)商肯爽快退款，有能力退嗎？”中國人民大學(xué)商法研究所所長、中國消費者協(xié)會副會長劉俊海說，如果不是商品房預(yù)售制度，購房人完全可以避免這樣大的風(fēng)險。如果購房人在房子建好之后再去購買，看清楚了房子的種種情況，就能避免風(fēng)險。

　　取消預(yù)售制成為一些學(xué)者再次提起的話題。

　　這項于1994年施行的商品房銷售制度最初是為了打開國內(nèi)的商品房市場，解決開發(fā)商的資金問題，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。用知名學(xué)者易憲容的話說，中國的這項制度完全是單邊的風(fēng)險承擔(dān)機制，更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險，而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險，成為開發(fā)商空手套白狼的重要工具。

　　從2000年之后，我國的房地產(chǎn)市場開始逐漸走高，預(yù)售制度暴露的風(fēng)險開始顯現(xiàn)。

　　2005年，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度”。

　　這個建議很快就被原建設(shè)部新聞發(fā)言人駁斥為“不謹(jǐn)慎”，“與國務(wù)院方針不符”，并提出預(yù)售制不取消。

　　其實，預(yù)售制并不是中國的獨創(chuàng)，美國也有這樣的制度。但在具體操作上，我國與國外明顯不同。

　　著名財經(jīng)評論員時寒冰在其博客上撰文稱，在美國，所謂的預(yù)售其實只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協(xié)議，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”。根據(jù)美國法律，在這種情況下，開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等。而且，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。

　　但在我國，住房預(yù)售款全部歸結(jié)到房地產(chǎn)開發(fā)商的賬上；對于住房交收，在其他國家都得有嚴(yán)格的第三方來驗收，但中國則是房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主的交接。

　　“預(yù)售制度最大限度地保護了開發(fā)商的利益，而損害了購房者的利益，有的開發(fā)商甚至攜預(yù)售款潛逃。預(yù)售制度是導(dǎo)致中國房價反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一�！睍r寒冰說，因為開發(fā)商已經(jīng)通過預(yù)售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動力。

　　在邱寶昌看來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已經(jīng)有所積累，預(yù)售制度這種過渡性的政策已經(jīng)失去了存在的意義，造成的隱患已經(jīng)越來越多，到了該取消的時候。

　　“預(yù)售制是特定條件、特定環(huán)境下的產(chǎn)物，是過渡性的政策，將來消費者買房就應(yīng)該是現(xiàn)房、精裝修的房子，而不是現(xiàn)在這樣房子還沒蓋好就從銀行貸款出來，把錢給了開發(fā)商�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，預(yù)售制肯定要退出舞臺，但什么時候畫句號還要看市場的發(fā)展。