擁有一套屬于自己的房子能給人帶來(lái)歸宿感，但要買到一套自己合意的房子并非易事，的確需要下足功夫，在敲定房子后，隨之而來(lái)的便是在浩如煙海的房貸理財(cái)產(chǎn)品中找到最契合自己的那一款。

　　貸款第一步 用足公積金貸款

　　央行數(shù)度加息后，住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)貸款已無(wú)法與之比擬。房貸顧問建議“剛需一族”，盡量用足公積金貸款。

　　在商業(yè)房貸中，若已經(jīng)購(gòu)買了一套商品房，再次買房則會(huì)以家庭為單位來(lái)計(jì)算其購(gòu)房的套數(shù)，也就是說無(wú)論夫妻任何一方已往購(gòu)買過房子，再次買房都只能按按第二套貸款處理，而公積金貸款則不受此影響，5年期以上的公積金利率，要比第二套商業(yè)貸款執(zhí)行利率低2.664個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，因信用卡、車貸等還款記錄不良，造成商業(yè)貸款申請(qǐng)被拒或強(qiáng)制上浮利率等情況，貸款人可采用公積金貸款，目前公積金審批暫時(shí)不審查個(gè)人信用記錄。如已采用商業(yè)貸款，可在年底一次性提取公積金，用于提前部分償還商業(yè)貸款，也能達(dá)到省息目的。

　　貸款第二步 按需選擇商業(yè)貸款

　　但公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問題，還必須采用商業(yè)貸款，這時(shí)可從個(gè)人需求角度，去選擇不同的還款方式。

　　由于我國(guó)利率存在管制，各家商業(yè)銀行在利率水平上沒有多少競(jìng)爭(zhēng)空間，因此紛紛在還款方式等方面做文章。這些產(chǎn)品可以更靈活地適應(yīng)不同客戶的還款需求，有些產(chǎn)品還可以起到變相降低實(shí)際貸款利息的作用。

　　利息敏感一族

　　“單周供”、“雙周供”

　　還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。由于加速了本金的還款頻率，可以達(dá)到縮短還款期限、節(jié)省利息支出的效果。

　　優(yōu)勢(shì)：縮短的還款期限可以達(dá)到7年以上，節(jié)省28%的利息成本。

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展 “氣球貸”，招商銀行(16.96,-0.33,-1.91%) “自主供”。

　　操作方式：將一筆長(zhǎng)期貸款拆成連續(xù)幾期中短期“氣球貸”，從而適用中短期的貸款低利率。貸款客戶選擇一個(gè)較短期限作為貸款期限(如3年、5年或10年)，而按照較長(zhǎng)的期限(如30年)來(lái)計(jì)算月供，到期時(shí)一次性償還剩余本金和利息。

　　剛出道的年輕一族

　　前期還款小的產(chǎn)品

　　優(yōu)勢(shì)：除了“等額遞增”等產(chǎn)品，有的銀行打破了“等額”的概念，允許客戶在先期的一段期限內(nèi)先按照貸款額的一定比例來(lái)還款(這一比例通常較低)，在這段時(shí)期結(jié)束后再采取等額本金或等額本息等其他方式來(lái)還款。

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展 “點(diǎn)按揭”創(chuàng)新型房貸。

　　操作：通過買“點(diǎn)”直接降低貸款利率，貸款的金額越大，貸款期越長(zhǎng)，節(jié)省的利息越多，越劃算。如果客戶打算只貸2年或3年，則意義不大，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。

　　房產(chǎn)投資一族

　　可隨時(shí)調(diào)用資金

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展“存抵貸”，工行“存貸通”。

　　優(yōu)勢(shì)：活期存款賬戶將與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來(lái)，客戶只需將閑置資金放在約定的活期賬戶，余額超過5萬(wàn)元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節(jié)省的利息作為理財(cái)收益返還賬戶。而活期賬戶上資金并未真正動(dòng)用，可隨意調(diào)用。

　　父母和子女共同買房一族

　　組成共同借款人

　　代表產(chǎn)品：“接力貸”產(chǎn)品。

　　限制：此類貸款要求父母和子女均要具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，另外對(duì)父母年齡較大的一方也有年齡限制。

　　貸款第三步 看準(zhǔn)利率選房貸利率調(diào)整方式

　　“如果預(yù)期加息，具有剛性需求的購(gòu)房者適宜選擇‘固定利率房貸’,不論貸款期內(nèi)利率如何變化，都按約定的固定利率付息。”國(guó)家注冊(cè)理財(cái)師陳慶生說，在選擇還貸方式前，先要對(duì)整個(gè)利率調(diào)整趨勢(shì)有個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，此外要對(duì)自己當(dāng)前和未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)能力做一個(gè)衡量。

　　目前，多數(shù)銀行對(duì)利率升降都實(shí)行按年調(diào)整的方式，即一年之內(nèi)無(wú)論利率升降幾次，貸款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率標(biāo)準(zhǔn)，這在升息期，對(duì)貸款人合算有利，可以享受幾個(gè)月的低息期，但在降息期，如按年調(diào)整就要白白多支付利息。

　　貸款第四步 提前還貸須算好細(xì)賬

　　對(duì)閑散資金是該提前還貸還是追加投資？國(guó)家理財(cái)規(guī)劃師陳慶生認(rèn)為，關(guān)鍵在于看兩種做法的最終效果能否達(dá)到節(jié)省利息支出的目的，尤其是貸款的前3年，一定要爭(zhēng)取多還款，降低貸款本金基數(shù)。

　　提前還款最好選等額本金還款法，相同貸款期內(nèi)，它要比“等額本息還款法”節(jié)省利息。

　　提前還貸還須考慮還貸成本和機(jī)會(huì)成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質(zhì)量;其次如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，目前商業(yè)貸款最優(yōu)利率為4.158%，通過合理的投資，獲得比該利率更高的回報(bào)也是有可能的。

　　理財(cái)專家陳慶生認(rèn)為，選擇低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益很難超過貸款利率，選高收益類產(chǎn)品要面臨風(fēng)險(xiǎn)。一時(shí)找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負(fù)擔(dān)，也是明智之舉。