李嘉政

　　(一)只是小陽(yáng)春

　　近期，在業(yè)界對(duì)“小陽(yáng)春”的熱烈追捧和議論中，關(guān)于小陽(yáng)春的討論始終不絕于耳。關(guān)于一季度的小陽(yáng)春行情是小陽(yáng)春式的反彈還是觸底反轉(zhuǎn)？

　　我認(rèn)為是四股力量導(dǎo)致了本輪的成交放量，成就了這個(gè)小陽(yáng)春：即開(kāi)發(fā)商的降價(jià)跑量、強(qiáng)勁的剛性需求、部分改善型需求以及股市反彈盈利的離場(chǎng)資金入市，可以說(shuō)在持續(xù)下滑的新增供應(yīng)量基礎(chǔ)上的需求量大增，去庫(kù)存化速度在大大加快，供求比已較去年末發(fā)生很大變化，新開(kāi)樓盤不多，可選擇空間不大，再加上開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量，樓市小陽(yáng)春也在情理之中了。

　　相較去年的市場(chǎng)，今年一季度成交量算是天量，可相對(duì)于06、07年，這個(gè)量其實(shí)很平常，這只是積蓄已久的購(gòu)買力的一次集中釋放。而在未來(lái)，在剛性需求的持續(xù)釋放、國(guó)家保增長(zhǎng)的政策措施以及通脹預(yù)期的擠壓效應(yīng)共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春還將持續(xù)一段時(shí)間，成交量也將維持在一定的水平，市場(chǎng)可能會(huì)在非理性下出現(xiàn)價(jià)格上漲的走勢(shì)。但千萬(wàn)不要預(yù)期過(guò)高，在低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)之前，期望樓市重回06、07年的火爆不僅是不切實(shí)際，而且非常危險(xiǎn)。這個(gè)階段會(huì)發(fā)生什么，誰(shuí)也不敢妄下斷言，但可以肯定的是購(gòu)買力決定了房?jī)r(jià)必將為成交量讓路，暴跌不可能，暴漲更沒(méi)有基礎(chǔ)！

　　(二)松綁與擔(dān)當(dāng)

　　近日，廣州、北京相繼傳出一些限價(jià)商品房項(xiàng)目交房時(shí)遭遇消費(fèi)者拒收的報(bào)道，其原因是限價(jià)房的價(jià)格已高于在售商品房的價(jià)格。用來(lái)解決中間層群體的住房困難問(wèn)題的限價(jià)房在與商品房的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，限價(jià)房的質(zhì)疑之聲四起。

　　對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)，我認(rèn)為一個(gè)分層次、成體系的房產(chǎn)建設(shè)格局是相當(dāng)必要的，即分三個(gè)層次建設(shè)我國(guó)的住房體系，由國(guó)家出資建設(shè)30-50平方米的小戶型廉租房保障低收入人群的居住需求是第一個(gè)層次；國(guó)家出資建設(shè)70平方米以下的小戶型經(jīng)濟(jì)適用住房以成本價(jià)出售30年使用權(quán)，不可于市場(chǎng)流通，期滿后根據(jù)情況決定是否續(xù)期還是由國(guó)家回購(gòu)，這是第二個(gè)層次；而第三個(gè)層次的商品房市場(chǎng)則應(yīng)全面放開(kāi)各種限制，由企業(yè)根據(jù)特定市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行自行調(diào)節(jié)。該由政府做的保障性住房就不能假手市場(chǎng)完成，政府要有擔(dān)當(dāng)；該由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的政府也不能干預(yù)太多，要對(duì)正常的市場(chǎng)行為予以松綁。只有這樣，才能保證一個(gè)健康、良性的、持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(作者系新聚仁機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng))