編者按：

　　隨著我國住房制度改革漸漸進入“市場化”軌道，“居者有其屋”像一個美麗的童話，離人們越來越遠(yuǎn)。如今，在國際金融危機的陰影之下，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)何去何從？“居者有其屋”的夢想離中國的老百姓到底還有多遠(yuǎn)？住房，這個與所有的人都利益相關(guān)的話題，自然成為兩會代表委員關(guān)注的焦點。

　　四問中國樓市

　　牽扯房地產(chǎn)市場的最終因素還是房價：政府調(diào)控為房價，百姓抱怨為房價，開發(fā)商無論怎樣的行為，最終指向的也都是房價二字。

　　一問

　　救市政策效用幾何

　　現(xiàn)實：

　　去年下半年，樓市不景氣，以鄭州地方政府向市民施行購房補貼始，全國已經(jīng)有長沙、西安、重慶、沈陽、成都、南京、宿遷、杭州、上海等十余個城市參與其中，各地采用購房補貼、降低稅率、放寬公積金貸款等方式，地方政府救市之風(fēng)愈演愈烈。

　　其后，中央政府也出臺了相關(guān)政策與地方政府相呼應(yīng)。

　　溫家寶總理去年12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其主要內(nèi)容有3條，分別是加大保障性住房建設(shè)，放松第二套房貸、進一步鼓勵普通商品住房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售。

　　4天后，“國十三條”作為細(xì)化政策出爐，明確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房企以合理的價格促進商品住房銷售。支持房企合理的融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度。

　　點評：

　　現(xiàn)在看來，無論政府、開發(fā)商還是普通購房者都對“國十三條”的效果充滿了期待。政府希望如寒冬般的樓市能出現(xiàn)復(fù)蘇，開發(fā)商惟愿冷清的交易市場再度火熱，而購房者的愿望最簡單直接：房價下降。如果購房者的期待落空，那么開發(fā)商的心愿也就很難成真了。

　　二問

　　誰來照顧“夾心層”

　　現(xiàn)實：

　　從去年年初起，政府就出臺保障型住房政策，旨在成為市場化住宅體系的有益補充，進一步改變一手住房市場的需求。

　　去年12月，國務(wù)院會議研究確定的救市措施中，第一條就是加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)。

　　點評：

　　低收入家庭住房問題主要通過廉租住房、經(jīng)濟適用房解決，中低等收入家庭可采取限價商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決，高收入家庭則主要通過市場解決。居民可望通過或配、或租、或買的不同渠道，各取所需，各得其所。這個想法雖好，然而，現(xiàn)實問題是，目前我國的保障型住房還相當(dāng)不到位，還有很大一部分無法負(fù)擔(dān)普通商品房的人群，又沒有達到經(jīng)濟適用房的門檻，成為數(shù)量巨大的“夾心層”。居者有其屋的夢想，何時才能真正出現(xiàn)？

　　三問

　　寒冬還會持續(xù)多久

　　現(xiàn)實：

　　樓市不景氣直接導(dǎo)致中介的日子也不好過。去年七八月份的淡季，上海市二手房中介門店數(shù)量縮水一半，中介門店從兩年前的1.6萬家左右，減少到目前的7000多家。當(dāng)然，上海并不是特例，很多二三線城市中介的日子更加難過，1個月沒有生意已經(jīng)成為了平常事。

　　面臨寒冬的中介公司，想盡辦法抗寒。不少品牌中介走出傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)，開始增加一手房代理的業(yè)務(wù)。還有部分中介公司加大了在二線城市一手樓盤的代理。

　　點評：

　　相對于開發(fā)商的財大氣粗，中介公司在地產(chǎn)的熊市里，更加沒有實力支撐太久。所以大家也已經(jīng)習(xí)慣了市場好的時候，一條街上開滿中介門店，一旦不景氣，一條街的門店又全部關(guān)閉的景象。如果說開發(fā)商還有力在寒冬里繼續(xù)堅持，那么中介門店的動向，毫無疑問就是樓市當(dāng)下交易情況最直接的反映了。

　　四問

　　退房潮傷害了誰

　　現(xiàn)實：

　　2008年房價下跌，隨之而來的就是纏繞了開發(fā)商一整年的退房潮。其中受關(guān)注最多的，莫過于萬科退房風(fēng)波。

　　盡管一直聲稱不降價、資金沒有問題，但是2008年萬科“降價門”依然愈演愈烈。9月，萬科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場史上最強的“退房風(fēng)暴”。

　　萬科不是孤獨的。此前，深圳樓盤售價率先縮水兩成，被套牢的炒家超過6000人，首付款幾乎被吞噬。此后，南京一些樓盤的業(yè)主也有過抗議開發(fā)商的行為。

　　點評：

　　事實上，退房是不可能的。開發(fā)商根據(jù)市場行情進行降價是合法的商業(yè)行為。目前，我國尚未出臺相關(guān)的法律依據(jù)支持這種業(yè)主要求退還差價或退房的要求。購房者一波又一波的退房風(fēng)暴，恰恰反映了開發(fā)商此前在樓市高點時巨大的盈利空間。購房本屬自愿的商業(yè)行為，買房以后房價下跌和買了手機以后手機價格下降在本質(zhì)上并沒有什么區(qū)別。雖然樓市終有復(fù)蘇的一天，房價可能再次上漲，不過，退房潮終究告訴了所有投資客一個最簡單的道理：樓市有風(fēng)險，入市須謹(jǐn)慎。

　　樓市暖意因“會”而“升”

　　溫家寶總理在今年兩會上作的政府工作報告有較大篇幅是關(guān)于房地產(chǎn)的。其中分兩部分：第一部分是加大保障性住房建設(shè)；另一部分是關(guān)于房地產(chǎn)市場的。

　　SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，“溫總理的政府工作報告對房地產(chǎn)方面的政策已經(jīng)非常明確。只要這些政策能夠很好地落實，中國的房地產(chǎn)市場一定會健康地發(fā)展起來。”

　　政府工作報告中明確了對符合條件的第二套房按揭貸款要比照第一套房優(yōu)惠政策執(zhí)行。這對房地產(chǎn)市場是一個重大利好。

　　2008年底，政府已經(jīng)出臺了關(guān)于改善性住房的政策，但對“第二套住房”和“改善性住房”的理解，各個部門都不一樣，因此，這個政策一直未能付諸實施�！罢�府工作報告專門就這個問題作了進一步說明，可以看出政府工作報告對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，也足見取消第二套住房的貸款限制對房地產(chǎn)市場的影響。”潘石屹表示。

　　近期幾個一線城市的樓市成交都有所回暖。對此，潘石屹認(rèn)為，在這部分上升的數(shù)據(jù)中，大約有50%的成交量、30%的成交金額來自于保障性住房。保障性住房的成交與市場的回暖關(guān)系不大，保障性住房成交量的多少取決于這些保障性住房什么時候搖號發(fā)售�！暗�我認(rèn)為，溫總理的政府工作報告里面明確了房地產(chǎn)的政策，今年3月份中國房地產(chǎn)市場將回暖。”(國際金融報)