深圳地產(chǎn)曾經(jīng)對全國地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生過深遠影響。從1987年第一塊國有土地公開拍賣至今，深圳地產(chǎn)在行業(yè)理念、運營模式、管理制度、操作手法上不斷探索創(chuàng)新實現(xiàn)突破。“深圳經(jīng)驗”曾經(jīng)為全國各地所爭相學習。而經(jīng)過二十年的發(fā)展蛻變，深圳房地產(chǎn)業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時也顯現(xiàn)出很多問題，2007年深圳地產(chǎn)的“高處落水”更是給中國地產(chǎn)業(yè)留下了教訓和反思。

　　土地稀缺限制高速增長

　　目前行業(yè)面臨最重要的問題是政府監(jiān)管機制不足。首當其沖的就是中介按揭。中介市場的規(guī)模大而管理機制缺乏，倘若新一輪調(diào)整浪潮開始，這個行業(yè)將會衍生出更大的問題。其次是深圳的保障機制沒有與地產(chǎn)相匹配地發(fā)展。過度地強化了市場機制，客觀上導致了市場的失衡。最后是深圳的舊城改造政策長期搖擺不定，造成很多問題與矛盾發(fā)生，使城市化進程受阻，土地資源的經(jīng)營受阻。由于這些歷史問題，使得深圳成為典型的二元結(jié)構(gòu)城市，形成“城市包圍農(nóng)村”(城中村)的局面。

　　時至今日，相較于全國其他城市，深圳地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展的意義已經(jīng)不大。深圳已不再是單靠房地產(chǎn)來保持增長的城市，而土地資源的稀缺限制了深圳房地產(chǎn)的高速增長。如今深圳地產(chǎn)在土地資源、政策優(yōu)勢等各方面的后發(fā)優(yōu)勢已明顯弱于其他城市�，F(xiàn)在，全國的地產(chǎn)管理制度已相對成熟，一些二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展也非常迅速，因此目前的深圳房地產(chǎn)很難再對全國產(chǎn)生較大的影響。

　　金融創(chuàng)新方興未艾

　　但與此同時，深圳地產(chǎn)在創(chuàng)新性和創(chuàng)造力方面相較于全國其他城市依然具有十分明顯的優(yōu)勢，未來的發(fā)展仍將可能為行業(yè)帶來深遠影響。首先是地產(chǎn)金融方面，金融體系的創(chuàng)新將對地產(chǎn)金融產(chǎn)生新的要求。而深圳地產(chǎn)可以為其提供一些好的實踐機會，比如資產(chǎn)的證券化、按揭證券化、房地產(chǎn)信托等方面的創(chuàng)新。

　　其次，深圳是惟一一個沒有農(nóng)村的城市。在城市化的過程中，在舊改、城市更新方面，深圳為全國起到了不少新的示范，僅在征地拆遷方面就積累了不少經(jīng)驗。而且在這個過程中，深圳在這方面遇到的問題范圍與難度都高于全國。未來的一段時間內(nèi)，除現(xiàn)有的一些創(chuàng)新外，深圳應該還會不斷地在這方面進行一些有益的探索。

　　第三，稅收管理方面。深圳是物業(yè)稅試點城市，那么也就可能在稅制改革方面進行探索和實踐，將對全國形成很好的借鑒與示范作用。

　　最后是房地產(chǎn)經(jīng)營管理。深圳未來將會產(chǎn)生新的經(jīng)營管理模式。過去，深圳地產(chǎn)是粗放型發(fā)展，主要關注建設、銷售方面。隨著一些專業(yè)的經(jīng)營公司、基金公司介入，房地產(chǎn)的經(jīng)營管理將會發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)公司會更多地側(cè)重資產(chǎn)管理，而這，正是目前深圳最有可能也是最有條件創(chuàng)新的。

　　(作者 郭建波 英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長)