一、什么是物業(yè)稅

　　物業(yè)稅就是不動(dòng)產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅，它是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)在保有環(huán)節(jié)按年征收，計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應(yīng)繳納的稅額會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市值的變動(dòng)而變動(dòng)。從我國(guó)房地產(chǎn)稅現(xiàn)有的稅制設(shè)計(jì)看，目前我國(guó)雖然沒(méi)有物業(yè)稅，但在房地產(chǎn)保有階段，已經(jīng)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅(對(duì)外商投資企業(yè))等稅種，只是目前在實(shí)施中，對(duì)居民個(gè)人的所有非商業(yè)性用房進(jìn)行了免征。

　　從一定意義上說(shuō)，我國(guó)目前的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅具有物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅的性質(zhì)。其根本區(qū)別在于當(dāng)前探討的物業(yè)稅是根據(jù)房屋的估值進(jìn)行征收，其計(jì)稅依據(jù)可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；而我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是按房屋的計(jì)稅價(jià)值來(lái)征收，其計(jì)稅基數(shù)不隨市場(chǎng)的變化而相應(yīng)調(diào)整，屬于靜態(tài)保有環(huán)節(jié)。兩種計(jì)稅方式各有利弊。應(yīng)該說(shuō)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，探討中開(kāi)征的物業(yè)稅的征收更科學(xué)、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業(yè)稅以估定價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，既需要科學(xué)的估價(jià)水平，更需要全面、真實(shí)、可用的財(cái)產(chǎn)資料。據(jù)調(diào)查，在目前我國(guó)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的城市中，房屋信息資料的真實(shí)準(zhǔn)確是遇到的難點(diǎn)之一。而從估價(jià)制度看，即使早在19世紀(jì)就開(kāi)始推行財(cái)產(chǎn)稅的美國(guó)，已經(jīng)具備了非常健全的房地產(chǎn)登記與評(píng)估制度，但是在實(shí)際運(yùn)行中，其房屋估價(jià)也存在有意低估的問(wèn)題。在中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，由于技術(shù)等各種原因造成的房?jī)r(jià)低估現(xiàn)象在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也將難以避免。此外，完備健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和公開(kāi)查閱制度等也都是擬開(kāi)征的物業(yè)稅運(yùn)行需要具備的前提條件。在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下推行物業(yè)稅，其征管能力和征管水平都存在很大障礙，相應(yīng)地其征管成本也會(huì)較大。

　　二、物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效性分析

　　(一)從整體上看，物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大。

　　其原因在于：

　　1.物業(yè)稅的稅負(fù)存在轉(zhuǎn)嫁的可能。

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，物業(yè)稅依然存在被轉(zhuǎn)嫁的可能。稅收負(fù)擔(dān)只要是能轉(zhuǎn)嫁出去，就不會(huì)降低投資人對(duì)房屋的投資需求。不能降低需求，那么稅收調(diào)控市場(chǎng)的鏈條就被中斷，就很難通過(guò)保有環(huán)節(jié)征稅來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格；而且考慮到一些國(guó)家對(duì)自用房屋的不動(dòng)產(chǎn)稅都有一定的免征，如果我國(guó)也實(shí)行對(duì)第一套住房免征物業(yè)稅的話，那么物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將更小。

　　2.即使實(shí)行“將土地出讓金也并入物業(yè)稅”的改革方案對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果也不會(huì)明顯。

　　關(guān)于土地出讓金是否納入擬開(kāi)征的物業(yè)稅目前一直存在著爭(zhēng)議。因?yàn)橥恋爻鲎尳饘儆谧獾姆懂�，租與稅是兩個(gè)不同的概念，從理論上說(shuō)將土地出讓金并入物業(yè)稅有不妥之處。在香港，地租和物業(yè)稅二者也是分開(kāi)征收的。所以，我們認(rèn)為，物業(yè)稅的開(kāi)征不應(yīng)包括土地出讓金的分年交納的問(wèn)題。如果是這樣的話，擬開(kāi)征的物業(yè)稅只是現(xiàn)有房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種的整合，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果將很小。