就目前樓市成交量開始放大、房價下跌呈減緩態(tài)勢，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海4月8日接受中國證券報記者采訪時表示，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能出現(xiàn)于兩年之后。

　　中國證券報：您認為目前的樓市回暖原因何在？

　　曹建海：房價從2008年的頂點滑落之后，中央和各地方政府出臺了密集的房地產(chǎn)救市政策，但是真正促成本次樓市短暫回暖的，最重要的仍是信貸政策。

　　據(jù)央行統(tǒng)計，2009年2月，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額33.06萬億元，同比增長24.17%，當月人民幣各項貸款增加1.07萬億元，同比多增8273億元。貨幣大規(guī)模投放引起的流動性增加，使中國股市特別是房地產(chǎn)股出現(xiàn)了較大的上漲行情，今年以來兩市地產(chǎn)指數(shù)平均上漲超過40%，大大緩和了房地產(chǎn)上市公司的資金壓力。

　　房地產(chǎn)業(yè)明顯受益于擴張性貨幣政策，一個重要原因在于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏自有資金，但普遍開發(fā)規(guī)模過大；另一方面，對消費信貸的極度放松在很大程度上促成了由房企內(nèi)部人員和炒家分別主導(dǎo)的“假按揭”事件。今年3月以來深圳房屋成交量明顯回升，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)公司和炒家趁這次銀行放貸運動，一個人做了數(shù)10套甚至數(shù)百套預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記，從銀行套取了巨額信貸資金，同時也推動了樓市成交量的回升，造成了政府、開發(fā)商、炒家歡欣鼓舞的房價上漲局面，吸引大量缺乏認知能力的消費者參與搶購，這是非常危險的做法。

　　中國證券報：您對接下來的房價走勢如何看待？

　　曹建海：雖然房價在貨幣大規(guī)模投放之后，可能出現(xiàn)短暫反彈甚至上漲行情，但房地產(chǎn)過剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟增長形勢，均不足以支持房價上漲。我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在于兩年之后。

　　第一，房屋供求格局不支持房價上漲。進入2008年以來，我國商品房竣工面積累計增速明顯超過同期竣工面積累計增速，商品房積壓形勢嚴峻。如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認定我國城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴重的過剩局面。再加上目前經(jīng)濟增長的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價格下降，所以房價還有繼續(xù)下降的空間。

　　第二，居民收入水平和收入增長不支持房價上漲。在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。而中國目前這個比例大約在12倍，也即一個家庭12年不吃不喝全部收入才夠支付一套房子。住房消費也透支了購房者其他的消費。所以，即使通過信貸投放炒高了房價，但由于最終的消費者沒有能力支付，房價回落勢成必然。

　　第三，經(jīng)濟增長形勢不支持房價上漲。目前全球經(jīng)濟嚴重衰退，我國工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢；國內(nèi)收入嚴重分化，絕大部分人缺乏消費擴大能力。這種情況注定我國的經(jīng)濟增長失去了最根本的動力。在出口和消費不振的條件下，試圖依靠投資拉動經(jīng)濟增長后果難料。