從6月15日起，北京市在拆遷過(guò)程中將參照同地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里表示，按照新辦法補(bǔ)償后，北京地區(qū)土地價(jià)格將提高10%，一些熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)甚至?xí)�提�?0%。拿地價(jià)格提高后，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)把提高的成本用房?jī)r(jià)來(lái)消化。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商們很有可能停止銷(xiāo)售現(xiàn)有的房源，等待房市上揚(yáng)后多賺利潤(rùn)。這樣就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商集體捂盤(pán)不售的現(xiàn)象。

　　對(duì)此，北京市住建委市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天表示，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè)，北京一些樓盤(pán)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)捂盤(pán)跡象。

　　開(kāi)發(fā)商曝捂盤(pán)內(nèi)幕

　　“很多開(kāi)發(fā)商都曾通過(guò)捂盤(pán)嘗到過(guò)甜頭”，一位曾在某國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擔(dān)任銷(xiāo)售經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，2003年8月31日以前，開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式都是通過(guò)協(xié)議拿地，土地入市不經(jīng)過(guò)招、拍、掛，因此土地成本往往都很低，所以那時(shí)的房?jī)r(jià)難見(jiàn)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)。

　　2000年，他曾作為項(xiàng)目經(jīng)理，全程參與了上地地區(qū)的一處樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)他們?cè)谶@塊土地上開(kāi)發(fā)了兩棟樓盤(pán)，建成后加上地價(jià)在內(nèi)的綜合成本為4300元/平方米，而最后的出售價(jià)格為5500元/平方米。但是由于辦理手續(xù)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，導(dǎo)致其中一個(gè)樓盤(pán)被拖到2007年才開(kāi)始出售，但就是這一個(gè)意外，讓他們趕上了北京房?jī)r(jià)最高的一個(gè)時(shí)期，他們的樓盤(pán)“不得不”賣(mài)到9800元/平方米，每平方米他們賺取的利潤(rùn)為5500元，比成本價(jià)翻了一番還多。

　　“這其中的利潤(rùn)可想而知。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，2003年8月31日后，北京土地出售開(kāi)始實(shí)行招、拍、掛政策，而當(dāng)時(shí)房市開(kāi)始出現(xiàn)火爆景象，增加了開(kāi)發(fā)商拿地的沖動(dòng)，使得土地市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)一地難求的局面，這導(dǎo)致土地價(jià)格開(kāi)始一路飛漲。此時(shí)，一些通過(guò)協(xié)議拿地開(kāi)發(fā)的商品房，開(kāi)始減少銷(xiāo)售，甚至捂盤(pán)停止銷(xiāo)售。“一兩年后，原本每平方米6000元的房子，就能賣(mài)到每平方米8000元—9000元，甚至上萬(wàn)元�！彼�說(shuō)，在這樣的巨大利潤(rùn)驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)不捂盤(pán)待漲呢？

　　這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們最喜歡聽(tīng)到的就是土地價(jià)格上漲，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是“最拿得出手”的漲價(jià)理由。在今年前五個(gè)月的樓市震蕩上揚(yáng)后，很多開(kāi)發(fā)商目前解決了資金鏈問(wèn)題，這給捂盤(pán)惜售奠定了基礎(chǔ)，

　　“接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們很可能在拆遷按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)谋尘跋�，制造房�(jī)r(jià)的大幅上漲�！�

　　地價(jià)將普漲10%

　　對(duì)于這位業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心，北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里認(rèn)為，通過(guò)新的拆遷補(bǔ)償辦法，北京的土地價(jià)格肯定會(huì)普漲10%，有些熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)甚至?xí)�漲20%。但是，高千里認(rèn)為，地價(jià)上漲的最主要因素還是北京的市政設(shè)施越來(lái)越好。他說(shuō)，原來(lái)較遠(yuǎn)的地區(qū)，可能即將通地鐵，這塊土地的價(jià)值就自然上升，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，地價(jià)就肯定比原來(lái)高。

　　高千里說(shuō)，北京地價(jià)的上漲與推出拆遷補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)格的辦法并沒(méi)有直接關(guān)系。甚至這個(gè)辦法在推出時(shí)間上有些遲緩，原因是原來(lái)實(shí)行的拆遷補(bǔ)償辦法，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際，不僅不能滿足拆遷戶的基本需要，更容易造成拆遷市場(chǎng)的混亂。

　　據(jù)高千里介紹，此前北京按照區(qū)位的不同，將全市劃分為10個(gè)范圍，在同一個(gè)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格相同。而這個(gè)價(jià)格則是根據(jù)2002年北京土地基準(zhǔn)價(jià)確定的。所以，在今天看來(lái)，不僅補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格脫離現(xiàn)實(shí)，區(qū)位的劃分也越來(lái)越不合理。他舉例說(shuō)，去年舉辦奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村地區(qū)，位于北五環(huán)附近，此前被劃分在五類(lèi)地區(qū)，補(bǔ)償價(jià)格與一、二類(lèi)地區(qū)相差上千元，但奧運(yùn)會(huì)過(guò)后，這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區(qū)，如果依然被視為五類(lèi)區(qū)域就非常不合理。因此，按照被拆遷地區(qū)周邊商品房?jī)r(jià)格確定補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格就非常科學(xué)，體現(xiàn)了拆一房還一房的原則。

　　“我認(rèn)為這次地價(jià)的微動(dòng)不會(huì)給房市帶來(lái)根本性上揚(yáng)�！备咔Ю镎f(shuō)，地價(jià)和房?jī)r(jià)確實(shí)存在連帶關(guān)系，但是土地的升值取決于區(qū)域的品質(zhì)，而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信，隨著地鐵、公路的建設(shè)以及公交、學(xué)校、醫(yī)院的配套完善，北京的地價(jià)還存在上漲的空間。但他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià)的做法并不智慧，因?yàn)槟壳氨本┓渴袆倓倧?008年的低迷中走出來(lái)，這時(shí)候捂盤(pán)不售錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，今后即便地價(jià)上漲，房市卻再現(xiàn)低迷，他們的房子恐怕就更難出手了。

　　北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，他說(shuō)，此前拆遷雖然沒(méi)有按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，但很多時(shí)候，拆遷補(bǔ)償并不比現(xiàn)在低，甚至有些地區(qū)的拆遷補(bǔ)償還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償拆遷戶后，土地成本的變化不會(huì)太大，房?jī)r(jià)怎么會(huì)激烈上揚(yáng)呢？他說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲主要還是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，以及購(gòu)房人的預(yù)期。所以，他們不會(huì)捂盤(pán)不售的。