2009齊魯房地產(chǎn)高峰論壇上住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮做主題演講。陳淮在演講中指出，成交量回升是一個(gè)必然趨勢(shì)，但是成交量回升并不意味著房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。

　　重置成本不支持價(jià)格上漲

　　成交的回升是必然的，但是我不認(rèn)為交易量的回升就是房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)榉績(jī)r(jià)并不只是由供求關(guān)系決定的。原來我們說房?jī)r(jià)是由房產(chǎn)商的暴利的主觀愿望決定的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到了“供求關(guān)系”，這是一個(gè)進(jìn)步。但是我說供求關(guān)系并不是決定房?jī)r(jià)的唯一原因。其中第一個(gè)是重置成本，鋼材水泥的價(jià)格。擴(kuò)大再生產(chǎn)的鋼材、水泥這些材料的價(jià)格叫重置成本。你別管今年賣的房子當(dāng)年是多少平米拿的，你只能按今年土地成本的價(jià)格，不然過早過晚市場(chǎng)肯定是不認(rèn)賬的。要不然兩年前2000塊錢拿的地，到今年買房子的時(shí)候樓面地價(jià)漲到了5000了。很多人就認(rèn)為這3000塊錢就成了開發(fā)商的暴利了。其實(shí)這3000塊錢只對(duì)稅務(wù)局有意義，但是開發(fā)商只要進(jìn)行再生產(chǎn)，就必須按照5000塊錢按照這個(gè)成本來算。統(tǒng)計(jì)局講，石油價(jià)格跌了一半，金屬產(chǎn)品價(jià)格跌了40%。這是保守估計(jì)，這一個(gè)估計(jì)肯定也會(huì)影響到國(guó)內(nèi)類似的價(jià)格。這個(gè)重置價(jià)格基礎(chǔ)，不支持房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。

　　價(jià)格短期的暴漲，需求量的短期增長(zhǎng)，都不是正常的市場(chǎng)狀態(tài)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)購買力絕不可能一個(gè)月、一周內(nèi)有大的變化。因此這個(gè)大的變化是沒有大的需求基礎(chǔ)的，不可能的。在這一個(gè)調(diào)整過程中一定是一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各種各樣的組織結(jié)構(gòu)，包括大中小的結(jié)構(gòu)，全國(guó)性、地方性的企業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的一個(gè)殘酷的調(diào)整過程。

　　房地產(chǎn)一直是支柱產(chǎn)業(yè)

　　金融危機(jī)只是貨幣危機(jī)，錢找不著北了。如果再稍微表面一下，其實(shí)就是表現(xiàn)在普遍性的資產(chǎn)縮水和債務(wù)不縮水的矛盾。以前“地王”拿了地了，土地是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是為什么我們開發(fā)商拿著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還活不下去了呢？就是因?yàn)橘Y產(chǎn)縮水了，但是債務(wù)沒有縮水。我們注意到全球金融危機(jī)第二波，如果我們給一個(gè)理論詞的話就是“資產(chǎn)縮水下債務(wù)不縮水這個(gè)矛盾從激化到對(duì)抗的程度”。

　　大家把太多的希望寄托在一個(gè)產(chǎn)業(yè)身上的時(shí)候，它沒辦法把這些擔(dān)子挑起來。產(chǎn)業(yè)政策是一個(gè)狹窄的領(lǐng)域，它指的借政府之手對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的主動(dòng)性調(diào)整干預(yù)，不包括貧富差距，短期的價(jià)格漲落以及城鄉(xiāng)矛盾、反腐敗這些內(nèi)容。從來沒有一個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策是包含這些內(nèi)容的，而且也不是解決短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平穩(wěn)與否的問題的。其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)不能承擔(dān)起金融風(fēng)暴下的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，得適當(dāng)控制一下，這叫產(chǎn)業(yè)政策。但是有一點(diǎn)可以肯定，從1998年開始，國(guó)家就一直在講房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，幾乎每一年都會(huì)有重復(fù)，包括2009年。

　　政府的政策之手對(duì)市場(chǎng)影響是大的，但是千萬不要迷信政府。不要過度相信父母的優(yōu)化選擇能力，五個(gè)兒子，父母偏愛一個(gè)兒子，這個(gè)兒子每天都給他雞蛋吃，說培養(yǎng)他上清華大學(xué)。但是他早戀，但是天天打柴火的那個(gè)，一言不發(fā)就成了才了。政府的優(yōu)化能力是有限的。

　　是什么影響了房?jī)r(jià)？

　　市場(chǎng)是殘酷的，需要進(jìn)行大量的優(yōu)勝劣汰。我們可能在未來五年面對(duì)的還不是市場(chǎng)供求波動(dòng)本身，而是供求關(guān)系下市場(chǎng)波動(dòng)本身。所以我剛才說的，關(guān)注政策，但是不要把政策當(dāng)做自己能否存活下去的根本東西，敢在三九天開冷飲的冷飲店才是最強(qiáng)的。風(fēng)險(xiǎn)承受能力，你的優(yōu)化資源的本事才是在這個(gè)行業(yè)內(nèi)生存之道。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中影響房地產(chǎn)價(jià)格的有四個(gè)主要因素。第一個(gè)是幣值。因?yàn)樗�是資產(chǎn)價(jià)格，所以它對(duì)幣值高度敏感。影響咱們房地產(chǎn)的名義價(jià)格，銀行不是有名義利率和實(shí)際利率嗎？房地產(chǎn)也有。名義價(jià)格可能不是由供求關(guān)系決定的，而是幣值。第二個(gè)，資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。資產(chǎn)價(jià)格怎么預(yù)計(jì)的？我們通俗說把多少錢買成房子能夠收多少租金？而且要高于銀行同期利率，這是它合理價(jià)格的中樞，這是資產(chǎn)化的價(jià)格。股票價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格的根本定價(jià)原則，是資本化的價(jià)格核心，這和供求關(guān)系也沒關(guān)系。第三條是重置成本，最后才是供求關(guān)系。