二手房市場(chǎng)：被兩個(gè)“最”字困惑
今年北京市二手房交易量增幅創(chuàng)歷史最低，價(jià)格增幅卻創(chuàng)歷史最高。這是我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司剛剛發(fā)布的“2006年回顧”報(bào)告中顯示的。
該報(bào)告中，一組數(shù)據(jù)引人注意：2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右，同去年相比增幅約為8%。這是1999年10月開(kāi)放二手房市場(chǎng)以來(lái)，北京二手房交易量增幅最小的一年。
另一個(gè)值得重視的數(shù)字是：今年1至10月，北京市二手房交易均價(jià)為4897元／平方米，與去年同期相比，上漲了1106元／平方米,同比增幅為29.17%,增幅是歷年之最。
這兩個(gè)“最”，有些讓人疑惑——國(guó)六條中專門有談到大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，也就是二手房市場(chǎng)，但今年的二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)卻與政策導(dǎo)向恰恰相反，為什么？
“今年連續(xù)出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和土地增值稅，是造成二手房市場(chǎng)量小價(jià)高的最主要原因。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)。
他認(rèn)為，這三個(gè)稅的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售為租。從需求來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格的上漲，使得一部分客戶轉(zhuǎn)向一手房或租房市場(chǎng)。因?yàn)�，二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)沒(méi)有了，甚至在一些地區(qū)出現(xiàn)了一手房和二手房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。
今年針對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)的這些調(diào)控措施，本意是想打擊投機(jī)行為，也確實(shí)起到了一定作用，“但副作用很大�！焙皶熣f(shuō)。
胡景暉覺(jué)得，這些調(diào)控措施造成二手房交易量減少、價(jià)格上漲，從而一手房的價(jià)格也會(huì)受到影響，繼續(xù)上漲。而不論一手房還是二手房，價(jià)格持續(xù)上漲，會(huì)讓人們形成一種升值預(yù)期——房地產(chǎn)是投資的好領(lǐng)域。也就是說(shuō)，上述三項(xiàng)針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控措施，非但沒(méi)能有效遏制炒房的投機(jī)行為，反而刺激了房?jī)r(jià)的上漲。
對(duì)于自住者來(lái)說(shuō)，不斷上漲的房?jī)r(jià)有可能引起一種價(jià)格恐慌——“現(xiàn)在不買以后房?jī)r(jià)會(huì)更貴。”直接后果，就是購(gòu)房需求提前釋放。
“這應(yīng)該是政府最不愿看到的結(jié)果�！焙皶熣f(shuō)。如果二手房的交易量能達(dá)到一定規(guī)模，價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，甚至下降，從而帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，止住不斷上漲的勢(shì)頭，這才是政府最想看到的結(jié)果。
而在北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝看來(lái)，“北京是國(guó)際化城市，全國(guó)各地的人來(lái)，很多國(guó)家的人也來(lái)，他們對(duì)住房的需求是客觀存在的”。
正是這種賣方市場(chǎng)的前提下，目前出臺(tái)的種種調(diào)控措施，短期內(nèi)會(huì)拉高房?jī)r(jià)。因?yàn)榻灰踪M(fèi)用增加后，賣方會(huì)立即轉(zhuǎn)嫁給買方。但從長(zhǎng)期來(lái)看，這些調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)卻是有抑制作用的，“那些還沒(méi)有介入房地產(chǎn)買賣的人，看到房?jī)r(jià)和交易費(fèi)用如此之高，會(huì)暫緩房地產(chǎn)買賣行為。需求減少，價(jià)格就會(huì)下降�！笨祫僬f(shuō)。
一手房市場(chǎng)：政策與對(duì)策博弈
不僅二手房市場(chǎng)價(jià)格增幅大，一手房?jī)r(jià)格也在持續(xù)攀升。
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京更是以10.7%的漲幅名列首位。
據(jù)了解，前段時(shí)間一些中心城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高被中央點(diǎn)名批評(píng)。
從去年到今年，針對(duì)一手房市場(chǎng)也出臺(tái)了被業(yè)內(nèi)人士稱為“組合拳”的宏觀調(diào)控措施。但隨著政策的執(zhí)行，很多人產(chǎn)生了困惑：為什么宏觀調(diào)控的效果似乎總沒(méi)到位，房?jī)r(jià)越漲越高？
就在一手房、二手房市場(chǎng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，11月中旬以來(lái)，北京市卻有三塊地拍出了高價(jià)。其中，位于朝陽(yáng)區(qū)四惠橋東北側(cè)的四惠地塊以7.5668億元的價(jià)格被金地集團(tuán)拍得，地面樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到7389元／平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)將來(lái)建成的樓盤售價(jià)將會(huì)達(dá)到1.4萬(wàn)／平方米至1.5萬(wàn)元／平方米。
家住交道口的白女士近期非常關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)，因?yàn)樗氚熏F(xiàn)在住的舊房子賣掉，買一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價(jià)”的消息后，白女士非常不解：“國(guó)家不是在調(diào)控房?jī)r(jià)嗎，怎么地價(jià)還是這么高？”
白女士的不解也是大多數(shù)人的不解。
地價(jià)高，房?jī)r(jià)能不高嗎？北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝介紹，一般情況下，地價(jià)占據(jù)了房?jī)r(jià)的30%至40%。從成本的角度看，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可想而知。
“地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益，這種模式必須改變�！焙皶熣f(shuō)，地價(jià)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的最重要原因，控制地價(jià)才能有效控制房?jī)r(jià)。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬教授的調(diào)查研究表明，地方政府今年賣地收入有望超過(guò)1萬(wàn)億元，依靠土地出讓，地方政府已經(jīng)賺得盆滿缽滿。
康勝認(rèn)為，賣地的最大受益者是地方政府�，F(xiàn)在中央不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，地方政府在博弈，一下子可能剎不住車。
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