(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
有著良好初衷的政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，在現(xiàn)實(shí)操作中，會(huì)遇到哪些難題�；蛘撸∠�(jīng)濟(jì)適用房，才是最好的出路？
★ 本刊記者/劉彥
10月11日，公務(wù)員鄭先生出售了他在北京市回龍觀小區(qū)的一套經(jīng)濟(jì)適用房。2000年，他以2650元/平方米的價(jià)格購(gòu)得此套住宅，6年后，他以5100元的價(jià)格售出。去掉10%的綜合地價(jià)款，他從這套110平方米的房子中賺了27萬(wàn)，年投資回報(bào)率達(dá)12%。
鄭是最近通過(guò)中介機(jī)構(gòu)出售掉經(jīng)濟(jì)適用房的人之一。據(jù)北京市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，比起9月下旬，10月初的10余天中，經(jīng)濟(jì)適用房的成交量上漲了14%。
經(jīng)濟(jì)適用房成交量的突然增長(zhǎng)，源于北京市規(guī)劃局的一項(xiàng)公示。
2006年9月30日，“北京市住房建設(shè)規(guī)劃”(2006年-2010年)在北京市規(guī)劃委網(wǎng)站上進(jìn)行公示。規(guī)劃中提到，今后要加強(qiáng)探索建立經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟(jì)適用房不得直接上市，由政府回購(gòu)；加強(qiáng)建設(shè)、銷售、流轉(zhuǎn)全過(guò)程管理，“從制度上制止違規(guī)購(gòu)買、牟取不正當(dāng)利益的行為�！惫酒诮刂沟�10月15日。在公示期內(nèi)，市民可登陸規(guī)劃局網(wǎng)站提出意見(jiàn)。
北京市建委的有關(guān)人員對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，目前此公示屬于北京市規(guī)劃委的征求意見(jiàn)稿，規(guī)劃征集的市民意見(jiàn)并通過(guò)以后，才能形成政策，由建委來(lái)執(zhí)行。
盡管理論上如此，這份征求意見(jiàn)稿仍然引起了市場(chǎng)的積極反應(yīng)。
政府責(zé)任回歸困局
“對(duì)于北京市的經(jīng)濟(jì)適房，大家一向意見(jiàn)比較多。這次北京市的做法，把經(jīng)濟(jì)適用房的責(zé)任回歸到了政府這一邊，體現(xiàn)出了政府的責(zé)任�！比珖�(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)也說(shuō)，過(guò)去五六年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不調(diào)整，是造成經(jīng)濟(jì)適用房能夠用來(lái)牟利的表面原因。其深層原因，仍是由于經(jīng)濟(jì)適用房的界定混亂和極不清晰�！罢呢�(zé)任應(yīng)該體現(xiàn)為以廉租房為主的對(duì)低收入人群的住房保障制度�！�
根據(jù)北京市《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的界定，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。
而根據(jù)鐘偉的描述，作為“準(zhǔn)商品房”出售的經(jīng)濟(jì)適用房，目前基本上不能滿足其“保障中低收入人群住房需求”，而成為事實(shí)上拆遷戶的回遷房、剛剛步入工作崗位的年輕人的周轉(zhuǎn)房和騰空城中住宅歸子女使用，而購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房作為養(yǎng)老使用的養(yǎng)老房。
這些人與“中低收入人群”，顯然并不能劃上等號(hào)。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，原因在于收入監(jiān)測(cè)的困難。“我們沒(méi)有個(gè)人信用制度，沒(méi)有個(gè)人相應(yīng)的稅號(hào)和福利號(hào)碼，事實(shí)上使得監(jiān)測(cè)成為不可能�！眹�(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所室研究員王小廣對(duì)本刊說(shuō)。
“經(jīng)濟(jì)適用房被人詬病的原因，在于沒(méi)有達(dá)到保障性質(zhì)的政策性商品住房效果。政府如能回購(gòu)，使得居住者和政府之間建立一種互動(dòng)機(jī)制，從而使公共資源的屬性可以被反復(fù)使用�！蓖跣V說(shuō)。
王小廣指出，由政府回購(gòu)后反復(fù)使用的經(jīng)濟(jì)適用房，在某種意義上也相當(dāng)于廉租房的功能。在美國(guó)，政府手中的房源占到15%左右，這部分面向低收入人群的廉租房，起到了很好的保障作用。
盡管有著良好的初衷，政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房在操作中將不可避免地遭遇到現(xiàn)實(shí)的掣肘。
“政府回購(gòu)，就意味著經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者擁有的是不完整的產(chǎn)權(quán)�！必�(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康接受本刊采訪時(shí)說(shuō)。
鐘偉認(rèn)為，政府回購(gòu)損害了已購(gòu)房者的利益，性質(zhì)當(dāng)為政府事后修改合同。因?yàn)楫?dāng)初購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者，在當(dāng)初的購(gòu)房合約中并沒(méi)有見(jiàn)到政府將來(lái)回購(gòu)這一條。“政府回購(gòu)是面向未來(lái)還是歷史？如果面向過(guò)去的購(gòu)房者，有可能會(huì)引起大規(guī)模訴訟�！�
即便是在以后的經(jīng)濟(jì)適用房銷售中注明政府回購(gòu)，鐘偉也同時(shí)認(rèn)為，合同中要注明的細(xì)節(jié)也足夠復(fù)雜，比如以什么形式回購(gòu)，價(jià)格如何計(jì)算等等，都是極為繁復(fù)的數(shù)字難題。
除了法律難題之外，政府回購(gòu)的資金，也將頗費(fèi)周折。承擔(dān)公共住房責(zé)任，就需要政府注入相應(yīng)的資金。而資金困境正是使得原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房，背離住房保障初衷走向“準(zhǔn)商品房”的誘因之一。
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