出現(xiàn)“神秘”買家
湯臣一品開盤以后，在上海的豪宅市場(chǎng)上創(chuàng)造了兩項(xiàng)紀(jì)錄，一是每平米賣11萬，這是上海豪宅的最高價(jià)位；第二項(xiàng)紀(jì)錄就是，連續(xù)250多天沒有賣出一套房子。湯臣一品的支持者自嘲說，這叫曲高和寡，不過，我們記者采訪的時(shí)候，對(duì)方告訴記者，其實(shí)，已經(jīng)有一套售價(jià)1.4億的豪宅賣出去了，買家是一個(gè)東南亞的華人，可是，上海地產(chǎn)圈兒的很多人都在懷疑這種說法的真實(shí)性。
徐彬：“我們不愿意透露客戶的身份，現(xiàn)在所有的預(yù)售合同跟買賣合同里面，規(guī)定了甲方，也就是發(fā)展商，不能透露買房者的身份，你們問公證處，公證處一定跟你一講，有這回事，可是他還是不會(huì)告訴你客戶的資料。”
記者：“就是我們通過任何途徑，都不會(huì)知道這個(gè)人到底是誰了？”
徐彬：“對(duì)。”
上海均價(jià)11萬的中國第一豪宅 250天未售出一套
記者聯(lián)系上海市房地產(chǎn)交易管理部門，得到的答復(fù)果然是不便透露，第一套湯臣一品成交的詳情，成了一個(gè)無法求解的謎。
蔡為民：“顯然湯臣他們也不愿意提供買家確實(shí)到底是誰買的，這就很怪異了�！�
沒有找到購房者，我們就無法知道那位買家是怎么考慮的，但房地產(chǎn)金融人士的眼里，這一套房的成交并不意味著市場(chǎng)認(rèn)可了湯臣一品的定價(jià)。
陳基強(qiáng)：“因?yàn)槲ㄒ挥∽C你價(jià)錢是對(duì)的不對(duì)的，就是有多少人成交，甚至你說我第一套成交了，但是其實(shí)在一般市場(chǎng)上的定價(jià)，假如你沒有30%賣掉的成交的均價(jià)，你還不能說市場(chǎng)定的價(jià)錢�！�
但是我們不妨來推測(cè)一下購房者的購買動(dòng)機(jī)，首先，他是否是為了投資出租購買這套住宅呢？
蔡為民：“我想他沒有租個(gè)15萬，到20萬人民幣一個(gè)月，我想他是沒有什么投資報(bào)酬率可言，但是這樣的一個(gè)價(jià)位，什么人去租呢，我是非常懷疑�！�
蔡為民告訴記者，一般的世界500強(qiáng)的高管，每月頂多也就花2萬塊錢人民幣租房，而CEO可能花到每月1萬美金，這已經(jīng)是相當(dāng)高的價(jià)格了，所以出租一個(gè)月15萬到20萬人民幣基本不可能。
徐彬：“你絕對(duì)不能用房地產(chǎn)的眼光來看湯臣一品，我覺得這樣的話，你會(huì)看不懂湯臣一品�！�
記者：“我們現(xiàn)在就是有一點(diǎn)這個(gè)感覺？”
徐彬：“但是如果你今天把它當(dāng)做是一個(gè)藝術(shù)品，是一個(gè)收藏品，其實(shí)你就看懂了，所以我們這里的客戶絕對(duì)不會(huì)買來投資的�！�
既然不是投資行為，那么只有自住了，可是，誰來買這么貴的房子自己住呢？我們?cè)跍家黄返臉菚峡吹搅诉@樣一行字：“只獻(xiàn)給顛峰世界的杰出人物”。
徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100萬，我有200萬，我有500萬，我有5000萬，你來看這個(gè)房子，那你不是我的客戶，你也看不懂得我的房子，對(duì)不對(duì)，你現(xiàn)在想你有10億，這個(gè)房子只占你不到1/10的資產(chǎn)，你買不買？那甚至來講，我們今天找的不止是10億，可能是50億，100億這些的富豪，那他買不買�！�
戴德梁行：“就是懂得產(chǎn)品收藏價(jià)值的收藏家，而且對(duì)收藏里面最有能力的一批對(duì)象。”
為了嚴(yán)格的篩選出自己的客戶，湯臣一品還專門做出來一套預(yù)約看房的做法，就是對(duì)所有來看房的客戶進(jìn)行資格審查。
徐彬：“參觀我們這里的房子的，必須要填一個(gè)詳細(xì)的一個(gè)表，包括你在上海你有多少個(gè)房子，你有多少資產(chǎn)，你必須要寫清楚，然后你在哪一家公司，你是什么職位，這都必須要填的。”
湯臣海景花園有限公司專案協(xié)理馮忠良：“我們第一個(gè)關(guān)卡是預(yù)約單，第二個(gè)是想去看A棟客戶的人，他必須要有200萬的定存單。”
記者：“你們預(yù)約以后，有預(yù)約不上的嗎？”
馮忠良：“有的，蠻多的�！�
記者：“怎么就知道他們不是你們的主要客戶群？”
