本報記者上月分別走訪了蘇州、常州，南京，杭州，成都，重慶二線城市的房地產(chǎn)市場，稿件請見 《二線城市房地產(chǎn)“回暖” 調(diào)查 政府、開發(fā)商齊“吆喝” 江蘇樓市回暖前途莫測》(2009-4-1 B8)；《低地價讓開發(fā)商底氣十足 降價風(fēng)暴將席卷杭城》(2009-4-8 B8)；《樓市保溫 成渝“天量”動遷力保剛性需求》(2009-4-16B6)。通過這次大規(guī)模的實地調(diào)查，本報記者深入了解了這次全國樓市回暖中二線城市房地產(chǎn)業(yè)背后的故事。現(xiàn)將整個調(diào)查結(jié)果進行更深一層的總結(jié)分析，試圖挖掘出這次全國樓市回暖的真正原因�！驯緢笥浾� 唐文祺

　　忽如一夜春風(fēng)，各地樓市在3月份暖意叢生。成交放大的狀況，不僅僅在一線城市中出現(xiàn)，杭州、南京、成都等各個二線城市，分別畫出了久違的成交高峰曲線。樓市“小陽春”，出乎意料地提早出現(xiàn)在了今年3月份。然而，對于苦候多時的開發(fā)商來說，果真是“守得云開見月明”嗎？這一輪突發(fā)的回暖，被業(yè)內(nèi)人士不約而同地解讀為“被抑制需求的短期釋放”。對于未來前景的態(tài)度，可從中窺見一斑。

　　3月二線城市地產(chǎn)

　　暖風(fēng)頻吹

　　今年3月份的樓市表現(xiàn)，稱得上當(dāng)之無愧的“金三月”。在中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的檢測結(jié)果中，占比約87%的監(jiān)測城市住宅成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上升。在監(jiān)測的30個城市中，環(huán)比漲幅處于50%-100%區(qū)間的城市共有13個。而就在2月份，近一半的城市環(huán)比增幅只是處于50%的水準以下。

　　這一輪小陽春的出現(xiàn)，頗為突然�！伴_發(fā)商們都不曾預(yù)料到�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示�；氐�2008年，成交委靡不振的現(xiàn)象蔓延全國樓市。以成都為例，2008年成都商品房的成交量僅為600萬平方米，而在2007年的樓市熱火時期，成都市場的商品房成交量為1200萬平方米，住宅成交1000萬平方米左右。這并不是孤例。浙江樓市的范本——杭州，自去年5月份之后，每個月的平均日成交量只能在60套的水平徘徊。

　　但在如今，記者在蘇州、杭州、成都等各個二線城市進行調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，成交量顯著上升的例子卻比比皆是。實際上，蘇州、南京等樓市的回暖勢頭，早在3月之前便已現(xiàn)端倪。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交6930套、85.9萬平方米，成交總額為55.42億元。而今年頭兩個月內(nèi)的南京樓市商品住宅成交量，已從去年9-10月的20多萬平方米，恢復(fù)至約55萬平方米。

　　降房價與剛性需求

　　共促回暖

　　對于回暖的原因，不能不提到政府方面的支持。自去年下半年開始，中央和地方政府便不斷推出促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的利好措施。比如去年9月，南京市政府辦公廳率先公布了20條救市措施；10月，杭州市推出了被稱之為“力度最大”的“二十四條”；年底，成都市出臺《關(guān)于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，蘇州市政府則在近期決定給予有條件的購房補貼。一時間，稅收、信貸、入戶等各項以往用來禁錮房地產(chǎn)業(yè)飛馳的枷鎖，相繼松動。

　　記者在調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟中的作用日益突顯時，如何在政策上合理把握“松”與“緊”的尺度，是當(dāng)下最為微妙的關(guān)系協(xié)調(diào)。救市政策的出臺，背后隱藏的，仍然是地方政府出于自身利益的“自救”行為。“房產(chǎn)市場的冷卻，勢必影響到土地市場的出讓。對于依賴土地出讓制造財政收入的地方政府來說，救市拉動便是當(dāng)務(wù)之急了�！币幻�資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出。

　　不過，可以明確的一點是，無論政府出于何種考慮所進行的“托市”行為，在房價高居不下的情況下，并未曾收到市場明顯反饋。最直接的案例是，杭州市的“二十四條”，并未在去年制造出明顯回暖跡象。

　　房地產(chǎn)業(yè)兼具商品化與民生的特性使得政府的出臺政策不得不小心。如果政策力度過大，房價仍然會重蹈上漲的覆轍；可是如果力道不及，卻又起不到該起的拉動作用。只能是一邊看市場反應(yīng)一邊逐漸放寬。

　　政策松綁速度緩慢的結(jié)果，便是效應(yīng)延后導(dǎo)致的市場持續(xù)性低位盤整。當(dāng)資金壓力開始影響到房企生存時，開發(fā)商們終于清醒認識到降價“自救”的必要性。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，比2月份降幅擴大0.1個百分點。在成交量大增的情況下，價格卻并沒有同時上升，這一點，是與2007年樓市過熱時期最大的不同之處。

　　而在去年，死抗房價等待政府救市的僥幸心態(tài)，是開發(fā)商中的主流意識。能夠真實反映態(tài)度轉(zhuǎn)化的現(xiàn)象是，當(dāng)萬科在2008年率先降價時，跟隨者寥寥；但在今年，主動降價促銷的開發(fā)商已成群聚。杭州一名開發(fā)商就表示“即使是政府有心托市抑制房價下跌，在這種情況之下也無法加以控制了。”

　　雖然前期救市政策并未造就太大的市場效應(yīng)，但為消費信心的恢復(fù)筑造了基礎(chǔ)。終于，在房價實質(zhì)性調(diào)整的情況下，剛性需求開始大量釋放出來。“市場缺乏的，只是一個合理的價格。這才是拉動成交量上漲的關(guān)鍵因素�！�

　　供大于求仍為恢復(fù)需求

　　主要障礙

　　根據(jù)南京市房管局副局長郭宏定的預(yù)測，未來二季度的南京房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)定。而原因之一，便是南京樓市的供需之比高達1.3：1，尚有較多存量房源亟待消化。而在成都，今年的住宅成交量可能在800萬平方米，但目前存量房源已在800多萬平方米，還不包括建筑面積高達2000萬平方米的存量地塊。

　　南京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張君表示，目前的市場購買力仍然以剛性需求為主，這部分需求無法支撐市場長久的交易量提升。“改善性需求和投資性需求雖然有所試水，但一旦房價發(fā)生反彈，相信會對這部分需求產(chǎn)生抑制�！�

　　而籠罩于開發(fā)企業(yè)之上的陰霾并未完全散去。一個較為普遍的認知是：今年下半年的市場前景并不樂觀。所謂“半年定全局�！币患也季钟诙�、三線城市的中等規(guī)模企業(yè)，仍繼續(xù)2月底以來的策略：低于周邊市場的價格積極推盤�！罢l先降價，就是先搶得了客戶、搶得了市場份額。”該公司一高管直言不諱地說，“如今仍是現(xiàn)金為王時期�！