房地產(chǎn)泡沫的破滅，成為本次全球金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的始作俑者。同樣，本輪中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，也是從房地產(chǎn)行業(yè)減速開始的。房地產(chǎn)行業(yè)何時復(fù)蘇，成為觀測中國經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)何時全面復(fù)蘇的重要指標(biāo)之一。在外部需求不景氣的大背景下，擴(kuò)大內(nèi)需有效刺激國內(nèi)消費(fèi)需求成為未來相當(dāng)時期內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)的基本發(fā)展戰(zhàn)略。然而，在兩會前夕出臺的十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃中，卻沒有提到房地產(chǎn)業(yè)。作為處于工業(yè)化城市化階段中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，振興與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的，問題的關(guān)鍵在于如何振興與發(fā)展？

　　房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，具有投資品與消費(fèi)品的雙重屬性。作為投資品，房地產(chǎn)與上下游的鋼鐵、水泥、建筑建材、家電等相關(guān)行業(yè)高度關(guān)聯(lián)，具有較大的投資乘數(shù)效應(yīng)。并且，房地產(chǎn)還具有資源品與非貿(mào)易品特征。作為消費(fèi)品，房產(chǎn)是絕大多數(shù)社會家庭的必選消費(fèi)品，也是一生中最大一筆消費(fèi)支出。在秉承“效率優(yōu)先”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，依托中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，過去十年，中國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會毛利率最高的行業(yè)之一。在股市上，以萬科為代表的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司也給投資人帶來了非常豐厚的投資回報(bào)。然而，作為社會必選消費(fèi)品行業(yè)，如果行業(yè)毛利率長期維持在較高水平，將會損害全社會福利水平。過去幾年中，我們看到房地產(chǎn)公司股價上漲的同時，還看到了全國各地的房價全面上漲，看到了房地產(chǎn)行業(yè)步入了“房價上漲——地價上漲——房價上漲”的螺旋式循環(huán)。這種螺旋式循環(huán)所導(dǎo)致的高房價高地價，一方面會大大增加制造業(yè)成本削弱中國制造業(yè)全球競爭力，另一方面也不利于有效啟動消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。此外，高房價高地價所帶來的泡沫，也蘊(yùn)含著潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　價格作為反映資源的稀缺程度和利用效率的最有效手段，高房價高地價在中國局部地區(qū)存在是可以理解的，畢竟中國是全球經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一，也是全球奢侈品消費(fèi)增長最快的地區(qū)之一。但高房價高地價不應(yīng)該是中國大部分地區(qū)出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。由于產(chǎn)品的差異化特征以及級差地租的存在，房地產(chǎn)市場難以像家電、汽車市場那樣完全充分競爭，供給相對短缺會為房地產(chǎn)商抬高房價獲取壟斷利潤提供條件。因此，完全徹底的市場化不應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的唯一選擇。把房地產(chǎn)的商品屬性與社會屬性分開：商品屬性通過市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)，價格成為開發(fā)商與有消費(fèi)需求和能力消費(fèi)者之間談判的唯一途徑。社會屬性則是政府應(yīng)盡的義務(wù)，提供類似于廉租房普通商品房這樣的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，解決社會中低收入人群的基本居住需求。因此，我們看到了本屆政府工作報(bào)告中談到房地產(chǎn)發(fā)展時著重提出了“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，中央財(cái)政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度,適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)”。

　　“以人為本、和諧社會”執(zhí)政理念的提出，表明中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了“效率與公平并重”的階段，也為中國房地產(chǎn)業(yè)的振興發(fā)展指明了方向。振興與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在考慮對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)時，還應(yīng)該考慮到兼顧社會公平和社會效應(yīng)。我們相信，中國房地產(chǎn)業(yè)會隨著中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而復(fù)蘇。未來幾年中，如果我們看到房地產(chǎn)上市公司的毛利水平比前幾年降低了，對股票投資者而言未必是好事，對全社會福利水平的提高以及中國經(jīng)濟(jì)長期健康增長而言，則未必是壞事。

　　□交銀施羅德保本混合型證券投資基金基金經(jīng)理 張迎軍