馮忠良：“比如說這個(gè)里面有很多內(nèi)容實(shí)際上大概可以看出來，包括他的公司，他的職務(wù)，我想有一些比較容易分辨的方式。”
記者：“也就是說他買不起這個(gè)房？”
馮忠良：“籠統(tǒng)可以這樣說，對(duì)�！�
湯臣公司想用這樣的手法，找到更多有效的客戶，但是對(duì)于湯臣公司的如意算盤，市場(chǎng)人士卻表示懷疑。
蔡為民：“對(duì)于很多的比較低調(diào)的富豪，中國富豪來講，他不太容易去購買這樣的產(chǎn)品，那么你說在世界500強(qiáng)的這種CEO呢，他又大可不必要在中國去買一個(gè)這么樣貴的產(chǎn)品，作為偶爾居住使用，所以你就想不出來，到底誰會(huì)購買。”
范偉國：“我覺得要把大量的億萬富翁集中在一棟樓里面，我覺得這種可能性不是很大，你這個(gè)房子買進(jìn)去以后，你可能在兩三年之內(nèi)，甚至更長的時(shí)間之內(nèi)，你根本就沒有鄰居的，你很孤單。”
住在湯臣一品的業(yè)主可能會(huì)感到有些孤單，但是在上海，湯臣一品這樣的豪宅并不感到孤單，因?yàn)樵谒闹車�，其�?shí)還有很多讓普通市民望而興嘆的天價(jià)樓盤，如果來看一下上海高檔住宅市場(chǎng)這幾年的變化，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在上海出現(xiàn)湯臣一品這樣每平米11萬的房子，其實(shí)并不奇怪。
蔡為民：“上海方面的定價(jià)策略，基本上從最初的1999年最低谷的狀態(tài)，那個(gè)時(shí)候是成本定價(jià)�！�
蔡為民在臺(tái)灣從事房地產(chǎn)研究10幾年，99年來到上海，正好經(jīng)歷了上海樓市從低迷到火爆的過程，他告訴記者，這七年間上海房?jī)r(jià)的制定策略，也走過了不同的階段，1999年時(shí)還是成本定價(jià)，開發(fā)商只求銷售率，售價(jià)比成本高出一部分就行。
而到了2002年-2003年，房?jī)r(jià)開始走高，很多的人，包括投資者、投機(jī)者，都聚攏在樓市，成本定價(jià)就變成了市場(chǎng)定價(jià)，市場(chǎng)能夠接受多少錢，就賣多少錢，擁有好地段的開發(fā)商們，這時(shí)候追求的，是在一塊土地上創(chuàng)造最大利益，因此他們定出的，往往是市場(chǎng)能夠接受的最頂端的極限價(jià)位。
蔡為民：“狂飆階段，那是一個(gè)價(jià)位的狂飆，從2003年SARS結(jié)束之后，上海的房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)說每一日三次是有點(diǎn)夸張，但是一周一次是絕對(duì)存在的，就像我剛剛提到的，一個(gè)禮拜要調(diào)價(jià)一次�！�
在2002年后，上海市中心區(qū)房?jī)r(jià)保持了每年30%的增長幅度，與此同時(shí)，高檔住宅市場(chǎng)不斷形成擴(kuò)大，2002年，還只有2個(gè)高于2萬元/平方米的新盤上市，到2004年，高于2萬元/平方米的新樓盤就已經(jīng)多達(dá)23個(gè)。
第一個(gè)被稱為“豪宅”的世茂濱江花園售價(jià)3000美元/平方米以上，但很快更多更貴的豪宅涌現(xiàn)出來，位于新天地旁邊的華府天地在開盤時(shí)，定價(jià)達(dá)到了7000美元/平方米，是周邊樓盤的兩到三倍，成為當(dāng)時(shí)最貴的公寓樓盤，但是，兩年后的今天，與上海華府天地相似價(jià)格的樓盤已經(jīng)不止一處，短短兩年間，上海豪宅市場(chǎng)被迅速培養(yǎng)了起來，湯臣一品的定價(jià)顯然也瞄準(zhǔn)了更高級(jí)別的消費(fèi)市場(chǎng)。
記者：“你們當(dāng)時(shí)是怎么定這個(gè)價(jià)格的呢？”
徐彬：“第一個(gè)，上海不只是一個(gè)上海人的上海，也不只是一個(gè)中國人的上海，其實(shí)他是一個(gè)世界的上海，世界500強(qiáng)，300家已經(jīng)進(jìn)駐上海，馬上WTO，到今年年底開放，所謂的金融、保險(xiǎn)，這樣的話，在一個(gè)國際性的都市里面，是應(yīng)該有一個(gè)屬于富豪居住的環(huán)境�！�
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